【观点】下半年房地产投资、销售、拿地如何走？

疫情以来我国经济持续修复，地产韧性是一大主因，其背后是各地房地产调控的差异化松动和货币宽松带来的利率下行。下半年，7.24房地产工作座谈会议、7.30政治局会议再次强调“房住不炒”以及近期各地有加码调控的趋势，对地产市场走势影响如何？全年地产投资增速将回升至多少？销售、拿地能否保持强势？

核心结论：预计下半年地产市场修复斜率将趋于放缓，全年地产投资增速修复至4.5%-6.5%，商品房销售面积小幅负增长-5%-0%。

1、房地产投资分析框架：取决于拿地和施工，受销售影响大。地产投资主要由建安投资和土地购置费构成，分别占地产投资比重约60%、30%。地产投资的分析框架依据房地产开发的流程构建，包括“拿地-新开工-销售-施工-停工/竣工”几个环节，其中：建安投资主要取决于施工面积，土地购置费源于房企拿地金额的分批计入，销售是重要影响因素，其一方面直接影响房屋库存和房企预期，进而影响拿地、施工的积极性；另一方面影响地产投资资金来源，从而影响房企拿地、施工的能力。

全年地产投资增速有望4.5%-6.5%：>土地购置费方面，预计全年增速约2%。历史上土地购置费滞后土地成交价款9个月左右，疫情导致今年一季度土地成交价款大幅下滑，进而影响今年四季度的土地购置费增速，测算结果显示2020年全年土地购置费增速约2%。

建安投资方面，预计全年增速约7.5%。建安投资主要有三种常见测算思路：1）通过销售的领先性预测施工。历史上商品房销售一般领先地产投资6个月左右，但波动明显较大，今年货币环境较为宽松，商品房销售应呈回升趋势，但由于疫情影响，销售增速波动加剧，难以据其准确判断地产投资增速。

2）通过新开工、停工倒推施工。根据施工面积定义可构建公式：本期施工面积=上期施工面积+本期新开工面积-上期竣工面积-上期和本期一直停工的面积。但停工数据缺失，新开工测算可能进一步增加误差，也难以准确推算施工面积。3）通过资金、周转率等因子直接拟合建安投资。考虑到建筑施工进度主要受到资金影响，进而影响房企资产周转率，同时为了更接近实际施工需求，引入钢材产量因素，三者共同作为自变量进行拟合，测算所得建安投资误差相对较小。就今年而言，预计全年新增社融同比增速约31%，资产周转率小幅下降至21%左右，全年钢材增速7%左右，对应建安投资增速7.5%。

下半年销售、拿地修复斜率可能明显放缓：>商品房销售方面，预计全年可能实现-5%-0%的小幅负增长。中短期内，利率和政策是影响地产销售的两大主要变量。下半年预计房贷利率端将保持稳定，政策端可能有边际收紧、但仍偏向“名紧实松”。综合看，地产销售预计将延续修复态势，但受制于利率、政策边际收紧，修复斜率将明显放缓，全年商品房销售面积增速可能实现-5%-0%的小幅负增长。

土地成交方面，预计下半年增速趋于放缓，全年增速仍较去年有明显提升。土地成交既取决于地方政府的土地供给，也取决于房企的拿地意愿和能力。其中供给主要取决于地方政府的地产政策调控倾向，需求主要取决于房企销售、资金、土地储备情况。下半年，预计土地供给将随政策边际小幅收紧，房企拿地意愿也将随销售、资金修复放缓而有所减弱。土地市场将较上半年有uoshegz所降温，土地成交面积增速趋缓，但全年增速仍较去年有明显提升。

来源：国盛证券

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