一直以来，关于杭州与南京这两座城市，谁更胜一筹的争论，从未停息。长三角地区有着一众知名城市，但省会城市只有三座：杭州、南京、合肥。谁才是长三角或者华东省会第一城？三座城市一直在暗中较劲。
当然，我们这篇文章，主要目的不是探讨哪座城市更厉害，更多的还是着眼于物业管理市场，看看杭州与南京两座城市的市场特点分别是什么。认知不一定全面，仅供大家参考。
关于杭州与南京两座城市的对比研究，我想以两家上市物企为切入点，他们分别是滨江服务与银城生活服务，其中滨江服务深耕杭州市场，大部分项目和收入都来自杭州，银城生活服务深耕南京市场，大部分项目和收入都来自南京。
一、滨江服务与银城服务的基本面对比
话不多说，我们先上数据：
通过对滨江服务和银城生活服务的2023年经营指标的对比，我们发现：
1、在基础物管服务方面，滨江服务与银城生活服务的收入体量基本相当，仅相差约1000万左右的收入。
2、滨江服务在杭州的物管收入约11亿，银城生活服务在南京的物管收入也是11亿。
3、两家公司的员工总人数都是一万一千多人，仅相差377人。销售及行政开支都是1个亿左右，仅相差约600万。
4、两家主要的区别是，滨江服务的基础物管毛利率更高，其他增值服务贡献的收入和利润也更高。
主要原因是，滨江服务背靠目前少有的还在快速扩张的民营房企滨江集团，在管项目多为新交付的高端项目，非业主增值服务和新房相关的家装服务，贡献了较高的收入和利润。
银城生活服务相对缺少关联方的支持，在管项目也多为毛利率相对较低的非住宅项目，增值服务空间有限。
5、在收入基本相当的背后，银城生活服务在管项目1057个，滨江服务在管项目仅358个，银城生活服务的项目数几乎是滨江服务的3倍。所以，银城生活服务在管项目贡献的收入和利润都相对较低。
但从另一个角度来说，银城生活服务在南京的管理密度，要远比滨江服务在杭州的管理密度高的多。根据银城生活服务官方的说法，其以南京为核心，每9平方公里就有一个银城生活服务在管项目，每7个南京人中就有一个体验过银城生活服务的物管服务。
在一座城市管理787个项目，这样的管理密度，不知道还有哪家物企能够达到，万物云的蝶城计划，银城生活服务可能已经在南京做出了更高一阶的版本。
在对比两家公司的基本面之后，我们也试图去搞清楚，到底是什么原因导致了两家公司这样的差别。最终我们发现，一个绕不开的重要影响因素，就是两家公司所深耕的城市，这也就是我们这篇文章主要探讨的话题，南京与杭州物业管理市场的特点。
二、城市发展对物管市场的影响
我们知道，物管市场的竞争格局，总是受房地产市场的影响。滨江服务与银城生活服务在经营指标上的差别，主要是受关联方的影响，那造成这种影响的更深层次原因是什么呢？
1、南京与杭州在城市面积上有着很大的差距。
南京的总面积是6600平方公里，而杭州是1.68万平方公里，可以说，南京的面积只是杭州的零头；而合肥的面积是1.14万平方公里，也几乎是南京的2倍了。
南京的城市发展空间有限，这也导致南京的房地产市场相比其他城市要小一些。以2023年的地产销售数据为例，南京新房总成交面积约600万平米，成交额约2000亿；而杭州新房成交面积1100万平米，成交额约3800亿。
这就导致，杭州的住宅物管市场空间，尤其新交付项目的体量，比南京要大。
并且，南京地产销售排名靠前的主要是保利、招商、金茂等央企，本地的房地产企业近些年发展大多不太顺利。而杭州近几年则一直是滨江和绿城的天下。
2、南京与杭州在不动产业态上的不同。
经济发展与社会结构造就了各个城市在不动产业态方面特点。
首先，经济发展方面。2023年杭州GDP总量约2万亿，而南京是1.75万亿，合肥是1.27万亿。南京已经落后于杭州，而合肥也正在迎头赶上。
南京发展落后了的原因有很多。比如，南京的城市首位度不如杭州高。江苏一直被网友戏称为“散装江苏”，各个城市均衡发展，苏州、无锡等城市在发展过程中难免会分流南京的资源。而杭州则不同，浙江各方面的资源都在向杭州倾斜，几乎快像四川一样，举全省之力发展成都了。
另外，南京的产业主要以传统产业为主，比如汽车制造、石油化工、钢铁等，相对来说，国央企较多。而杭州则大力发展互联网、电子商务等新兴产业，民营企业较多。
其次，社会结构方面。南京多是政府部队机关、科研院所、教育医疗金融、大型国企等。杭州虽然也是浙江省会，但部队机关、科研院所、教育医疗等各方面，都不如南京。
所以，经济发展和社会结构上的差别，导致南京的住宅业态市场空间相对较小，非住宅业态却很丰富。而杭州则是住宅业态市场空间相对较大，但非住宅业态方面就相对差一些。
银城生活服务和滨江服务，就是抓住了两座城市各自的特点，并将自己的服务能力与城市特点相结合，奠定了自己在这座城市不可撼动的地位。其他地区的物企想要进入当地市场，就不得不面对他们的竞争压力。但同时，银城生活服务想要走出南京，滨江服务想要走出杭州，也都比较难。
三、城市深耕的本质是什么？
文章的第三部分，我们想探讨的话题是，城市深耕的本质。
从2023年的年报季中，我们可以很直观地感受到，区域深耕城市深耕已经成为各大物企的头号战略。各大物企都在深耕的区域或城市中抢项目、拓规模。
但不同层面的密度，其实效果也是不同的。比如长三角区域有500个项目，和杭州市有500个项目，和拱墅区有500个项目，和拱墅区下属某个街道有100个项目，他们之间的意义是完全不同的。
理论上来说街道层面的高密度，优势更大，万物云的蝶城战略也正是基于此，但难度和阻力也更大。而省级或者区域级的高密度，其实优势不明显。
但我们的疑惑是，规模和密度上来之后呢？你在一座城市的密度和规模再大，最多也不过是另一个银城生活服务罢了。当“密度”这条路尽头的样子清晰可见时，是否还要继续走下去呢？
这个问题困扰了我很久。
目前我得出的结论是：城市深耕，表面是规模，本质是能力。
做大密度，最主要的目的，不应是通过规模效应，去降低成本。而应该是通过物企自身在某个城市某个街道的服务能力，在这个城市或者这个街道建立起竞争优势，或者说进入壁垒。这对物企的服务能力和服务口碑其实是一个很大的考验。
以上只是我个人的一些肤浅理解，如果大家有不同的观点和见解，欢迎在评论区留言，或者添加我的微信，进行更深入的沟通。
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