达力公布中报利润53.6亿，每股22港元。

@渡人自渡2024:看到新闻想了两个小时，因为土地证拿到，市场完全没反应，现在公平值由官方公布出来，还是怕市场没反应，还是怕被打脸，所以不兴奋。心有千千结啊。
但是，心里很安静！是啊，土地真金白银拿到手了，怎么会不给估值呢？到底应该估值多少呢？官方不说话，市场七嘴八舌。比如我们散户自己是估66亿人民币的利润，而官方只给53.6亿港元的价值。差距蛮大的。
到底谁对？！其实仔细一想就明白:官方给的是法律法规下，会计准则下的最低利润。这块地毛估126.3亿的土地价值，建面17.9亿，其中住宅14.3万，商业2.9万，平均地价是7万港币每平方米，合计6.5万人民币每平方米，这次是官方斟酌再三，公布了的，其实跟市场预期的8万元每平方米，保守了20%。但是递延所得税高达72.5亿，占比57.4%，似乎印证了土地主要是税的说法，并不值钱！反方对了。
我目前还不知道，有哪个单一的楼盘有交过57.4%这么高的税费？但是，作为滴水不(能）漏的官方公平值估值，这样估才是万无一失的。如果实际操作中，并没有交这么多的税(不管是政策变动，还是合理避税)，都可以无懈可击。少估税，对于上市公司的官方文件，那是大忌，会成为把柄。
这个53.6亿，是公平值估算入账的，既非现金(也就不能分红)，也不能马上到手。如果管理层卖了土地，又不分红，那有什么意义呢？也许市场纠结就在这里。土地证已经拿到，市场还有7元的卖盘，难道那卖出者，是傻子？！
但是，如果我们一步一步来分拆，这家持有最低公平值估值53.6亿的零负债(除了附带在资产上的递延所得税，比如这次公告的72.5亿）上市公司，市场给估值18.9亿，万一又像今天公布赚了53亿账面利润一样，愿意分红30%呢？那么，是不是每1元市值，可以分到0.85元股息，而且还有6元左右的净资产增加？是否令人眼红得很？

根据进一步分析，目前达力是给了土地的估值(包含最严格的综合税），参照中海地产在附近深圳湾超级总部的T207-006的土地竟拍结果，是6万元每平方米，容积率高达6.1，土地面积3.6万，总价125亿人民币，自持不低于5.8万平方米。可售部分约16万平方米。而达力给自己这块容积率2.7的地估值6.5万每平方米，还是非常合理的，综合税给到57.4%，那是土地的极端状态。

中海拍到这块地要赚钱，达力开发自己的地，就要赚第二道钱了(所谓需要大量的开发资金)，这是第二道钱才需要的。投资者不可不察。
我相信市场偶尔会匪夷所思，但是不相信市场一傻再傻。明天，我们市场见！

$达力集团(00029)$ $上证指数(SH000001)$ @今日话题 @投资闲话 @投研会