目前房价下跌其实很不到位，没跌多少，按股票的跌法，腰斩两次比较合理……还差很远，被托着不让跌……可能要靠长期阴跌（房价下跌）+通胀（货币购买力下降）+发展（提高收入和房租）慢慢消化……

//地产下行周期持续多久？从房价来看，地产下行周期长度大约在5-8年左右，14个经济体的中位数是24.5个季度，约6年左右。其中，马来西亚的地产下行周期最短，仅7个季度，而日本经历了最长的地产下行周期，长达近20年（73个季度）。
那么，为什么一些经济体能够走出地产下行周期，甚至较快完成修复过程，而另一些经济体的地产行业则陷入长期低迷？我们认为，在由投机性需求引发的地产泡沫破裂后，房地产回归“消费品”的本质，那么其基本面数据能否修复，更多取决于是否存在足够的消费需求，包括刚性和改善性需求。
决定地产需求，尤其是刚性需求的根本因素是人口。一般来说，刚需型购房人群主要为青年人，在地产泡沫破裂后是否还有充足的刚需，取决于泡沫破裂前20年左右人口出生的情况，当时的出生率越高，说明地产下行期的刚需购房人口更多，也就能为地产销售提供更多支撑。典型的案例是马来西亚，其人口在泡沫破裂的前20年，始终维持2-3%的较高增速，强劲的刚需是其地产市场快速走出下行周期的重要原因。
除了内生的刚需，新增的外部刚性需求也能支撑地产基本面，典型的案例是英国等发达经济体，虽然其经济增速和出生率都处于较低水平，内生的地产消费需求相对有限，但由于移民的大量涌入，这部分刚需对地产市场形成一定支撑。同为发达经济体的希腊等国，则缺少足够的外来移民，反而出现本国人口外移的情况，这使得其地产市场难以提振。
而居民收入和财富明显增加，则会使得刚需和改善性需求旺盛，支撑地产市场快速回暖。例如1991年后的韩国，虽然经历了房地产泡沫的破裂，经济短期受到冲击，但由于本国制造业等产业发展，替代了原来房地产业的作用，经济增速重新回升，使得居民收入改善，拉动需求增长。反例则是日本，在地产泡沫破裂后，由于前期地产行业挤压实体经济、去杠杆缓慢拖累企业投资扩产，制造业长期低迷，经济增速中枢下移，使得对地产的消费需求长期疲弱。
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关键是1962～1975年这个高峰每年两三千万人要在未来逐渐去世，每年去世的人口超过新出生的人口，腾出来的二手房是海量的。不过，2016之前这个不明显人口高峰的人口，以及农村爷爷去世的孙子在城市出生成长被动让城镇化率提升，仍然会带来增量的住房需求，加上城市城中村和大量老旧住房改造，仍然有机会消化库存，有希望降低泡沫崩盘的痛苦程度。

目前陆续去世的，主要还是第一个人口高峰1950～1953前后出生的那批人，未来每年死亡人数应该都会在一千万以上，并且总体上是递增的。而新生儿数量可能很难长期维持上千万一年，人口绝对数量下降是未来的大概情况。这对房价是一个长期压制。
利多房价的人口因素是，相比目前的城镇化率（比如66%的常住人口城镇化率，农村常住人口占比34%），去世的老人中更大比例是农村人（大幅度超过34%，因为40后和50后中，城镇化率低得多），腾出来的房屋相当比例是农村房屋。新出生或新结婚的人口，大部分会生活在城镇里，增加对城镇房屋的需求。这些利多因素，在未来十几年的某些年份，或许还能托住房价，产生一些回光返照。

