11月3日；8.5入；
pe5; 物业pe可持续性强于民营地产；极端情况母公司只能多一到2年交付；稳定的业务理论能达到8-10pe; 不考虑并购增长的话；前提是款项不被母公司占用；这个敏感事项在现在应该会是大家都关注的，应该没以前那么随意；报表基本没有息负债；380亿nav; 其中280亿商誉当时应该大部分按10-12pe左右并购来的，打6折扣算180亿；加真实nav100亿，调整后nav大约280亿（未考虑坏账）；资产里主要应收款180亿里；毛估70-80应收公用事业；50左右并购应收原关联方（坏账几率大因为大都已财务困难）；这会逐步释放到后期报表；不过毕竟估值看的是生意未来现金流；未来能否稳定运转的前景是关键。这个行业没那么金融化，劳动密集，看起来被整体国有化的概率较低。可持续的概率较高。就是物管质量需改善。$碧桂园(02007)$碧桂园服务(06098)$