$招商局商业房托(01503)$ 一直想不明白为什么港股reits一个个都只有不到0.5的PB。归根结底还是中国的cap rate太低，以及不以市场化运营的公司治理。招商房托103亿的资产，一年只收到了3.5亿的租金，合下来cap rate才3.3%，还得减去管理费和杂七杂八的费用和税。租金甚至无法覆盖资产的债务成本，更别说投资者要求的股权收益。所以作为管理层，对股东最有利的方式，就是把低cap rate资产卖了分钱。过去拥有低cap rate地产主要是为了未来的升值。但现在这个行情，资产升值遥遥无期，租金上涨也基本不可能。所以现在继续拥有这些租售比极低的资产毫无意义。但国内reits的管理层都是国企背景，政治>规模>业绩>股东回报。永远不可能规模化出售资产。并且股东也无法做出任何干涉。低效资产+利益不一致的管理层=0.3PB。如果到此为止，那么靠着0.3PB和低负债，租金收益还是能到10%，做个类债券投资。但是，上面说过，管理层为了追求规模，或者跪舔母公司，会继续高价购买母公司那些租金连利息都覆盖不了的资产。比如招商房托买的北京航华，导致可派息金额降低1700多万。在未来这样的价值毁灭会继续放生。一个不以股东利益考虑，不市场化运营，由一帮互相吹捧规模和向上跪舔的国企中年男主导的reits，就算有短期有10%的派息，也是吃屎来拉的感觉。