恒大自负狂魔呆会计@正合奇胜天舒， 地产小白，融创野生V@朱酒 ，段子手@非野生大V 滚过来好好学一下地产逻辑//@人淡若菊:回复@古枫投资:大型企业，鲸落，其他企业能吃饱的可能性不大，因为部分企业的布局和很多企业未必重合，产品结构未必相似，规模未必足够大。

全国二手房市场遇冷传导到一手房市场上必然的，同时这里面又有一个传导，就是新房市场传导到土地市场，而且是蹭放大之势。也就是新房价格并没有冰冻，甚至没大幅度下跌，有的只是去化变差，但是土地市场直接遇冷很多。这时候，土地储备就是双刃剑，在房价上涨的时候，巨大的土地储备是财富，在房价有下跌之势的时候巨大的土地储备就是负担。比如万亿货值的企业，房价下跌百分之10，此处不考虑新房去化情况，仅此可能就会影响企业千亿现金流。



投资者很少有人去复盘土地的实际情况，往往某某企业拿地能力强都是口口相传，无论从逻辑上推理，还是实际对土地进行复盘，一个浅俗易懂的答案就是，真拿的能力强的现金流都非常不错，现在都有钱。反而现在很多没钱的企业才是真的拿地能力弱。



一家大型企业，复盘处很多优质地块相当容易，但是复盘出大量深坑也不是什么难事。假如土地都非常优质，理论上是很容易变现的，不行低价卖也可以变现，但是为什么得不到有效的变现？主要还是拿错了地。


什么是拿错的地？


第一、缺乏择时的战略。很多人都说某某某拿地能力强，打开克而瑞，新增货值最多的都是地王年，这种择时能力能说明拿地能力强？最大的可能是在那些年一些优质的新增项目迅速去化，留下一些难啃的骨头。最终形成土地储备丰厚的假象。不过土地储备丰厚本身不是坏事，在房价大涨的时候这些储备就是一张看涨的期权，虽然可能按照当前的价格很难变现或者是面临亏损，但是如果是一个豪赌中国房价上涨的人，他一定会增储。

第二、丧失择区的能力。很多人说某某某深耕大湾区，或者说某某布局核心城市。那看他销售的单价不就可以得出其真是的布局情况？单价几千的企业布局的城市群又何来的核心？一些经济发展滞后，人口集聚效应不明显的城市布局过多，一些之前的热点城市在高位疯狂介入。最终反而在核心城市面临败退，在非核心城市面临深陷的局面。
第三、没有统筹能力，对政策判断失误较多。房住不炒是大计方针，往往为了规模不惜牺牲利润，有时候甚至希望通过新增货值的现金流改善自身的现金流情况，从而幻想降低融资成本。殊不知，方出一坑、又入一坑。最终只能通过财务报表来修饰利润。明眼人很容易看出现金流太紧了。




拿错地的结果，依靠财务技巧坐高利润，合理分红。我们可能持有以下标的，文中所叙述可能有错误。参考行业部分企业财务报表，绿城21年上半年净利润可以做到100亿。但是却很难改变企业自身的现金流，缺钱依旧是缺钱。缺钱的最终原因是地买错了，而不是杠杠加大了。因为从拿地到首开到现金流回正的时间扳手指都可以数的过来。

但是投资者往往把缺钱和杠杠很大，表外负债很多联系到一起。虽然很多民营企业表外负债很多，比如账面表内有息负债200亿，表外往往更庞大，表外可能是400亿，全口径600亿。而且市场的焦点都是表外负债融资成本更高。但是实际上最核心的并不是表外负债或者负债杠杠过高，往往实际情况就是拿地差，拿地烂，择时和对区域的判断能力不足，经营不够，过于冒进而形成的顽疾。


因此，行业认为救某某企业只要给钱即可，往往并不是对症下药。就算给钱了，也很难改变其战略能力。


回归到你本贴的疑问。绿城战略布局能力非常强，绝对不是赌对一次的那种。张亚东是刘邦式的人物，郭嘉峰完全就是张亚东三顾豪宅请来的韩信，郭嘉峰协调，抓指标大概率不如张亚东，但是带兵打仗，战略布局可以堪称战无不胜、攻无不克，国士无双。加上绿城自身的操盘和融资水平。不需要太担心。


比如官渡之战，曹操战胜袁绍。虽然袁绍兵多将广、粮草充足。但是对手是袁绍，不必过于担忧。

现在虽然很多企业，规模较大，但是问题也非常多。短板暴露较多，亚东掌权绿城，第一件事情不是忙于扩张，而是补短板，找人才，大军未动，粮草先行。这些规模庞大在精锐面前是不堪一击的。大型公司高质量项目较多，但是低质量项目同样吓人。你就等着看就够了，如果哪天觉得绿城管理层有问题，选择离开，觉得可信就选择支持，本身并不矛盾。
月底的时候看看克而瑞排名，看看绿城净利润率是怎么把同行慢慢甩开距离的。当然我这里是同口径，有一些财务标准比较低的企业，未必可以看。


当前本是分化行情，但是企业估值却表现为泥沙俱下。
$绿城中国(03900)$