$保利发展(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$ $华侨城A(SZ000069)$
2022年3月16日，大A股用一场史诗级的大反转，让所有投资者体验了一把坐过山车般“入地飞天”的极致刺激感。3月17日，在晚间多部委发布的地产利好消息及外围市场大反转的护航下，即便美联储宣布将连续加息也不改我大A股一路跃升的大势。地产股更是群体“发春”，港股风雨飘摇的恒大气势如虹，一天跃升20个点，融创创下59%的惊天涨幅；A股市场地产股也开了挂，放眼望去一片红。
已经很长一段时间了，中国房地产企业深陷泥潭，举步维艰。就在A股反转的前一天3月15日，大A股遭遇股灾式暴跌，地产股更成为领跌的罪魁祸首，两大龙头保利发展、金地集团跌停，万科、新城等也触及阶段低点——很有点鼓破众人捶的意味，我相信绝大部分投资者对A股尤其是地产股的信心已降至冰点。
万万没想到，A股从冰点到沸点只需要一次会议的时间。上午还是寒风瑟瑟、冰封三尺；下午开盘就已经鲜花著锦，烈火烹油了。
但在这个波谲云诡、风云变幻的特殊时刻，作为一个成熟的投资者，尤其是长期关注房地产业的投资者，应该比以往任何时间更理性，尤其需要保持平常心，需要沉下心来深度审视、剖析中国地产企业的优劣利弊，为自己的投资行为确立一个精确的锚点。
如何看待当下的中国房地产？重重暴雷、屡屡停工、投诉不断——中国房地产到底怎么了？房地产是不是短期到头了？未来，中国房地产走向何方？
重庆市原市长黄奇帆先生近期在接受《财经》杂志总编辑王波明先生采访时就以上问题发表了自己的观点。看过这段采访视频后，我觉得获益匪浅，现将黄奇帆先生的核心观点摘录如下分享给球友们，为了便于大家阅读，我将采访内容分为4个篇章，每个篇章都加了一个小标题。
一、厘清中国房地产的发展脉络
回顾中国房地产发展历史，1980年中国人均居住面积是5平方米，现在人均是50平米。1980年整个商业服务业就1000亿，现在是160万亿。
当时中国经济极度萎靡不振，人均住宅面积是极度的小，因为需求是高度压缩的。一旦有外部条件，就像干柴烈火一样爆炸式的发展。1980年代改革开放开始，就释放了城市的机制，
第一项承包制，5亿种地农民留下2亿，3亿农民到沿海；
第二个农村户籍改革，80年代中后期农民可以离土离乡，到城市打工；
第三，在城市打工10年以上的农民，就可以在大中小城市落户，有了城镇户口。有这3个制度，1.8亿城镇居民变成了9亿，为城市大发展提供了基础性动力）；
第四，城市有了土地批租，就有了房产商了；
第五，老百姓有了自己产权，家庭居住的房子，1992年之前，所有人居住的都是单位公房，1992年之后，公房可以变成私房。单位的公房个人可以150-250元/平米买下来，这是共同富裕伟大的改革；
第六，按揭贷款出来了，这使得中国房地产市场产生了重要杠杆，使老百姓买得起房。这六条一合成，就变成了巨大的房地产推动力，再加上政府推动，出现了上海浦东这样的投融资平台，让房地产商来买地，搞开发区、旧城改造，出台了这个制度，然后国家就出现了开发区，每个开发区就相当于国家的经济增长极，千千万万个工业开发区，造就了轰轰烈烈的城市化运动。
有了这些机制，就把之前压得紧紧的，饿得扁扁的肚子一下子撑开了，这一爆发是什么概念？1990年中国建设的房子面积是1000万平米，但房地产市场一起来，到2000年，以房地产商为主建的房产面积是1亿平米。再过了10年到2010年，房产商建的房子面积是10亿平米，到了2017年，当年建设的房产面积是17亿平米，然后到头了，后面3年面积没有增长——这就是中国波澜壮阔地房地产发展历史。
二、关注房地产新常态的10个重要指标
但是，眼下中国房地产市场进入了新阶段，房地产10个重要经济指标出现了拐点：
第一，大家基本认同，中国14亿人是个天花板，到顶了；
第二，中国的城市化率已经到了65%，几乎等同于欧美国家的75%。为什么？因为中国额城市化是把中国农村的青年人、中年人抽出来了，再增长，5、6个点也到头了；
