万科发布年报当天由于时间紧张，所以小七只是简单点评了几句，那这周末终于有时间可以仔细过一遍万科年报的各项数据，所以就单独又写了篇年报点评文章。
利润表
周二在点评万科的时候，我说这份年报低于预期主要是由于房地产开发业务的毛利率下降较大，由2019年的27.2%下降到2020年的22.6%，由于万科和其他一些双轮驱动的房企不一样，它的房地产开发业务依然占据了营收的绝对大头，达到95.5%，所以它的净利润对于毛利率的变化非常敏感，从上图可以看到，万科2020年的营业收入增加512亿，营业成本增加了608亿，所以毛利相当于减少了96亿。
而这部分毛利的减少基本被85亿投资收益的增加所抵消了，而投资收益主要来自于权益法核算的长期股权投资收益，说直白点就是来自于那些万科和其他地产公司联合开发，但万科占比较小的表外项目，而这些表外项目的毛利率我们是无从而知的。当然，我们也不能因为万科20年投资收益同比增加了85亿就判断万科表外项目的毛利率增加了，毕竟万科过去几年拿地权益比一直在下降，所以表外项目的规模是在不断上升的。
那怎么样才能看清万科所有表内表外项目毛利率的整体趋势呢？我觉得一个比较好的指标就是净利润率，这个指标会一并考虑到投资收益，即用万科归母净利润415亿除以营业收入4191亿，得到2020年的净利润率为9.9%，相比2019年的10.6%下降了0.7%，而万科2018年的净利润率是11.3%，说明过去三年万科所有项目的整体毛利率确实在逐步下降，原因当然是这三年结算了很多于2016年和2017年土地溢价率处在高位时拍下的高地价楼盘。
房地产开发业务数据
那接下来我们最关心的无疑就是净利润率下降的趋势何时才能见底，从上图我整理的万科年报数据可以看到，截至2020年底，万科已售未结单价为14,194元/平，相比2019年底的14,203元/平相差无几，而2020年的销售单价15,086元/平相比2019年的15,341元/平还下降了254元，所以我认为今年万科结算端的毛利率和净利润率依然会承压，到最后可能还是需要以量补价，记住这个公式：11.1%的营收增速可以抵消1%的净利润率下滑。
那毛利率和净利润率何时才能止跌企稳？接下来我们重点关注的就是两个指标，一是每月新售楼盘的销售单价，万科今年一季度的销售单价为16,252元/平，同比上涨4.3%，开了个好头。
第二个重点关注的指标就是未来财报会披露的已售未结楼盘的单价，这两个指标都是结算毛利率的先行指标，一旦这两个指标稳步上升，且上升幅度大于万科拿地单价的上升幅度，万科的毛利率和净利润率便能触底反弹，使得净利润增速能够开始赶超营收增速。
本文中用到的所有数据都来源于： 小七持仓股研究资料集（持续更新）
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