唐朝司马贞在《索隐述赞》一书中对古代成功的大商人有这样一句点评：
货殖之利，工商是营。
简单点理解就是，做生意要真正长远地实现盈利，关键在于经营。
这句话用在当下的中国地产业，可能再恰当不过。
国内房地产行业发展这么多年来，野蛮生长是主旋律，但如何“经营”却鲜少见房企主动提及。
但“经营”二字，恰恰是当下房地产在新旧周期交换之际，对房企提出的关乎生死存亡的又一个新的命题。
最近上市房企的年报季临近收官，我粗略翻了翻，在秀成绩单之外，龙头型房企对于未来的布局和规划，除了房地产主业，着墨最多的不是跨界，而是商业地产。
比如，万科目标未来五年内商业地产占比提升至20%，中海目标5年商业地产营收100亿……等等。
变化背后一个无法忽视的大背景是，时代变了，有先见之明的房企都在加大对现金流业务的布局，着力打造持续稳定的现金流并不断提升营业收入及资产回报。
而曾经鸡肋的商业地产，是现金流业务和持续经营的首选。
NO. 1｜壹
我们还是先看年报数据：
中海最新年报显示，其2017年持有商业物业总收入29.4亿港元，同比增长13.1%，其中70%来自写字楼租金。目前，中海是国内最大的单一业权写字楼发展商。
年报中我们还注意到这样几个关键的数字：
1、租金收入
截至2017年12月31日，中海商业物业总收入近30亿港币，其中写字楼20.5亿港元，同比增长12.6%；集中商业4亿港元，同比增长25%。酒店及其他商业物业经营收入4.9亿港元，同比增长6.5%。
2、已运营的商业规模
2017年，中海已运营商业物业总建面366万平方米，包括38座写字楼、12个购物中心、11个星级酒店，可租面积258万平方米。
3、发展潜力
正在开发和待开发的商业地产面积高达542万平方米，包括29栋写字楼、12个集中商业购物中心、14 家酒店、12 栋公寓。其中在建总建面201万平方米，待建总建面341万平方米。
可能你要问了，这三组数字意味这啥？
其实，通过这三组数字可以得出一个简单的结论：
低调的中海已完成了在商业地产领域的大规模布局，其规模和营收能力已属于行业标杆级，而未来，中海在商业领域还将继续爆发。这与中海地产新确立的发展目标：成为卓越的国际化不动产开发运营集团相匹配。
大家都知道，在商业地产领域，华润、龙湖是国内比较领先的商业地产运营商，那我们就以华润和龙湖这两家的数据对比一下。
截至目前，华润已运营商业385.7万方，其中写字楼56.2万方，酒店37.7万方，其他类型总计有209万方。
2017年全年，华润置地总租金收入87.8亿。其中购物中心61.4亿， 写字楼12.6亿，酒店13.8亿。
接着是龙湖。据年报数据，2017年龙湖新获取17个持有商业项目，新进入4个城市。
龙湖2017年租金收入25.9亿元，商场、冠寓、其他租金收入分别占97.7%、1.5%、0.8%。在土地储备上，龙湖已开业商场面积258万方，已开业冠寓58万方，而在建面积达到145万方。
根据龙湖自身的预计，在商业方面2020年龙湖开业商场预计达到47个，租金实现60亿元。
因此，就规模和营收而言，中海目前与行业第一的华润还有些差距，与同处第二梯队的龙湖不相上下，甚至有些指标略为占优，大致处于第二梯队的领头羊位置。
值得注意的，造成中海和华润规模差距的原因在于商业物业的结构，比如中海是以写字楼为主，而华润、龙湖则主要是购物中心。
年报数据，中海商业2017年的总收入，70%都来源于写字楼的租金；而华润则是购物中心租金收入占集团投资物业整体租金收入的70%。
NO. 2｜貳
从目前的数据来看，中海对于商业地产未来的规划，目标清晰，打法明确。
今年3月，中海地产董事局主席颜建国对外公布了未来几年中海商业地产的发展目标:“2020年商业物业总收入将突破50亿港元，并在2023年实现年收入100亿港元”的目标。
2018-2020年，中海计划新增运营总建面305万平方米，其中63%的新增运营面积为写字楼项目。从未来的发展规划来看，中海商业，依旧以写字楼运营为主。