第三、中国的老龄化现在在加速，去年已经是21%，预计2035年会到30%以上，甚至2050、60年到40、50%都有可能。老龄人越多，需要房子越少，反而死亡率增加后会退出许多房子。以上3个因素是影响房子结构的，都会对新房子需求大幅下降；
第四，到去年为止，中国的房产商每年造好的房子，一年以上没卖掉的有6亿平米，这是一手房库存。中国老百姓手里闲置不住的房子有20%，中国这些年总的房屋400亿平米，90年代后新建的商品房卖给老百姓的有300亿，20%比率就是60亿平米是空关闲置的。这种闲置在市场上，如果每年房子有20-30%上涨，就算有一套、两套房子闲置，房主也不怕，因为在涨价，心里是高兴的。房产商房子没卖掉，但是房子在涨价，它会觉得没卖掉反而更划算，如果房价不涨了，这个库存都是积压，会造成新造房屋需求会大幅萎缩；
第五，中国人均住房面积2019年数据是48平米，到了2020年是50平米，欧美发达国家人均居住面积50平米就是天花板，中国人均居住面积已经是天花板，无法再向上了；
第六，房地产年度投资，2000年1亿平米，2010年10亿平米，2017年17亿平米，17年造访量涨了16倍，20年翻了4翻，也是天花板。17亿平米是个什么数量级，全世界（除中国）新建房子就是20亿平方，对比一下，中国14亿人造了17亿平米房子，全世界近60亿人造了20亿平米房子，20%中国人凭什么？房产面积再扩张没这个需求、没这个可能了；
六个指标，三个指标是人口指标，是吐出房子；三个指标是现状，房产量的积压，人均数或者建设量，都到了天花板。
第七，中国的土地价格和房产价格，20年翻了4番。上海最贵的房子衡山路，92年6000多元/平米，涨20倍14万，现在衡山路的房子就是14、15万；在北京王府井的房子，20年前房价与现在房价相比，总归也是16-20倍；新疆乌鲁木齐二道桥，2000年的时候房价700多块1平方，现在1万多1平，基本也是20倍涨幅，所以全国城市房价在20年前房价上翻四番，基本如此。土地价格，也是从100万/亩、1000万/亩，十几倍地涨，当一个地方有三五年翻一番，20年翻四番的趋势存在的时候，所有房产商都会囤房，都会囤地炒地，大家都不怕库存，不怕规模，拼命融资贷款，这个规律前面20年如此，是以上7个指标给宠出来给惯出来的。
第八，危旧房改造、城市旧城改造、基础设施建设，大规模的差不多了，现在也没有这个需求了；
第九，城市医院、学校建设也到头了。现在大学过剩，80年代大学生人均占地只有10平米，教育部当时定了个制度，大学在校生人均用地50平米，现在中国3000多个大学，人均在校生50平米要求也达到了，所以也不需要扩张了，也不会变成4000个大学；
第十，房地产金融，中国的房地产商负债普遍都达到了90%，总不能变成零资产。所以房产商杠杆从10%、20%、30%de 负债率到80%、90%的负债率，到天花板了，再过10年也不会到105%的。从这个意义上讲，不管是举债、公共设施、旧城改造，还是其他的指标，还是老龄化人群，都说明房地产的新阶段、新常态要出现了。
所以现在我们说房地产出现了困境，有人把它归结为地方政府、国家的房地产政策调整过头了、太厉害，把房地产打压了，这些论调是不公平的、不合理的，是不对的。
不是政府调控过头造成的地产困境，因为房产商90年、95年、10年都是这样的行为方式，为什么当时不破产，现在破产呢？原因是在90年代末，新世纪初、2010年扩张的时候，三五年翻一番、十年翻一番的情况下，高举债高周转、超级大盘炒地皮都是可以循环的，但是到了当前这个时间点，你还要一根筋地按这个逻辑来，就要碰壁了。这是理性分析客观形势。
三、新常态下中国房地产的新动向
那么下一步，今后五年十年，中国房地产开发、运行方式的新常态，就应该出现五个新调整：
第一，要明白全世界的房产商，欧洲、美国房产商负债率没有超过50%，香港房产商负债没有超过40%，中国内地到了80、90%，是过去3高，高地价、高房价、高市场需求量造成的。一旦这个外部条件消失了，它们就会进入新常态，负债率会降下去，40、50%降下去；
第二、高地价买地、大楼盘造房，造城大量库存的行为会收敛，会根据市场需求实事求是地开发；
