在谈商用物业、消费品和通胀。其中写字楼与产业发展水平挂钩，是一个地区GDP总体水平相关，但是考虑国内政府及平台公司主导很多片区开发，其整体供应是先对充足，不具有稀缺性，包括核心城市，下一轮城市更新，大量用地用途其实都是商办，同时考虑新增供应引导需求，因为新楼硬件水平相对高，办公物业很难有垄断定价，开发成本与通胀有关，租金则充分竞争基本却与通胀无关，但是好处是管理简单，现金流平稳；商业，则具有垄断性，特别是核心区域商业，城市核心则更加稀缺，但赋能商业价值的，最大的能力是运营能力，优秀运营商是一般运营商的几倍甚至几十倍，比如南京路恒隆广场近10亿租金，单面积坪效，是周边的普通物业的近10倍，而且长期看，受益于通胀，看恒隆年均零售总额和租金水平即可知，底层逻辑是消费品涨价，其中动量最大的是奢侈品和中高端消费品。首选核心城市，汇集购买力，优秀运营商的商业物业，长期看成本刚性，产出则受益于通胀。

太古，就是买入香港中环最大最好的物业、五大办公区之一的港东地主，以及京沪广蓉顶级城市的最核心物业。目前资本结构看，租金全资本比率（租金/股加债）超过10%，考虑预期两年物业投入（港东10万办公和前滩、三里屯扩建等），按现价超不多能过12%，算净回报水平近9%。放到一级市场，是很难想象的，这两年看，大宗物业交易价格基本在租售比超过5%水平。那么太古正常估值应该在2000亿水平。考虑增长、物业的稀缺性以及顶级运营能力，应该还有进一步溢价。

做加减法，持有型，大概率：
首先，排除几个：第一香港商业占比大（新鸿基），第二内地二三线办公多（恒隆，大量非上海办公负资产），第三运营能力不强（宝龙、新城等，瑞安18年后团队调整能力提升明显）；
其次，优选几个：内地核心城市顶级地段优质商业为主、办公为辅（太古、瑞安、华润）；香港核心商务区办公物业（太古，预测中环溢出到港东，受益，且预期三年供应有限，需求不会大幅萎缩，中资需求不减，长期看土地市场主导，办公供应平稳）；资本结构好，债务少成本低（太古、华润、龙湖、瑞安本年后将明显改善）；资源整理能力（瑞安，资本合作、政府合作，住宅开发、管理收益加股权溢价；华润和龙湖，综合用地）。
所以，优选太古，缺点，拓展慢开发慢，也是优点能容错，还有一点资本结构好，高价出售非核心物业，股东回报可预期；其次，瑞安，目前价格明显低估，本年后将反转，现金回收、利润释放以及负债降低，外加拓展能力和商业能力提升，看好。