万科前三季度竣工面积为2349.9万平方米，结算面积为2261.5万平方米，当年竣工未结算面积为88.4万平方米，而这一数字在2022H1中报中为133.5万平方米。这是一个看点，更好的数字当然是负数了，也就是消化已完工的存货了。
另外一个就是，万科2022年前三季度结算单价为13079元/平方米，低于半年度结算单价13652元/平方米，所以，万科在Q3结算了很多低能级城市的地，而含税未结算单价来到了15705元/平方米，因此，对于未来的结算毛利率，可以有理由相信有一个见底回升的过程。
另外，万科投资收益，由去年的38.86亿下滑为今年的8.4亿。单三季度的投资收益由去年的10.08亿，下降为今年的2.2亿，所以万科单三季度的利润是自己实打实结算出来的。
至于万科货币资金由去年的1492亿下降为1188亿，应该这样看，总共下降了304亿。其中，分红消耗112亿。应收账款增加40亿，其他应收账款增加119亿，应付账款减少307亿，其他应付款减少77亿。所以，现金流同比为负，也正常。
其实，最可怕的就是万科的货币资金转化为存货中已完工的房子，而这个前面也说了，就看当年竣工未结算的面积就行，也就是尾房的销售。
再看万科的经营服务业务
物流仓储：高标库收入 15.9 亿元，同比增长 11.4%，冷链园区收入 13.8 亿元，同比增长 111.7%。
租赁住宅：租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入 23.1 亿元，同比增长 11.5%。
物流仓储确实进入了收益回正期，但是2021年引入了战略投资者。
但分出去25%的股份，股份占比最大的又是一个有限合伙企业，不知道是不是又是管理层控制的公司。相当于，$万科A(SZ000002)$ 拿几百亿砸出了一个市场，刚有起色，管理层又来揩油。