第三、房产商跨界，又搞金融、又搞工业、又搞商业、觉得房地产赚钱容易四处开花的行为会逐步减少，今后房产商就不再胡闹了；
第四，房产商乱生子公司，房产商多如牛毛。中国房产商有9万个，中国城镇人口9亿，平均下来是1万人1个房产商。美国房产开发商不超过500个，中国开放商比全世界开放商加起来还多。今后，中国房产商有1万个不得了了，用10多年的时间9万变1万，注销、转行等等；
第五，房产商造房不再全部售卖，比如一个项目50万平米，有25万平米是商品房卖掉，有25万平米是商业性租赁房，变成商住、长租公寓销售。一旦租赁，它的租金就会发ABS(资产支持证券化)债券，RETIZ(房地产信托投资基金)债券一发，资本市场的债券资本就来了，覆盖它一半的资本，然后银行贷款，造房子、卖房子又产生一半资本，反而变成了一个均衡。
那么这5个变化是房地产新常态的经营状态，所以一点不用担心目前的房地产阵痛，这个阵痛恰恰是中国房地产发展到这一步必然带来的拐点，拐点过后是房产商良性循环的开始，而且这个开始，不仅仅是靠政府约束，政府约束只是导向，形成良性循环，而且土壤一到位，我们今后10年的房地产状态就会进入良性状态。没有这样一次阵痛，房地产商的行为是转不过弯的。
今后，每年的房地产投资会下降，但不会呈现断崖式下降，会一年年逐步消减，从一年17亿逐步减到1年10亿......
房价上涨的问题，这个房价的拐点是指以往十五、二十年翻三番、四番的情况不会再出现了，现在到头了，不往上涨或者以后10年还会往上涨，但是上涨的幅度会低于GDP增长率，跟以前5年翻番，十年翻两番不可同日而语，并没有说5年跌一半，十年跌一倍，不是这个概念，因为房产总是有折旧的。折旧的话，如果房产有550亿平米，每年折旧2%或者5%，差不多折旧就是10亿平米，开放商就不要去建20亿平米。这样形成可持续的循环状态，以年折旧状态为平衡点，宏观上是有一个大体的平衡，这是一个概念。
四、如何应对当下房地产危机
我们对眼下房产商崩盘、暴雷也好，怎么办呢？
首先应该说房地产是支柱产业，它差不多占GDP5%至10%的分量，增长影响10%，负增长也影响10%，一上一下就是20%，所以必须稳定。
其次，房地产也是民生产业。中国老百姓的财富，60%是房地产，也应该要稳定。
第三，房地产也是半金融企业，行业有大量的按揭贷款，它崩盘的话对金融机构来说是个巨大威胁；
第四，房地产还和大量供应链上的工业企业紧密关联。它是龙头，带动几十个工业行业的销售，从这个意义上讲，追求房地产行业稳定，不大起大落，就是限制土地、房价、建设量、炒作翻番。对政府来说，对当下困难房产商不是简单的去施救，一旦崩盘，它的债务实际上进入破产重整的保全，它的资产不是房产商的，是债权人的，这个债权人包括银行，包括非银行、集资款的债主、也包括买了按揭贷款的房子却没拿到房子的老百姓，还有很多施工队，如果简单让困境中的房产商破产，造成社会震荡。
怎么样使得房地产软着陆，就要用重组的办法，重组是解决危机重要的软着陆的方法。重组当前有5种方式——
第一，大型的出了问题的房产商自救，自我重组壮士断臂，保留主要肌体不瘫痪；
第二，优势的房产商去收购兼并；
第三，国有资本运营公司拿出资本金成为战略投资者，入股优势房产商去收购兼并；
第四，地方政府拿出一定资金，把过去五年十年批租给房产商的地按现在的市场行情打个折回购；
第五，房产商库存的房屋，政府可以回购一部分，中低端成为保障房，中高端成为人才房。
五管齐下，稳住局面。这需要资金，国家可以有专项债或者专门的贷款，这种债务不放在三条红线里，算体外循环，平稳落地软着陆。这样，房地产也好，政府的调控方式也好，都会随着新的形式进入良性循环的阶段。
黄奇帆，这位曾经公开声称更希望成为一位经济学者的原重庆市市长，是中国少有的对资本市场有着深刻认识且在经济研究领域颇有成就及影响的高官。他常常因对中国的资本市场及房地产业的研究、解读而屡受关注。以上关于房地产的论述足可以为我们理性、客观认知中国房地产业，并在当下复杂多变的资本市场上做出正确决策提供一种借鉴、学习的思路。
#都回来了！A股开启绝地反击# #房地产的最大逻辑是集中度的提升#
2022年3月17日于长沙翠园