回复@-胸无点墨-: 其实你要抓主要矛盾
1房地产长期涨跌幅挂钩当地GDP*人口涨跌
2天朝房地产上市公司总市值A股加港股跌了90% 私企几乎灭绝
3首付从2成到1成半 相当于市面货币增加15%
结果就清晰了//@-胸无点墨-:回复@深见股市:徐教授的观点，至少有三个方面是值得商榷的。第一，从严格意义上来说，中国是没有经典市场经济意义上的房地产市场的，因为作为房地产市场最主要的构成要素--土地是没有市场化的，所以中国的房地产市场不能仅仅用经典市场经济意义上的市场分析方法去分析的，包括供给和需求分析方法，因为用一个市场化的分析方法去分析一个非典型的市场，其结论大概率与实际情况相距甚远。第二，退一步讲，即使用供给需求理论去研究，就不得不考虑到，隐藏在典型的供给需求曲线背后的一个重要推论，就是所谓“供给受限的市场，商品价格弹性更高，受限程度越大，弹性越大”，因为中国的土地是国有的，满足“要素供给受限”这一典型特征，价格弹性既包括向上的弹性，也包括价格向下的弹性，这也许是前些年，在房价上行阶段，政府出了无数控制房价的政策但对房价这头“疯牛”也无可奈何的原因所在，那么线性外推，在目前关于房价的预期方向改变而且同时伴随房价也处于下跌的趋势中，同样也不会知道这种向下的价格弹性会高到什么程度，历史上房价上涨时出现过很多赌局--赌房价下跌拐点的赌局，赌局的筹码形式千奇百怪，包括但不限于罚酒三杯、一笔钱、登报道歉、甚至包括输了赌局去裸奔等等，但不管参与赌局的人是否位高权重、是否专家学者，凡是赌房价下跌的都基本上输掉了裤衩，同样，在房价下跌趋势中，预测房价拐点的，大概率还是会输，本质上是这个玩意也许就是超出了人类目前能够预测的能力之外。历史上也出现过若干供给受限背景下房价弹性巨高的案例，其中之一就是东京，东京曾经居住了日本 37% 的人口，目前国内关于“北上广深”房价不可能下跌的所有条件，在当年的东京全部都能满足，有人统计过，泡沫破裂之前的东京地产的市值可以买下整个美国的房地产，但泡沫破裂后，东京不同区域的平均房价下跌了 50%～75%，很多区域房价下跌幅度超过 90%， 尤其是商业物业跌幅都超过了 75%，原因之一也在于商业物业相对商品房是一个供给更加受限的商品。第三，徐教授似乎是把新房供给等同于商品房供给，这也是不符合现实的，在房价上涨时，新房担任了“供给”的主要角色，因为惜售的原因，很多二手房房东也就是存量房地产因为惜售的原因没有形成有效供给，但房价下跌趋势中，不排除存量房地产是更大的供给来源，因为在这个阶段，新房开工面积往往低于房价处于上升趋势的时候。观察历史，有两个商品，一个是房地产，一个是原油，它们的供给和需求关系和其他商品差距很大，因为隐藏在其供给和需求背后的经济学逻辑本身就和其他商品有很大区别，这也许也是房价预测难度极大的原因所在。