仅此一篇，5年之后如果还用雪球会回来看看现在的逻辑是否已经被验证。
一、市场对房地产业的担忧
1、空间有限：从人均居住面积、人口结构演变和现时销售面积同比看，全行业已进入筑顶阶段；
2、商业模式差：天然高杠杆高资金需求，上游无议价力被地方ZF收割，下游有议价力但被行政限价；
3、来自时代的诅咒：地产已完成其历史使命，未来是属于现在这些“好赛道”的。
二、我个人的一些理解
1、空间：目前我国常住人口口径城市化率刚过60%，狭义户籍口径城市化率大概在45%左右，按照全球普适规律，这个数字要到70%才会真正慢下来，大量人口的城市化会带来天然的市场需求，供需结构由流量而非存量决定，断崖的需求下降仅存在于大众的梦中；
2、模式：产品本身的属性无需多言，国人需要抢的两个实物一是茅台二是好地段的房子，要抢的两个服务是名师资源和高端医疗服务，至少购买还需要点门槛对吧。仔细分析行业总体资产负债表，房企大体的结构为现金+存货+应收=预收+有息负债+应付+少量权益，强势企业的应付高于应收，最过分的几家单纯靠预收+净上游占款就能支撑当前的存货规模，有息负债更多是一种提高项目投资回报率的手段；
3、政策：一直都在说稳和控，控的目的还是稳，从来没说过要降或者打压，可能基层执行经过层层加码又搞一刀切，但说真的地产垮了上下游配套的产业基本也不好过，民生问题也会层出不穷，虽然这么说有一些阴暗但就是事实。
三、定价分析
A股主流房企大概5-8倍PE，1-1.5倍PB，历史百分位在5%以内，港股主流房企在此基础上再打个6-8折，做了几十年的港股经纪表示从来没见过这样的估值，之前最惨也不过98了。即使按最差预期（房地产今年立即“走稳”并躺倒，营收按5个点增长，利润率10%左右），保利到年底的估值区间依然是1%分位，万科略高大概是20%-25%分位，且这两家并非孤例，个人觉得已经充分反应未来利空，熊市第三阶段的估值特征。再看看对岸城市化率饱和的美国三大房企的估值指标，这种感觉会更加强烈。
四、预判
基本面看，地产销售面积口径差不多要见顶了，但需求延展性还很好，单价还会继续涨，销售额整体筑顶，但这个周期会比白酒长很多（也许很多人并不知道现在白酒的年产量还不到15年的65%）；行业集中度面临再次上行的机会，但这次会相对血腥，可能会出现大型超大型房企退出份额被其他幸存者蚕食的情况，利润会更快集中到强势企业群体中；至于股价就没得说了，主要看市场其他竞品的牛还要吹多大，反正我重仓，就这样子