//3年前下调恒大评级的瑞银分析师 转为看好中国房地产
3 年前，瑞银分析师 John Lam(林镇鸿) 将中国恒大评级罕见下调至卖出，一时间震惊市场。11 个月后，恒大违约，成为中国房地产崩盘的典型代表。如今，他再次逆风发言，认为房地产市场将逐步复苏。瑞银集团中国及香港房地产研究主管 Lam 表示，「过去三年我们持看空态度，不过有鉴于政府的提振举措，我们对中国房地产行业的看法首次变得更加积极」。Lam 预测，住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，21 个主要城市拥有规模项目组合的开发商股票可能反弹。他上调了几家公司评级，包括 1 月份将龙湖集团调整至买入。跟 2021 年对恒大的做法一样，Lam 将深入挖掘的数据结合自己的直觉，对中国房地产行业做出不同常规的判断。Lam 回想起那份对恒大的简短研报时称，「那时候本能觉得有些事情不对劲。」这份只有 10行的报告对随之而来的崩溃敲响了警钟。在 2021 年 1 月，Lam 成为研究恒大的 19 名分析师中，唯一给予该公司卖出评级并将目标下调至股价以下的分析师。他将目标价从当时的 14.50 港元下调至 6 港元。报导虽引起轰动，但投资者不屑一顾，恒大在书面响应中表示，瑞银的预测「没有事实依据」，该公司有信心实现 2021 年的销售目标。随着接下来几天股价上涨，有些人嘲笑他。一位全球资产经理表示：「股票上涨，意味着没有人听他的呼吁。」如同当年对恒大做出判断，如今押注楼市复苏也需要胆量。3 月份中国住宅销售继续下滑，房价仍在下跌，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅扩大。据彭博经济研究预计，房地产行业到 2026 年占 GDP 的比重将从巅峰时期的 24% 降至 16%，意味着将有约500 万个岗位面临失业或收入减少
作者：forcode
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据券中社报道，曾在2021年1月勇敢下调恒大评级至卖出的瑞银地产首席林镇鸿（John Lam），已转向看多中国房地产商。
林镇鸿指出，在 1）政府政策发力、2）中国杠杆低于美日当年情景、3）供给减少供需可能在明年反转等因素的支撑下，2025年地产供需将会到历史平均水平，在21个主要城市土储较重的地产公司股票将上涨。
房地产价格稳定后，需求也会同步恢复
近日，林镇鸿在香港接受采访时对媒体表示：
考虑到政府的支持作用，我们对中国房地产行业变得更加乐观。
他预测，尽管今年房地产销售额和价格不会出现上涨，下滑程度会有所缓解，今年销售下滑7%，价格下滑10%，新开工下滑7%，均较2023年和2024年的降幅大幅度收窄。
他相信，明年某个时候，住房需求和供应将恢复到历史平均水平，在21个主要城市拥有大量土地储备的公司股价可能会反弹。
林分析称，中国的房地产市场比日本和香港在危机时期更健康，因为中国的城市化率更低、家庭杠杆率也更低，而且外汇管制严格。这些因素加在一起，使中国政府有能力比更好地管理房地产泡沫。
短期内，房地产市场复苏的关键在于持续去库存。他认为，房企融资渠道减少后，许多公司已经停止购买土地和建造房屋，收紧了供应，减缓了价格下跌速度。
林镇鸿认为，地产价格和新开工面积可能会在2025年6月前趋于稳定：
一旦价格稳定下来，我们认为被压抑的需求将回来，因为三年的房价下跌周期导致人们推迟了购房。
在展望各家地产商的未来表现时，林镇鸿说，他看重的是哪家开发商转变了商业模式，增加了商业地产敞口，这可以产生更多的经常性租金收入，并使开发商免受住房需求周期性下降的影响。另一个重要标志是哪些开发商仍在购置土地，因为这决定了三四年后的盈利前景。
政策支持下部分城市已有复苏迹象
自去年以来，金融机构对房地产的支持力度就不断加大。无论是房地产项目“白名单”还是经营性物业贷款等政策，均有利于拓宽房企融资渠道，进一步满足不同所有制房地产企业的合理融资需求和促进房地产市场平稳健康发展。
此外，金融监管总局数据显示，去年银行分别发放了3万亿元开发贷款和6.4万亿元住房按揭贷款，这两项加起来将近10万亿元。2023年银行投资房地产企业发行的债券金额比2022年增长了15%。去年12月，多家银行再次召开房企座谈会，听取企业诉求，提出具体举措，与部分房企达成银企合作协议和融资意向。
据中国房地产行业协会，今年一季度，楼市已出现局部复苏，从一线城市来看，北上广深中，深圳表现最好，春节后无论是二手住宅成交还是新房项目来访、去化均呈现出复苏行情。
