$长实集团(01113)$ 长实报表的几个疑问

第一，长实在财务上有意把非经常性和经常性盈利混在一起。其他地产公司通常会把一次性收益和资产评估增值或减值单列。2023年几项主要的非经常性因素有：没收波老道交易定金21亿，合并Civitas增值15亿，投资物业评估增值32亿，英国酒吧商誉减值20亿，英国酒吧固定资产减值5亿，等。

第二，香港的投资物业没有计提减值，反而有增值。但是香港的写字楼收入下降2.3亿，零售物业收入下降1.5亿。21年和22年也是如此。按现在的市场行情和利率情况，这不太有道理。Heritage1881 几乎完全空置三年了，太古在23年对香港物业计提了36亿损失。

第三，重要信息没有披露。例如，主要地产商都会披露出租率，太古甚至按季度披露每个物业的出租率和租金变化。长江中心的出租率是多少？长江二期呢？

第四，欧洲公用事业的入账方式。收取合营企业利息是长江基建和长实常用套路，金额巨大。在长实来说，22年21亿，23年17亿。这个数字大约相当于长实零售或写字楼的一年租金收入。这是关联交易，管理层可以随意调节。

此外，长实对待三个产业信托（REIT）的小股东不厚道，包括收取份额作为管理费，按账面价值出售资产给REIT等。

长实分拆上市后，报表日趋复杂，从地产公司演变成另一个类似长和的综合企业。