最近流行一个词儿叫教育行业跨界模式，比如跨界到地产行业，跨界到快消行业，跨界到出版行业等等。其中最热的就是教育行业到跨界当地产行业，当今最热门的两个行业的结合，让很多人浮想联翩

其实教育培训行业跟地产特别是商业地产融合在很早的时候就有了。在教育培训机构的创立流程里，第一步就是选址。地方选得好的机构，还没开始事业就成功了一大半。选址有几个必备条件：人气、交通、商业发达；03年前后，当时市场的主流培训机构特别是IT职业培训们纷纷按选址规范要求把校区定在高端大气上档次的写字楼，业内曾经有人半开玩笑称之为“写字楼时代”。到了06年以后，校区地址的选择面被进一步拓宽，开始有机构进驻商业中心，商场和临街商铺，社区会所；这个时候，整个教育培训行业处在高速发展阶段，市场重点从原来的单一产品如IT培训，考研，公考逐渐向K12教辅、幼教转移，产品本身的特点导致商业中心地段的商场和繁华社区的临街商铺成为机构选址的热点

选址只是商业培训机构运营开始的第一步，一个商业培训机构运营的好坏，和以下一些词有关

单平米营收：在做校区地址选择的时候，投资人不但要看上述地段，也要计算场地的成本，规划空间安排，成本可以承受且空间安排适合于自身产品，基本就能确定场地，在计算成本的时候，有一个词叫单平米营收，用校区计划营业收入除以场地面积，就是单平米营收数；他还有一个相反的词叫单平米成本，单平米营收数是确定校区运营好坏的关键数据，它以及后面的单平米盈利率是计算校区盈亏的重要参考。我们知道，很多机构由于产品的特征，往往场地在一天的时间内要闲置很长时间，比如幼教机构中的英语培训，周一到周五半天园本时间都要空置，下午4点半以后才有运营时间；K12亦有相同情况，如何提高单平米营收？增加场地效率？很多投资人会想到增加产品，扩大用户群，选址什么产品，并且在场地空间里做相应配置呢？

消费时间段：上述场地闲置的机构的客户群的一个共有特征是都要在上午和下午的时间里上课，课余时间才能选址机构服务，这个时候，我们可以将客户群按照消费时间段来划分，0-3的客户群是不存在上述时间特征的，按照消费时间段来选址配置产品，能满足校区全天候运营的需求。确定了这个方向，机构可以纵向选址一些早教的产品配置到校区，如亲水业务，早教业务。并在校区配置空间上按集联的方法来规划空间，在前台进门的地方设置较大空间，配置儿童游戏休闲功能区，按照上课人群的定位来划分教室和休息室。理论上说，单教室面积达到35平米左右，就可以满足早教和幼教的上课功能

所谓教育行业的跨界发展，除去校区本身的条件；我认为更多的方式还是体现在硬件、空间和品牌的合作上。教育培训行业与地产行业的融合，是在幼教英语培训崛起之后。达到了一个新的高度。07-08年，瑞思在中关村西区第三极的成功，更让后来者看见了在商业地产里发展的希望和空间。

地产与教育就机构的合作走到今天有三种模式，

第一种模式
简单模式
就是单纯甲方乙方关系，乙方买或租，这个时候开发商或者物业管理者是简单出租者，这种模式里角色之间的关系都很简单。不做赘述

第二种模式
丙方模式
第二种模是丙方模式，这种模式的案例北京的不多，我给大家举个外地的例子。
09年南京河西万达招商，五星电器旗下的孩子王儿童卖场在一楼拿下了几千平场地，然后将其最里面的1000多平米分割出来，大半给了幼教英语，小半多给了一家国内的早教品牌，其它的做了个爱乐游儿童娱乐项目。这三家的租金就分担了孩子王租金的三分之二。在2房东的模式下，机构成为了商业地产中的丙方。这些机构核孩子王卖场融合在一起，成为一个集儿童休闲、学习和购物的中心，为几家参与合作的品牌带来了滚滚财源。孩子王和他的伙伴在南京河西万达的运营都尝到了甜头，孩子王开新店，就会带着这些机构一起。一如万达到哪都带着万千百货。卖场与教育机构在产品和服务商相辅相成，教育功能已经成为孩子王卖场的一个品牌属性。这种模式中，地产商只是提供了一个平台，而孩子王达到的效果的却是今天淘宝同学想达到的。孩子王的实际控制人后来还现金入股了伙伴中的幼教英语机构，也是认为这种行业融合模式有期待空间。

第三种模式
开发商自有模式
第三种模式与前两者不同，开发商作为投资人进入到了教育行业，一些开发商在开发住宅项目或商业地产项目时会按照要求自留空间，有些配套空间开发商会联合教育品牌进行幼儿园的建设，这种社区配套幼儿园无论是资质审批还是运营速度都会比一般的幼儿园又效率，还有些开发商认为，商业地产项目应该结合社会或者市场的热点，要带动自己的商业品牌形象，就要做一个有前景的招商配套资源，在这种思维下，开发商会配置资源进行教育培训机构实体的投资。

我在南京有一个客户就是典型案例，这个房地产集团将卫星城里一个大型社区（2700户）马路对面的闲置店面800平拿来按消费时间段做早幼教合一的培训中心，并在社区的会所开办同品牌的幼儿园，三年时间从无到有，培训中心累计销售额已经超过了1300万，团队只有40个人的规模，无论是按单平米营收还是单平米盈利率来计算，都是良好运营的典范。场租虽然也会计算到成本，但却不用实际支付。开发商由此获利颇丰，其利润收入仅靠正常出租的话达不到现在的利润收入的一半。这个品牌现在已经成为卫星城中最知名的早幼教品牌，开发商打算将以后新建项目的自留空间都用来做品牌的分店，逐步达成教育品牌的集约化经营。

教育培训行业是典型的以终端用户为服务对象的服务行业，其商业模式和营销方式和其他以终端用户为主的行业如快消品，服装、食品等都有很多共同之处，我个人认为这这不是行业的跨界，而是整个商业化社会资源互相依托互相分享的一个缩影。