二线城市中，南京、成都、武汉、天津、青岛等持续升温，其中南京新房市场3月上旬开盘去化率反弹至2022年来新高，成都新开盘项目去化率保持在60%以高位水平。武汉新房市场成交虽未修复至节前水平，但二手房市场持续升温，已达近1年高点，天津和青岛二手房市场同样持续升温、已达2023年二季度以来高点。
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林镇鸿：预计2025年三季度去库存会回到正常水平
上市公司百强 2024-05-22 16:25:47 来源：中房网
中房网讯 5月22日，由中国房地产业协会指导，上海易居房地产研究院主办的“2024房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳举行。
瑞银UBS大中华区房地产投资研究主管 林镇鸿
瑞银UBS大中华区房地产投资研究主管 林镇鸿
会上，瑞银UBS大中华区房地产投资研究主管林镇鸿表示，对于今年房地产行业的系列政策是比较乐观的，因为这次和过去三年所出台的政策有所不同，过去三年更多政策从下到上。而近期比如地方放开限购，各部委出台的政策以及上周五各部委联合出政策，包括政治局会议也提到去库存，“去库存”上次出台应该是2015年4月份，也就是9年以前，效果非常有效。
同时，林镇鸿指出，根据年初瑞银的一份库存报告，估计到2025年三季度的水平，去库存会回到正常的水平，如果考虑到5000亿收储可能这个时间会往前推到一季度或者二季度。
此外，林镇鸿表示，从资本市场角度看，房企从传统住宅开发转为商业，资本市场相对比较喜欢这块，像香港或者新加坡房企后面更多盈利是通过持续性收租或者物业的收入，投资人给的估值会更高一些。未来可能有一个新的模式比如可以演变成基金公司，收购一些物业公司再改造，再进行分拆，这是比较新的业务模式。
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对话瑞银大中华区房地产研究主管分析师林镇鸿：内地房产市场有望年底提前完成去库存
2024-06-05 23:26:45 来源： 21世纪经济报道
楼市新政出台后，市场带看和交易热度均有所提升，反映出市场预期已经开始发生变化
朱丽娜 香港报道
5月17日，央行、住建部等多部门联合出台了三条房地产信贷政策，包括下调首付比例、取消贷款利率下限、下调公积金贷款利率等。同时，央行宣布拟设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构支持地方国有企业收购已建未售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
在瑞银中国内地及香港房地产投资研究部门主管林镇鸿看来，这些举措将大大缩短了中国房地产库存去化周期，“根据和中介、开发商的访谈，我们关注到过去两周，民众对于政策的解读是偏正面的。去库存有可能提前到今年底或者明年初就结束了。”
他表示，楼市新政出台后，市场带看和交易热度均有所提升，反映出市场预期已经开始发生变化。房地产市场统计机构克而瑞的数据显示，从5月各大城市新房成交面积来看，一线城市中，北京因供应放量带动成交环比微增1%，上海、广州、深圳稳中有降。而政策出台更早的其他中心城市则表现更好，西安、成都、宁波、郑州等热点二线城市5月成交面积环比均快速上涨。
事实上，早在今年1月，林镇鸿已率先发布报告“唱好”中国楼市，“其实我们今年初发报告时候的主要预期是城中村改造，保障房当时预期是转化收储，这样有希望稳住房价或者尽快去库存。我觉得现在可能（房地产）股价是在复苏阶段，但是实体市场还没到。”
他指出，保障性住房再贷款预计将支持地方国企收购已建成但未出售的商品房，并将其改造为保障性住房，“中国房地产行业去库存模式一旦跑通，将起到重要作用。收储是一个比较正确的方向，能较为有效地去库存，还能让民众对房价更有信心。”他坦言，地方政府是否有动力去收购这些库存，“特别是价格怎么定，是否会出现寻租行为，包括道德风险等，这将是收储可能面临的瓶颈和挑战。”
近期房地产的利好政策，引发近年来持续在低位徘徊的地产股集体大涨。自4月24日以来，地产行业指数累计涨超15%。“我觉得房价未来会稳住，盈利能力也会稳住，比如将毛利率保持在20%、净利率保持在8%的水平。目前仍远低于这个水平，若房价稳住，预计（股价）普遍还有上行空间。”他说道。
同时，他指出，随着中国人口整体结构的变化，未来国内地产商的业务模式也将发生转变，由现有的新房开发为主，逐渐向新加坡、美国等成熟市场的通过持续性收租，或者物业的收入、收购一些物业公司再改造进行分拆等模式过渡。
