香港REITs投资的五大步骤：价值选股→估值计算→分批买入→长期持有→分批卖出。
根据上篇学到的方法，我们可以根据观察【财务比率】中的【偿债能力】、【每股派息】、【盈利】等等，去挑选出优秀的REITs：
领展房产基金（00823），置富产业信托（00778），泓富产业信托（00808），阳光房地产基金（00435），冠君产业信托（02778）。
选出优秀REITs后，就是计算他们的估值。
我们打开一个网站——理杏仁：网页链接
在搜索框输入【领展房产基金】或者股票代码【00823】，选择左边的【价值分析】，将网页拉到最下面，有个【股息率】——选择【所有年份】：
从图表上可以看出，领展房产基金截止2020年6月14日的股息率是4.28%，历史上达到过最高的股息率为6.4%，那一年正是2008年金融危机，大量的优质资产的股价跌至谷底，正是我们用钱去疯狂买入这些优质资产的最佳时机。
我们再看一下置富产业信托的股息率情况：
置富产业信托截止2020年6月14日的股息率是7.43%，历史上达到过最高的股息率为8.08%，最高股息率出现时间是在2020年3月底，我们知道，那个时候正好是全球爆发新冠疫情的时候，恐慌情绪达到了最大值，因此股价也下跌了非常多。
泓富产业信托截止2020年6月14日的股息率是8.02%，历史上达到过最高的股息率为22.86%
阳光房地产基金截止2020年6月14日的股息率是6.95%，历史上达到过最高的股息率为26.3%
冠君产业信托截止2020年6月14日的股息率是6.51%，历史上达到过最高的股息率为29.15%
除了领展和置富，另外3只REITs泓富、阳光、冠君的股息率都曾经到达过20%以上，最高接近30%，当然，这样的情况很难再出现第二次，距离2008年，我们已经过去12年了，如果去掉2008年的股息率数据，我们会发现，目前的股息率已经处于近5年来的高位。
股息率越高，说明股价越便宜。
优秀的REITs的股息非常稳定，并且逐年增长，也就是说，我们在股息率为7%-8%时，开始买入的话，单单通过收取股息，10年左右的时间就可以把本金全部收回，然后账户上的股票市值就是我们净赚的，并且一直持有，未来还会一直分红。
REITs简直就是为中小投资者准备的无敌收租神器！
当优秀REITs下跌到低估时，不要害怕，要大胆买进，长期持有，买入时，我们可以选择分批买入的方式，把资金分成3份，比如十万的资金，分成2/3/5，在好价格附近买入2万，下跌10%-20%，买入3万，再下跌10%-20%，买入5万。
当你的资金全部买进去后，股价是否还会下跌呢？
是有可能的，因为我们计算的只是一个数据，而不能决定股价最终会下跌到哪里，这个是谁都无法预测的，哪怕他是股神巴菲特。
对我们来说，我们只是按照我们的标准买入，然后像持有房子一样，长期持有10年以上，每年最少获得8%以上的股息收益。
领展房产基金（00823）在2008年时，从股价17元，最低下跌到11元，可能我们开始买入的价格是15元，然后依次在14元，13元进行买入操作，结果股价继续下跌到11元。
是否是我们的计算有误呢？
非也，股价最低会跌到多少元，是谁都无法计算出来的，而我们要做的，就是在我们认为的好价格附近，进行买入即可。
记住这句话：不预测，只计算，像房子一样，长期持有好REITs。
投资REITs的最后一步，分批卖出。
如果你买入了好REITs，那么就要在买入时，想好自己应该在什么情况下选择卖出。
主要有两种情况，要卖出我们的REITs：
1，当股息率位于历史低位水平时。
当这只REITs的股息率处于历史上的低位时，它就不具备太大的投资价值，这时我们应该把REITs卖出，等待下一次好的买入时机。
比如下图的冠君产业信托，在2017年和2019年时，股息率达到历史最低水平，那时的股息率只有3.8%左右，我们可以选择分批卖出。
2，当该REITs旗下的核心物业不再具有竞争力时。
比如核心房产的出租率下降到90%以下，一般好REITs的核心房产的出租率会高达95%以上，如果某段时期，其出租率低于90%，说明这项房产的价值在减小，我们要把这只REITs卖出。
3，当发现更好的投资标的时。
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