在规划中，2018-2020年，中海的写字楼预计分别新增27万平米、49万平米、117万平米，均占当年新增商业物业运营面积的60%以上。
其次则是集中商业，截至2017年底，中海集中商业的运营面积已经达到41万平米，未来三年预计分别新增11万平米和41万平米，占当年新增商业物业运营面积分别为15%、20%。
综合来看，中海对这些业务的布局有两个特点：
1、定位中、高端；
2、优势在写字楼。
根据行业经验，从品牌识别度和知名度考虑，购物中心是房地产公司进军商业地产的首选，为什么中海偏偏选择写字楼？
这里面一个最重要的原因是：在所有商业物业中，写字楼投资效益较高。
一个基本的数据是，在各类物业中，一二线甲级写字楼市场回报率约在4-5%，购物中心约为3-4%，租赁住宅在1-2%。
从投资回报率看，写字楼回报率水平和相对收益较高，表现出较强的投资价值。
一个更直接的数据是，据《中国房地产投资回报率调查报告》，近两年写字楼市场，静态租赁回报率接近住宅市场的2倍，大部分集中在3%-5%；长期租赁回报率大多集中在7%-10%；从转售回报率看，大部分城市回报率水平集中高于10%，仍处于较高水平。
写字楼经济是中海从效益的出发点进行选择的商业战略，这是大家稍微琢磨下都能明白的逻辑。
但我们还需再考虑一个更深层的问题是，“写字楼之王”为什么是中海？
从中海商业这么多年的发展历程来看，可能有以下3点原因：
1、成体系的写字楼产品系列适应不同的需求
经过多年的发展和完善，中海写字楼已然培育出一个体系来对应不同的市场类型、城市级别和地段定位，其产品系列衍生出中海中心、中海国际中心、中海财富中心、中海广场、中海大厦五个系列，因地制宜是中海在写字楼领域长期占据优势的一个重要特点。
2、创立Officezip联合办公品牌占领中高端联合办公室市场
对于Officezip，中海商业地产官方是这么描述的：
Officezip是中海商业推出的独立经营的联合办公品牌，它以灵动的办公空间为载体，为客户提供灵活租赁、会务和全域服务的联合办公解决方案。秉承“连接、凝聚、共享”的理念，Officezip以创意协作的高品质空间环境、智能化的技术创新，高水准的运营服务引领中高端联合办公市场。目前已布局北京、雄安、上海、成都、济南、武汉6城11个项目。
3、打造中海云商，聚合品牌和资源统一于云服务平台
打造“中海云商”，中海商业通过这一生态闭环，不仅能够增强其客户群体的稳定性，从而产生稳定客观的租金收入，还能增加其自身的影响力，增加入驻企业对其商务服务的依赖性。
而优质客户、高端租户价值再挖掘，除了为商办资产提供可持续的升值保障，还有超级入口价值这一更大的想象空间。
可以说，中海云商使得中海商业实现了从楼宇开发运营到增值服务提供再到商办资产管理的跨越。
本质上，中海商业的发展模式是把合适的产业放在合适的土地上，以产业和市场为导向，合理配置楼宇资源。
值得注意的是，在租购并举、房住不炒的大背景下，长租公寓已经迎来风口，这一个板块无疑是中海新的发力点，而其运营模式类似写字楼，有成功的经验在前，中海在长租领域的爆发值得期待。
从经营业绩的角度，商业地产有稳定现金流，在融资困难的背景下抗风险能力较强，不仅能够给房企提供稳定的现金流和合理的资产负债状况。
而在未来行业调整深化的前景下，可以为房企保持稳定的盈利能力水平和风险平滑能力。
当然了，对于中海这样的巨头来说，商业并不仅仅是写字楼和购物中心。
在中海商业地产的规划上，长租公寓和养老物流等新业务也是其布局的重点领域。在2017年，中海已经确立了以教育、养老、物流等为重点的创新业务，并成立了教育集团、养老公司，在天津滨海新区运营管理中海物流科技园。
在中海地产2017年业绩发布会上，颜建国强调会加大长租公寓方面的投资，保证未来每年会有3000-5000间公寓房间的增长。
中海还在做着一件具有巨大想象空间的事，那就是拿下了雄安第一标，雄安市民服务中心项目即将正式运营。这个项目集投资、建设、运营于一体，是未来城市建设的标杆。