2022年对房地产行业而言，称得上史上最为凄惨的一年，作为行业大佬之一，万科自然也是深受波及。从销售端的具体情况看，万科全年实现合同销售面积2,630.0 万平方米，同比下降30.93%，相对于2020年下降43.65%；合同销售金额4,169.7亿元，同比下降33.58%；相对于2020年下降40.78%，可谓是触目惊心。
然而，公司的最新年报却与之有所出入。2022年万科实现营业收入5038.38亿，反而同比增长了11.27%；净利润226.18亿，同比增长0.42%，基本与2021年持平；扣非净利润197.62亿，相对要惨一点，但也仅仅只是下跌了11.7%。或许有人对此会非常不理解，明明现实情况是销售断崖式下滑，报表却能给人一种稳如狗的感觉，不禁感叹到房地产公司年报完全是任人打扮的小姑娘。
关于这一点，我想说的是倒不是报表任人打扮，只是预售制度下，房地产的情况比较特殊，大多数人不会看而已。早在2021年写万科中报分析时，我就曾强调过预售制下，收入取决于两三年前的销售情况，而费用则是当期的，所以营收和净利润往往会出现错配现象，再叠加土地增值税等可调节环节，房地产企业完全有能力在会计准则的允许下，将业绩前置或者向后腾挪。因此，2021年实际上没有年报中看的那么糟糕（面对ZC压制，格外卖惨），2022年也没有账面上显现得那样坚挺。
不过，对于看得懂财报语言的人来说，年报透露出的信息其实也非常清晰。首先，经营现金流退步十分明显，2022年销售商品、提供劳务收到的现金只有3235.35亿，同比下降了30.28%，最终的经营活动产生的现金流净额仅27.5亿，同比下降33.14%，相对于2020年更是下降了94.83%，仅为当期净利润的12.15%，这种断崖程度相当罕见。
2、净利率为7.45%，同比下降0.96pct,再次刷新历史最低纪录（要知道2021年已经是历史级的新低），其中净利润率更是只有4.49%。以至于ROE下降至9.48%，同比萎缩0.3pct，同样是又是刷出了历史新低。
3、资产负债率从79.74%下降至76.95%，貌似连续三年杠杆系数都在下调，是否意味着财务更健康呢。答案显然是否定的，实际上有息负债率反而是连续三年逐年上升，2022年净负债率达到了43.7%，去年是29.69%，上升速度持续加快；一年内到期的有息负债占比为20.5%，综合融资成本为3.88%。下降的只是有益无害的合同负债，2022年减少了1712.78亿，同比下降了26.89%，占比从49.94%缩水至26.53%。意味着预售款储备池失血严重，公司销售端的颓势可见一斑，不得不让人为未来的存粮心存担忧，这也是市场看淡公司前景，以0增长为其定价的根本原因所在。
尽管如此，公司的状况依然好于绝大多数房企，当业内普遍为资金链断裂感到焦头烂额时，万科仍然能够以每10股派送6.8元的大手笔进行分红，实属难能可贵。不得不承认稳健的财务作风，在寒冬期还是能够起到一定防御作用的（例如控制负债率，谨慎拿地，不搞大跃进）。
进入2023年之后，虽然ZC暖风频传，但整个房地产市场仍未见到显著起色，以至于许多悲观者直接将房地产视为夕阳产业。然而，近期著名流量基金经理李蓓却罕见的发声力挺地产，称持有地产股并不是风险而是机会,后续表现只是时间问题，预判部分上市房企的股价存在3-10倍的上涨空间。
坦白讲，我对李蓓的诸多观点并不感冒，也不认为她就是万言万灵的大神。只是觉得就资本市场的一般性规律而言，衣食住行是人类的四大基本需求，少子化带来的仅仅只是人口增长见顶，而不是人口规模下降（例如日本进入少子化时代近40年，人口规模也未出现明显下降），故而房地产绝对不是什么夕阳产业，更多只是一个发达国家普遍存在的强周期性行业。那么作为一个强周期性的行业，越是谷底越应该坚持，一旦行业经历住了供给侧的出清和收缩，需求端的再次触底回升是必然会发生的事情。
（风险提示：本文所提到的观点仅代表个人意见，所涉及标的不作推荐，据此买卖，风险自负。）