清明过后，4月7日我国发行的第三批REITs就要开始认购了。
自2021年5月17日首批REITs获批以来，从认购到上市，一直备受关注。
前两批REITs发行至今，除了一只平安广州广河REIT跌破发行价外，另外10只REITs都实现了两位数的涨幅。整体来看，前两批REITs在不到一年时间中，平均收益达28.76%。
一、首先我们了解一下，什么是REITs？
通俗点说REITs就是有专门的管理团队管理的房地产信托基金，也就是说REITs的本质是信托基金。它是以发行股票或基金的方式汇集投资者的资金，然后由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的可分配利润分配给投资者。对于一些喜欢投资房地产又嫌占用资金过大的同学可以考虑投资REITs。
二、发行REITs的目的是什么？
REITs诞生在美国，于1960年由美国成立，其目的是为散户投资者提供一个间接获取商业房地产收益的投资渠道。在我国当前财政收入回落，杠杆率抬升的背景下，发行REITs可以筹集资金，有利于稳投资，去杠杆。比如通过发行基础设施REITs，项目的原始投资人（地方政府等）可以盘活存量资产、回收资金，然后再投入新的基础设施建设，从而形成资金的良性循环。
三、我国REITs与西方的REITs有何不同？
要注意的是，中国REITs产生的背景与西方有些相似，但是也有不同的地方。
中国的REITs投资的是大基建项目，与西方投资的房地产主体项目不同。中国REITs收益分红主要是基建项目的收费收益，例如水库、高速公路收费等，西方REITs的收益主要是房地产房价上涨和租金的收益。
四、前两批发行的REITs的收益率怎么样？
前两批REITs发行至今，除了一只平安广州广河REIT跌破发行价外，另外10只REITs都实现了两位数的涨幅。整体来看，前两批REITs在不到一年时间中，平均收益达28.76%。
五、如何了解第三批REITs的情况呢？
在正式投资第三批 REITs 前，建议大家可以登录沪深交易所对应的页面去查询第三批REITs 的详细信息，交易的风险、资产情况、企业的财务报表等都可以在；链接查询到。
上交所REITs 信息，点击链接可查询
深交所REITs 信息，点击链接可查询
我们来看看第三批这只REIT的具体情况，这只REIT叫做华夏中国交建高速REIT。从它的名字中，我们可以知道这只REIT的基础资产是高速公路，和之前的华夏越秀高速REIT一样，都是特许经营权类REITs。
这只REITs的主要营业收入包括通行费收入、服务区经营权承包费收入和收费站灯箱广告位租赁收入。从目前披露的信息来看，这个项目2022年的预计现金分派率约为4.71%，2023年的预计现金分派率约为4.83%。
五、投资REITs有什么策略？
l 第一个策略是打新策略
认购到 REITs 之后，可以像打新债一样，在上市当天或第一个涨停开板后卖出获利。它赚的是，REITs 新上市后的冲高溢价。但是由于配售比例很低，所以这个方法不适用于大多数的投资者。
l 第二个策略是长期持有策略
如果遇到比较看好的优质 REITs ，可以等后续价格平稳后再入手，然后长期持有。这样既可以以一个较低价格入手优质 REITs ，还能避免上市第一周价格回落带来的损失。
六、怎么认购第三批REITs呢？
REITs的认购和我们平时打新股新债是不一样的，需要我们提前准备好资金，先缴款，没中的部分再给我们退回来。只要你认购了REITs，一定会给你配售。只不过可能僧多粥少，配售比例就会比较低，比如你认购5万元，最后可能只分到1千元，同时，大家一定要注意，一定要在场内认购REITs，千万不要场外认购。
下面教大家操作步骤，我们以“涨乐财富通”为例。
第1步，现在账户内准备好资金，然后点击交易业务下的场内基金
第二步，点击认购申购赎回场内基金
第三步，点击场内认购
到了第四步，我们这里要先解释一下，这里的沪市REITs和深市REITs有点区别：沪市是按照金额来认购的，而深市是按照份额来认购的。
而4月7号认购的这只REITs属于沪市，所以在这个界面，输入基金代码以后，金额必须输入1000或1000的整数倍。比如我们想买5万块钱的，就输入50000，然后点击确认。
第五步，等待一周就会出认购结果，中了多少可以在自己的持仓里看到；
第六步，等待大概一个月，REITs就上市了。
发售时间为4月7号早上9点半开始，根据前两批REITs的申购情况来看，都是第一天就已经售罄，第二天就买不到了。
以上就是参考前两次REITs的认购流程，具体细节跟实际可能会有出入。最后，还是想提醒下各位，新的REITs项目刚上市往往有较大的价格波动，存在投资风险，大家应保持对市场的敬畏，切忌追涨杀跌。
*以上内容来自微淼公开课，作为知识分享，不作为投资建议*