本文并未否认华夏幸福是一家地产公司，只不过我认为应该当成是一家产业地产公司，本质上就是卖城，做的就是长期产业新城升值带来的收益。“房地产业务所谓为蛋清，产服业务为蛋黄，蛋清可以为蛋黄输送营养孵化成小鸡”（孟惊先生的比喻）。并未否认房地产卖得好可以对华夏的产服业务起到很好的促进作用，但是产服收入的支付来源确实跟买地卖房的来源是不一致的，这个需要区分，一个是招商企业的真金白银，一个可以理解为是华夏自身的造血功能。如今有了平安以及吴向东的入股与加盟，未来发展仍然值得期待。

本文并未否认华夏幸福是一家地产公司，只不过我认为应该当成是一家产业地产公司，本质上就是卖城，做的就是长期产业新城升值带来的收益。“房地产业务所谓为蛋清，产服业务为蛋黄，蛋清可以为蛋黄输送营养孵化成小鸡”（孟惊先生的比喻）。并未否认房地产卖得好可以对华夏的产服业务起到很好的促进作用，但是产服收入的支付来源确实跟买地卖房的来源是不一致的，这个需要区分，一个是招商企业的真金白银，一个可以理解为是华夏自身的造血功能。如今有了平安以及吴向东的入股与加盟，未来发展仍然值得期待。

华夏幸福的账龄有投机取巧的成分，每年从政府收到的钱都是先用来还旧账。打个比方，第一年收入50，实际收钱30，1年内应收20。第二年收入70，实际收钱40，其中的40先还掉第一年的20，那么变成1年内应收50。第三年收入90，实际收钱50，变成1年内应收90。再后面下去，实际收钱兜不住之前的应收，账龄开始增加。现在的固安就要进入阶段。

整那么复杂干嘛！华夏幸福产业新城收入主要来源就是卖地，不管用途是工业、商业、住宅。工业用地地价低，商业其次，住宅最高。工业还有很多优惠措施，减免地价、一定期限内免租和税收返还等。卖地收入主要还是靠住宅和商业。

有思考，有深度

华夏幸福

政府招商引资都招不来,华夏幸福凭什么能招那么多企业来.

什么书，我去买一本

点赞，最后提到的租赁模式可能很难覆盖的了融资成本。但从资产沉淀的角度来看，华夏确实可以选择适当沉淀一部分资产，否则估值就会像无根浮萍。毕竟持有资产不仅仅是租金收入，产业园区向好发展的话，资产升值的机会也很大。

我们这的园区为了吸引企业来投资会给5年免税，土地出让收入返还等各种政策，不知道华夏的园区是不是也这样

产服收入被包含在地产销量里怎么理解，帮忙分析一下呀