$华夏幸福(SH600340)$ 继续唱多地产。今年地产会毫无底线的出政策，直到把预期拉回来，希望华夏幸福能趁这一波把住宅板块出清，回一波血。。现在商业板块也卖了，就看债务重组的硬骨头能不能啃下来，以及后续轻资产转型的进展了。
轻资产业务这块：一是代建业务，这块估计净利率会比较低，应该是主要用来冲营收打招牌的；二是amc+保交楼，通过和资产端合作，单个项目独立融资确保交付，交付后即可确认收入；三是产服和产业园运营，留几个核心以及符合国家政策导向的产业园，争取把上下游产业链打通。地方zf后续由于卖地收入的下降，对于招商引资和产业发展带来的税收的需求会不断增加，就看华夏幸福能搞成什么样了；四是孵化器业务，这一块我个人认为竞争比较激烈，各孵化器的培育能力实际上差距有限，核心还是收租业务。
此外，由于债务重组没搞完，传言中的重组方迟迟未定，因此降负债的过程会比较漫长。重组完是肯定需要继续出售资产的，把负债再降降，一家公司不可能开展轻资产业务的同时，具备重资产的特性。如果zf真想把产城和产服业务搞好，那继续收购华夏幸福的资产是非常有必要的。直接进股权，会改变企业的民营特性，不建议。继续以现金收购部分产城是比较正确的路径，可接走华夏幸福的部分资产和负债，同时增加企业的在手现金。另外，后续产业新城的招商引资以及运营继续由华夏幸福来负责，即终局是政府重资产，华夏幸福轻资产，来搞产业新城业务。
产业地产在未来住宅/商业饱和的情况下，对zf的重要性会越来越重要。各地的卖地收入下降，亟需产业带来的税收支撑一部分。个人猜想，仅供参考。华夏幸福的基本面还远未改善，债务重组完成只是第一步。