最快年底完成去库存
《21世纪》：你对中国楼市的最新判断是什么？未来6-12个月，你对中国楼市的发展趋势有哪些预测？
林镇鸿：今年年初，我们发布了一篇较为看多的报告。当时认为，到2025年市场就会完成去库存。因为过去三年我们能看到，新开工面积远低于销售面积。行业也都在自然地去库存。结合国家最近出台的收储计划，包括各地也在放开购房限制，央行最新公布的3000亿元再融资贷款，完成去库存的时间可能会提前到今年年底或者明年年初。
《21世纪》：刚才提到央行出台的政策，市场上的讨论也比较多，您怎么看待这次政策的力度，以及预期的效果？
林镇鸿：从4月30日中央政治局会议到5月17日，在短短两周的时间里就出台比较大的政策，说明国家有稳房价和稳房产市场的决心。那无论是3000亿元还是5000亿元并不重要。更为重要的在于去库存模式，一旦模式跑通，国家可以再去加码资金规模。
另外，根据和中介、开发商的访谈，我们关注到过去两周，民众对于政策的解读是偏正面的。比如，客户来访量等都有所增加。也看到一线城市的房价开始有所下降，间接说明业主觉得房价开始见底。我觉得是国家的措施提振了老百姓对房地产的信心。
《21世纪》：从资金的层面来讲，因为市场可能会担心资金的来源，主要可以有什么样的渠道来保证后续资金？包括无论是3000亿元，或者后面会继续加码的资金？
林镇鸿：资金这边的话，我觉得最终还是需要从中央，特别可能央行这边出来，最多的话也可以加杠杆到5000亿元。我们算了一下，5000亿元大概能占到今年全国销售6%的水平。或者相当于已经竣工的库存的13%。如果去库存或者收储事情能跑通的话，那后面可能会去加码，令到库存去化尽快回到比较正常的水平，包括房价能稳住。
楼市见底信号
《21世纪》：去库存模式能否跑通，根据你观察主要取决于哪些因素？
林镇鸿：我觉得去库存有三种模式：第一种模式，是以旧换新；第二种模式，是买还没建完的库存，当然也包括烂尾；第三是买竣工的库存。就这三种来讲，我觉得买竣工的库存，是最简单的且最容易去执行的，因为它已经竣工了，所以可以马上去转化为保障房，或者保租房。国家如果把它转回保租房的话，可能租金要远低于市场租金，才能吸引老百姓去住。
《21世纪》：今年年初你发布的报告，看好中国楼市的逻辑主要基于城中村改造和保障房建设。现在我们是否可以理解为，中国的楼市已经进入一个复苏的通道，何时会见底，你主要看什么样的信号？
林镇鸿：其实我们今年初发报告时候的主要预期是城中村改造，保障房当时预期是转化收储。若是这样，有希望可以稳住房价，或者尽快去库存。未来看，我觉得现在还没到已经在复苏的程度，可能股价是在复苏阶段，但是实体市场还没到（复苏的程度）。
接下来我觉得还是要看几个指标，客户的来访量，包括二手挂牌，是不是可以持续地变好。收储行为最终的话，还是需要地方政府来去执行跟落实。所以，接下来我会预期地方政府怎么去收储或怎么去收已竣工的库存，这可能是比较关键的。
《21世纪》：中央跟地方在财政安排上有什么样的支撑措施来支持地方政府去做？
林镇鸿：最近央行公布的3000亿元保障性住房再贷款，包括加杠杆到5000亿元，我觉得是比较重要的。但我觉得更关键是在于，地方有没有动力去收这些库存，特别是价格怎么定，会不会出现寻租的行为，包括道德风险，我觉得是收储其中的瓶颈和挑战。
《21世纪》：统计局公布的4月数据，各线城市商品住宅的销售价格，同比跟环比的跌幅其实都是有所扩大。这与央行在5月17日连发四箭有何内在的联系？你是怎么看这次政策推出的时点？
林镇鸿：我认为统计局的数据，部分反映了之前（的情况）。因为很多城市都已经放开限购限贷，包括按揭利率也都往下降，但同时间来看，可能效果都比较一般。另外，我们也看到，二手房挂牌也在持续增加，所以感觉传统的工具箱都用得差不多了。目前，应该有6个城市或地区还没有放开限购，而全国其他的城市都已经取消了限购。所以结合这两个点，可能也说明，国家需要去出台一些更加不同的或者非传统的工具箱去稳房价。我觉得收储是一个比较对的方向，能比较有效地去库存，也能让老百姓对房价更加有信心。
《21世纪》：你刚提到放开限购，现在还有一线城市以及个别城市没有放开，这几个城市放开限购的契机或者政策的考量点是什么？
林镇鸿：其实在四个一线城市里，已经有部分放开。可能不是全市放开，是外围的放开，或者是面积比较大的已经放开。至于其他的（几个城市），我认为如果最近收储的效果一般，或者房价还继续往下跌的话，那么最终也有可能会放开。
《21世纪》：说到二手房挂牌量的指标，它会延长整个售楼的周期，我们看到包括深圳在内的多个城市陆续推出了“以旧换新”这样的措施，从目前来看效果如何？
