国内首只公募REITs诞生记

2015-07-10 20:48 来源：新浪网

今年6月26日，中国首只公募房地产信托基金鹏华前海万科REITs发行，为投资者提供了除现金、股票、债券外的另一种资产配置方式

文｜《投资时报》记者 汤巾

“让我们一起来干点不同的事情。”2015年6月8日，鹏华基金公司副总裁高阳回忆起2008年鹏华基金总裁邓召明邀他加盟鹏华基金时说的那句话，犹生感慨。

“7年磨一剑，我们干成了一件史无前例的事。”高阳说。

这件事指的是中国内地首只公募REITs—鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金完成注册，获得证监会[微博]批准进行试点。

这件发生在牛市的牛事，诞生地是深圳。“如果没有证监会、前海管理局、深圳证券交易所[微博]、深圳证监局和万科的支持，我们是没法干成的。”鹏华基金副总裁高鹏表示。他也是鹏华前海万科REITs的项目负责人。

鹏华前海万科REITs开创性地将中国公募基金投资范围从股票、债券、现金突破至全球公认的第四类资产REITs，从而有望开启公募基金新篇章。以至于该产品拟任基金经理尤柏年说：“这是入行以来干过的最牛的一件事。”

而在鹏华基金总裁邓召明的眼中，首只公募REITs的意义在于能够成为结构调整、经济转型的工具。

中国REITs花落深圳

天时、地利、人和，成就了国内首只公募REITs的诞生。

时钟拨至2014年，中国REITs已经拨云见日。从这一年开始，北京有关REITs产品的文件不断。

是年5月13日，证监会发布《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》，提出研究建立REITs的制度体系及相应的产品运作模式和方案。同期，资产证券化业务改行政审批为备案制，资产证券化产品发行效率大幅提高。

9月30日，中国人民银行[微博]发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出将积极稳妥地开展房地产投资信托基金(REITs)试点工作。

2015年1月14日，住房城乡建设部又印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，意见指出，“将积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。

此时的深圳，也在积极推进REITs落地，而前海恰是这块业务的桥头堡。

2013年初，在证监会指导下，前海就开始联手深圳证监局着手开展试点设立公募房地产投资信托基金（REITs）的相关研究。

2014年2月，证监会主席肖钢到前海调研，明确表态支持前海试点REITs等金融创新。10月，证监会发布关于支持深圳资本市场改革创新、加快推进前海金融先行先试的15条意见，为探索金融创新与前海基础建设相结合的路径，设立前海公募REITs奠定了基础。

机会是留给有准备的人。鹏华基金、前海金控和万科成为首只公募REITs的重要参与人，盖因其准备充分。

“我们2012年就开始探讨公募REITs在中国落地。”鹏华基金副总裁高鹏介绍。此时距离鹏华基金发行首只海外公募REITs投资基金—鹏华美国房地产基金已过去一年。事实上，基于REITs产品前景的预期，鹏华基金决策层一直未放弃相关的研发，并积累了多名专业人员，包括在海外大型REITs公司有工作经验的人才。

从2012年至2014年初，鹏华基金陆续接触了几个项目，但当前海管理局将万科企业公馆介绍给鹏华基金时，曙光出现了。

2014年8月底，高鹏受命筹备“鹏华前海万科REITs”。对内他整合内部八个部门，对外调动有经验的会计师事务所、地产评估专业机构、律师事务所等专业机构，为国内首只公募REITs的诞生出谋划策。

“项目进行得较为顺利，深圳证监局、证监会、深交所[微博]都在政策上给予支持，去年年底，基本框架都出来了。”高鹏说。

2014年，是地产公司谋求转型年。万科正是在这一年提出了“轻资产”模式，而将资产证券化是轻资产模式的重要方式，REITs也是万科想做的事情。

于是，在深圳的土地上，鹏华基金、前海、万科，不谋而合。

鹏华基金总裁邓召明说：“首只公募REITs在深圳诞生，有其偶然性，也有必然性。深圳创新意识比较强，创新氛围比较好。”

鹏华前海万科REITs今年6月26日发行以来，4天内已获得除基石投资人以外的募集上限27亿份，并于6月29日采用“超额当日比例配售”的方式予以部分确认。因此，鹏华基金公告宣布，原定于募集期至7月2日的鹏华前海万科REITs将提前收官，募集截止日提前至7月1日。在中国A股市场陷入巨大震荡期间，这无疑难能可贵。

转型的抓手

从2014年开始，无论是房地产经营者还是研究学者都关注到一个现象。房地产增量资产正在结束高增长，中国的房地产业今后发展将转向存量资产时代。

不止商业地产和住宅地产，在不动产领域，从酒店到仓储等也都出现了类似状况。当中甚至包括政府持有的大量不动产。

这些资产持有人一般都希望对于手上存有的一些重资产能够慢慢减负。资产证券化是一种手段。而公募REITs又是不动产资产证券化一种有效方式。

事实上，REITs的存在就是适应不同国家同样的历史进程而产生发展的。

REITs于1960年发源于美国，1971年出现在澳大利亚，2001年左右出现在新加坡等亚洲市场，其原因大抵都和当地不动产从增量时代转向存量时代有关。

因此一经诞生这个新生儿就成长迅速。全球REITs规模已经从1990年的89亿美元增长到2014年的2万亿美元。

将存量资产证券化，对中国的转型发展至关重要。

一方面，引入REITs有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将在一定程度上提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。在银行坏账率不断上升的情况下，REITs有助于化解这一风险。

另一方面，新常态下，投资增速下降，REITs的引入使得资金加快周转，从而提高货币乘数和资金周转效率。

而对普通投资者而言，REITs成为除了现金、股票、债券外另一种资产配置方式。其长期较高的收益率以及较低的风险，能够实现普通投资者保值增值的目的。

彭博数据显示，截至2014年12月31日，美国道琼斯REITs过去20年年化平均收益率为11.66%，跑赢罗素2000（9.61%）、标普500（9.83%）等主要指数。REITs长期收益率稳居各大类资产收益率榜首。

而鹏华前海万科REITs亦有不错的收益率。据悉，鹏华前海万科REITs所涉及的商业物业—前海企业公馆由国内顶级地产企业万科打造，坐落于“特区中的特区”前海。前海企业公馆在前海是唯一容积率只有0.6的商业项目，目前已经是一房难求。此外，鹏华前海万科REITs还有诸如2000万元的保证金、对物业管理团队的激励等多种措施保障该物业的租金增值。

$万科A(SZ000002)$