复利姐嚼得，这三点，不管是股票基金互联网金融等理财，还是买房买地的不动产投资，都适用的一道箴言。
当住宅投资的调控杠杆越缩越紧，有人把目光投向了商业地产，旅游项目配套的酒店式公寓、临街商铺、或者社区底层商铺等等。
有迹象！商铺已成最危险的资产？
今天复利姐谈论这个话题，启发于周末的一次看房之旅。
听说万达的王老板豪掷了500亿在广州花都筹建文化旅游城，号称建立世界鼎级室内滑雪乐园、室外主题乐园、室内水上乐园、电影科技乐园、秀场、星级酒店群、滨湖酒吧街等。
动工2年，距离正式开业还有2年，看了一圈下来，酒店公寓、住宅1/2期已经售罄，看来我大广州人民之购房（chao fang）热情，已经被王老板这张万达名片点燃了。
短短几个月，住宅均价从9000/㎡涨到15000/㎡，还是全毛坯，速度之快让人咋舌。
额其实，让复利姐更吃惊的是，是主题乐园附近的临街商铺...... 折合均价是6-7万/㎡。
“商铺非常抢手，开盘没几天已经卖出8,9成了，前两天有个客人看中一个200㎡的铺，1400万成交，银行贷款办不下来，就直接全款买了。”
这段话透露了2个讯息：
1. 中国式土豪真多，近年来商业地产投资者见多不见少，一铺养三代观念深厚，但现实是否如此？
2, 银行开始收紧商业地产贷款，商业房地产个人按揭贷款并不容易办理了，一方面投资者增多，另一方面担忧房地产风险不可把控。
除去首付五成之外，不但利率开始上调为基准利率的1.1倍，年利率超过7%。（有的1.2倍，最高甚至达1.25倍）
中国社会已经逐渐步入老龄化，通货膨胀一天比一天厉害，我们手上的钱也越来越不值钱了，你有没有想过，30年后，我们的钱还剩下多少？怎么增值保值？怎么养老？是一个不远将来要直面的问题。
在21世纪，什么最值钱？买房？OUT了！买商铺！买一个少一个了！可自用当老板，也可出租当包租婆啊！
在这里，复利姐要警惕大家一句：项目虽然包装得很美，但是要擦亮眼睛看清形势啊！要知道，迪士尼进军中国之后，武汉万达的主题乐园在开业19个月已经宣布停业了……
以前大家都说，一铺养三代，好日子慢慢来。但是，你知道，时代的变数总是很多。
千年商都也有衰颓的时候
怎么说？ 复利姐又来给你举个栗子吧~
我们以有“千年商都”之称的广州为例，看看广州市上半年楼盘吸金王位居的商圈情况怎么样。
富力东山新天地，富力地产旗下一个城市中心综合体地标项目，成为2016年广州上半年房地产市场的吸金王。临街商铺自然价钱水高船涨，复利姐查看了一下，折合均价达16万/㎡。天河CBD金融城商铺（花城大道）一带更是居首，达到18万/㎡。
在广州曾经最繁华也是游客最多的北京路商圈，价钱却差距了一半，9万多/㎡。
这些年来，总是听着老人家在耳边说，“三代养一铺”，后来在“电商冲击”“商铺倒闭”浪潮冲击下，“千年商都”广州传统商圈生意越来越难做。
从商铺租金的滑落可以看出，那些曾经熟悉却久违的购物圈，正在经历着阵痛和时代的变化。
更有甚者，因为商圈的迁移、衰颓，投资者购买的商铺变得一文不值也是有的。
在北京，望京SOHO时被爆商铺空置的情况严重，商业营业用房（即商铺）空置率高达30%。
位于东二环朝阳门外的银河SOHO，其内部的商业区也是客流量很少，上下四层的商业区内，只有20%左右的店铺处于经营的状态。
三里屯核心商圈，雅秀时尚购物中心频繁变身，时隔此前一次改造不满一年，现已空置近半商户，餐饮区全部关闭，同时商场也暂停对外招商。雅秀脱离批发市场定位后的首次转型并不成功。
在广州，十年前，2004年广州大学城初建成时，就像一座‘空城’，没有超市，没有摩的。后来，公交、地铁交通逐步铺开，一些大型商场也陆续开建，比较出名的如北亭广场。
总投资逾3亿，商业面积约12万平方米，从拥有250家店铺开业率达40%，出租率更达到60%。家乐福、真冰溜冰场、数字电影院、肯德基、麦当劳等品牌遍地开花。
繁华时期的北庭广场，大学生招聘会人头涌动。不过现在，却因为各种原因呈现一幅败落的样子，商家也是寥寥可数。
你以为现在还是“一铺养三代”？小心，“一铺坑三代”！
选商铺是们风险艺术并存的学问
复利姐觉得，以店养老是不是一个好方式还不好说，
不可否认的是，在大环境下，网络经济对商铺有不可预测的影响 ，选商铺是门学问和艺术，风险和机遇也是有的，↓
1、警惕商业地产和住房价格倒挂，新闻天天都在传达房价冰点！破裂！等刺眼讯息，然并卵，改涨的还是涨，不管是住宅还是商业地产。
2、网购将全民带入买买买狂欢。但商品经济和消费还要发展，成熟社区和商圈，还是离不开实体店。
3. 个人认为一铺养三代的话还基本适用，但是不同商圈的成熟性发展性相差很大的，警惕你的商铺变成有毒资产。
4.商铺投资要考虑租金回报率 —— (税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款
在考虑了租金、价格和前期主要投入前提下，估算你资金回收期长短。
5.投资商铺赢利前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱。对于想投资小型商铺的投资者来说，首先要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。
商铺投资的价值如何？
一个参考的因素即是出租回报率。
剔除商铺自身升值的部分外，商铺出租回报率年化收益可达到5%以上是一个比较安全的投资，即相当于20年租金可以收回买铺资本。
以史为鉴，我们的邻居香港，曾经的购物天堂，如今街铺租赁市场已经被国际大行评至谷底。
标准普尔在一份最新报告中称，香港商铺的租赁市场仍处于低谷，但零售市场远未见底，未来可能继续下跌。
不管是在香港还是大陆，商业零售市场可能继续面临一轮残酷的洗牌，究竟，是一铺养三代还是一铺‘’坑‘’三代呢？留给时间去验证。
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