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1.1平稳到狂热到理性，物管发展经历三阶段
1981年国内第一家物业管理公司（深圳物业）成立，标志着国内物业管理行业正式诞生。2014年随着物业第一股彩生活登陆港股市 场，该行业逐渐为大众所熟知。物管行业诞生至今30余年间历经浮沉，以增长速度、资本化程度等指标划分，大致可分为平稳前行 期（2018年以前）、急速发展期（2018-2021年）、理性回归期（2022年至今）三个阶段。
1.2平稳前行期：轻资产、现金牛，规模业绩持续增长
物业管理行业成立之初主要作为房产售后服务部门，后逐渐走向前台承接市场化服务需求，并于2014年逐步开启资本化之路。2014- 2018年间上市物管公司总量不足10家，上市数量较少，行业整体呈现稳定经营、财务稳健特征，其中彩生活、中海物业、绿城服务 为该阶段主要上市物企，以此为例进行相关分析。
管理面积来源多样，规模业绩持续增长：三家物管公司中中海物业、绿城服务具备开发商背景，彩生活完全独立。中海物业管理面 积主要来自关联房企，绿城服务、彩生活主要来自第三方市场。尽管面积来源存在差异，但由于物业管理活动稳定高频，叠加房地 产发展带来增量，各企业规模业绩持续增长。其中，中海物业、绿城服务2013-2017年收入年复合增速18%、32%，且增速相对均匀； 彩生活由于大规模并购、平台输出，规模波动相对明显，2013-2017年收入年复合增速63%。
1.2平稳前行期：轻资产、现金牛，规模业绩持续增长
轻资产、现金牛，财务属性优良：物业管理运营及拓展理论上无需过多资金，总资产中货币资金占比较高，固定资产、存货等有形 资产占比较低，基本不需要负债经营，现金回款充沛且稳定。2013-2017年彩生活、中海物业、绿城服务三家物企整体经营性净现金 流对比当期净利润均超过1倍，经营性净现金流较盈利更厚。轻资产模式下资本回报较高，三家物企2013-2017年整体ROE维持20%上 下。
1.3急速发展期：资本加持叠加关联方护航，成长性、确定性双高
2018年后上市物企陆续增多，资本市场关注度随之提升。该阶段上市公司数量由不足10家迅速增长至50余家，受益资本支持及友好 房地产环境行业发展整体提速，板块内企业盈利高速增长，确定性亦相对较高。
金融资本加持，扩张速度提升：根据中指院统计，2018-2021年物业服务企业上市累计募资995.7亿港元，大多计划用于收并购、增 值服务延伸等方向，同时该阶段已上市物企多次进行股权再融资，充足资金为业务开展形成助力。行业收并购频现，形成并购扩规 模-业绩超预期-资本涌入-并购再开展的滚雪球式发展。
1.3急速发展期：资本加持叠加关联方护航，成长性、确定性双高
房地产平稳运行，增长确定性得以保障：一方面资本涌入带来大量资金推动行业加速发展，另一方面房地产市场平稳向好亦起到稳 定器作用。开发商背景物企大多通过提前签约销售项目锁定未来交付，增厚增长安全垫；同时由于楼市热度延续、商品房销售势头 良好，关联房企对于非业主增值等服务需求亦为物管公司发展提供保障。
随着物企综合实力增厚，社区增值服务、城市服务等多元业务陆续开展，第二增长曲线探索开启，行业呈现基本盘稳固、多元业务 多点开花的繁荣状态。
1.4理性回归期：房地产调整影响显现，参与者追求有质量的增长
2021年下半年以来房地产持续调整，前期大规模收并购后整合问题亦持续显现，物管行业发展遭遇波折，其中民营物企由于关联房 企流动性问题更甚、前期收并购更多，影响更大。相关影响体现在各个方面：
利润表端，房地产持续调整冲击交付规模、非业主增值服务以及相关社区增值服务，并购整合不佳导致商誉减值，叠加毛利率下 行、应收账款及票据减值，收入增幅收窄、增收不增利现象出现，2022年14家主流上市物企收入同比增长24%、归母净利润同比下降 54%，增速明显低于急速发展期（47%、58.2%）
资产负债表端，企业、地方政府及开发商资金紧张导致应收账款及票据持续增长，激进收并购导致商誉规模高企；现金流量表端， 2022年14家主流上市物企经营性净现金流同比下滑。
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