房地产的政策意图？
党的十九大报告对房地产行业提出“房子是用来住的，不是用来炒的”指导思想，对房地产市场的发展要求以“稳”作为主旋律，并坚持监管调控政策要有连续性、稳定性，以此加快建立长效机制。
过去三十多年，中国商品房迎来的爆发式增长，与中国经济的快速增长，居民收入水平的快速提升的基本面密切相关。
但与此同时，房地产又出现了超越经济增长和居民收入水平的发展，其背后的逻辑在于利用杠杆运作，房地产的金融属性被发挥的淋漓尽致，相关参与主体均使用杠杆操作，政府以城投的形式平整和开发了大量的土地，通过土地质押贷款或发债融资等手段、土地出让金支持当地基础设施建设和经济发展；房地产开发商通过开发贷的方式融资将土地直接转化为居民用房，通过售卖商品房以及价格上涨来赚取利润；居民通过按揭贷款的方式购买房屋，满足其居住和投资需求。
杠杆运作的核心在于透支未来满足当下，地方政府在于透支城市空间来满足当地的经济发展；房地产企业则是透支未来长远发展来满足企业当下积累；居民则是透支未来的收入来满足当下的居住需求和投资收益的需求。如果一个地域通过空间开发和土地资源的合理利用，带来产业的兴盛和人口的持续流入，那么房地产将同时满足政府、房地产企业、居民三者之间的需求，理论上具有永续存在和发展的可能，但杠杆运作非风险在于一旦杠杆率过高，则面临一但进入经济周期的衰退，地方政府、房地产企业、居民三者叠加，系统性金融风险加大。
目前，政策的调控更多是平衡经济发展与风险之间的关系，防范房地产过度加杠杆引发系统性风险的可能，最终建立一个各主体杠杆适中，行业发展速度与经济发展速度匹配的房地产市场。
房地产到底有没有未来？
土地是生产的最基本载体，其与经济的发展密切相连，经济兴，更多的土地作为生产要素投入（农业、商业和产业等），居民收入增加，居住需求提升，更多的土地出让演化为商品房，满足居民的居住的需求。由此所见，房地产必定与经济发展同生共存。
经过前 20 年的新房开发，房地产市场的主要矛盾已经从整体供给不足转化为局部不足，从总量不足转为结构失衡，从“不够住”的问题转化为“住的贵”和“住的不好”的问题。未来房地产市场的空间在于：一是一线和强二线城市仍然存在总量供给不足，未来仍然需要增量开发；二是住房消费全面升级产生的新需求，目前改善成为新的刚性需求，人民对“美好生活的向往”中“好宅”的需求，更大、更宜居、更健康的房子需求明显增加，全面提升人民的“居住体验”将成为房地产行业的新使命；三是住房服务需求的快速增加，住房成为一种消费行为，房地产行业将从传统制造业全面转向现代服务业，如：物业管理、租赁住房、城市更新改造、商业综合休闲娱乐中心、二手房交易、生活服务配套等等。
总体上来看，房地产开发在2020-2030年人口城镇化率由60%-70%的提升过程中，在叠加改善性需求的转化，未来10年房地产每年仍有12亿平米以上的增量需求，当然需求的释放是非线性的，例如：当下限购、限贷政策施压下将对需求构成压制，而一旦金融有所缓和，需求将加速释放。房地产行业将进入中杠杆发展模式进行基本盘的稳定，同时行业将转型升级进入提供更好品质和服务的多元化发展转型阶段。（未完待续） $万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ $金地集团(SH600383)$