林镇鸿：目前我们可以把“以旧换新”分为两类。一类是地方直接通过国资平台或城投去收购二手房转换为保障房，这种效果会好一些。另外一种，我形容为协助，即地方政府协助“以旧换新”，比如说和中介、开发商一起配合，或者是给一些补贴，这种我觉得效果会比较一般。如果业主真的必须得去卖房，他可以以更低价格或给更高佣金去促进成交。所以我认为若是真的有效，需要用政府（无论是地方的或中央的）的资产负债表来收储。回到刚才提到的第一种收储，我们观察到郑州和南京，例如郑州提出5000套的收储计划，第一批是500套，看到效果还是比较不错的，可能占的比例不是很高，占全年的新房或者二手房成交大概4%~5%，但我觉得这个模式如果能跑通的话，其实也可以增加额度，或者推广到其他城市。
股价上行空间
《21世纪》：你刚才提到地产股其实已经走在市场（实际的楼市）前面，有明显的反弹，包括一些在海外上市的地产股。倘若投资者现在想入市，来投资这些地产股的话，应该如何选股？
林镇鸿：首先我觉得房价未来会是稳住的，但是我认为不会有反弹。盈利能力应该会稳住，比如保持毛利率20%、净利率8%的水平。这样的话，我们可以测算一下这些开发商（股价）往上的空间大概还有多少。今天我们看毛利率、净利率都是远低于这个水平，因为在降价。根据这样的假设，如果房价真的稳住，（股价）可能普遍还有20%~30%的上行空间。但在选股方面，可能还会再叠加一个部分，那就是房地产公司未来的业务模式的改变。基于人口结构，新房开发的生意或者业务应该会往下降，因此我认为开发商还是需要去转型，例如做商业地产的运营商。
《21世纪》：和香港的地产商的模式接近？
林镇鸿：是的，香港或者新加坡（的模式），或者再远一点像美国。未来（房地产）另外一种模式，也可以是像新加坡的一些公司，不停地分拆它的成熟物业到REITs（房地产信托）里。
《21世纪》：从地产商的债券融资来看，其实他们在境内或境外的发债不是特别活跃，你觉得随着房地产市场的企稳，他们的融资情况是否会有转变？
林镇鸿：我觉得融资这块，国企没有什么问题，民企要回来（融资）还是有点难度。如果他已经违约了，再回来可能需要比较长的时间，如果还没违约，还没出险的房企，我觉得也需要先看到库存去化完毕，包括房价止跌，这样的话可能还会有些机会，但是对于已经违约的民企，我认为概率就非常低。
《21世纪》：那这样的情况下，会不会有更多的民企或者是小型的开发商，会有债务或者是流动性的问题出现？
林镇鸿：到今天为止，如果这些开发商还没违约，那一定是有些原因的。可能会有一些投资物业，或者有一些非地产的业务可以作为他的抵押品撑过去，来偿还接下来要到期的一些公开债。另外，国家也出台一些相关政策来帮助开发商融资。我觉得这会比较有效地去帮助这些开发商度过债券融资的困难。
《21世纪》：那我们是否可以理解为，他们已经度过了债务或者是流动性的最困难时期？
林镇鸿：我觉得是可以这样说的，（上市民企）留下还没违约的是属于非常少的部分。
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林镇鸿
瑞士银行董事总经理及中国及香港房地产投资研究部主管
林镇鸿先生是瑞银的董事总经理，负责中国及香港的房地产研究。彼于股票研究行业拥有超过 15 年的经验，并拥有超过 8 年覆盖上市房地产公司及 HREITs 的经验。目前团队涵盖了60多只股票。在2017-2023年全亚洲机构投资者调查中，彼以及其团队在房地产团队中排名前三。在2020-2022年全中国机构投资者调查中，彼以及其团队在房地产团队中排名第一。在入职瑞银之前，彼于 2010-2018 年在摩根士丹利工作，2015 年初开始覆盖房地产行业。
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现在是不是类似2004年的白酒产量洼地了？动手吧

不能这么类比吧
20年地产高峰产量也没上去
我觉得还是年轻人不喝酒了

白酒产量与人口关系大，与经济形势关系不大吧。经济形势好，喝的酒贵点，经济形势不好，无非就是酒便宜点，但还是要喝。人少了，年龄大了，真就没人喝了。

好

最开始90年代80年代喝白酒。白酒比啤酒便宜，容易喝上头。

人口净流入城市房价最终跑过通胀，人口净流出的城市小城市北方的城市最终会没人住，会越来越便宜

中高端白酒价格是否坚挺，看经济，经济看白酒

感觉白酒产量有点领先指标的意思：白酒开始掉头上涨，意味着走出低谷；白酒掉头向下，经济开始下坡路

这图的单位是啥？白酒产量5年时间腰斩了？怎么感觉数据不靠谱呢