$华夏幸福(SH600340)$ 最近华夏的消息比较多，作为华夏的小股东，出差之余顺路草根调研了一下华夏幸福的高淳产业新城和大家做个分享。高淳区是南京市的一个较为偏远的郊区，大概是17年年中和华夏签订的ppp合作协议（如有错误敬请原谅，本人对于大部分事情只记得个大概）。17年左右应该是华夏开始转型的一个时期，通过该样本也许可以反映一些实际情况。

如图所示，华夏选定的位置位于当地政府自己搞的开发区内。查阅了下资料，应该是在原基础上拓展了一部分。17年签订，估计16年就在谈了，当时该地区在整个高淳区而言不算核心区域，拆迁房为主。甚至各种基础设施都比较少，但从笔者这几年的观察来看，政府应该在若干年之前已经把这片区域作为了一个未来发展重点，高淳最大的本地医院人民医院已搬迁至此。3，4年前，途经此地，建筑物还是稀稀朗朗，大部分门面还是空着，今日已经比较成规模，车水马龙，颇具烟火气。各种商业综合体已经初具规模，南京本地较为知名的金陵饭店在该地的分店已经准备开业。不要小瞧四五线的小县城哦，当地房价大约在8000至15000左右。

如图所示，这是截至今日的门头，略显寒酸。后面的房子应该是华夏这几年的整体安置房，基本已经建设到位。几年前到此，此地以当地比较破落的老房子为主。

原来此地是名副其实的乡村小路，目前整理已经到位。

左边的荒地还能看到一些几年前的当地原貌。

一座大桥已经建成，看了下规模不小。三年间华夏还是干了不少事的。

19年通过网络可查到的一些落地项目，沿途也顺路考察了下。

看了下应该刚刚开始动工，该企业据说在量子通信行业比较知名。

另一家看上去规模还比较大的企业。还有一些已经生产的企业就不上传了。有几个从规模看比较小，可能就是几十人的小作坊。作为投资者，也不要以为华夏整天就是盯着大项目（毕竟那些大项目宣传上更容易），实事求是的说很小的项目可能也不少。有2个20年签订的几十亿的项目本次没有看到，但整体而言，华夏这几年还是招商上办了不少事的。

孔雀城在当地开了几个楼盘，整体口碑还可以。不知道是不是18年资金紧张，几个楼盘都是采用的合作开发的模式（从年报来看持股的比例不大），而且推盘量不大。从一位朋友处得知，高淳主城区一块位置极佳的地政府意向由华夏幸福开发，希望公司再给当地招商引资多出把力。

3年多时间，华夏参与当地的工作应该绝对不止仅仅笔者所了解的这些。

最近一段时间，公司确实资金碰到了一些麻烦（这是由华夏的业务模式决定的），但一家企业碰到些困难是再正常不过的事，没必要过于大惊小怪（上海49年的那帮银元贩子本质上和现在某些造成市场大幅波动的参与者有什么区别吗）。从这些年华夏深度参与政府的产业合作来看，在困难面前如果有几个帮手来拉一把，很正常。另外谈一点个人的看法，和万科等企业相比华夏这种模式，前期的投入产出比是比较低的，但后期如果起来了，投入产出比会逐渐增加。有时候企业的压力会比较大，挑战比较高。投资者要有足够的心理准备。从图中也可以看出，这种模式成型是比较慢的，要降低对企业的业绩预期，不要犯盲目冲动的错误。