更可怕是后面人口生育断层出现，两三年后会突然下降到一年只有4，5百万，再过几年，甚至三分之一的小学都会倒闭，大批小学老师失业。生育预期不扭转，房价预期只会更糟

施工的好多是已经卖掉的，不过2022年出生人口才900万，只需要450套房子，面积就需要5亿平米，从长期来看总体来说房地产的开发面积会过剩

黄奇帆讲的，加上每年折旧，国内可以有10亿平米需求。按照欧美发达国家的发展路径看，中国二次城市化才刚开始，以前是城市虹吸农村，现在是一二线虹吸三四五线，典型的像日本韩国，就一个首都都市圈了，中国人口多不可能都去一线，会有一批强二线城市诞生

8～10亿平米会是未来的一个稳态量，但是过去几年都超过10亿平米了，多卖的部分就是接下来几年要消化的。这跟很多消费品企业为了业绩向渠道压货一个道理，压货有多爽，去库存就有多难受。这种暴饮暴食的阵痛，大家好多都是在看热闹，其惨烈程度只有行业内人士才能体会。

存量房，叠加人口出生率的下降，900万人口，人均100平方，也只要9亿平。还有大量的农村人口，自建住宅。后面大概率会跌到全年新房销售6亿平方米。

施工有很多是前几年卖掉的吧

原重庆黄市长早就给出了数据和结论，以后房地产只需要每年建10亿平米就够了，当时被地产小股东喷惨了。非要摆在面前了才相信。

统计数据里有很多是分期项目，施工一本证，但是只是造了第一期，这个值对三四线肯定是高估的，一二线分期的少，会正确点

考虑到预售制，施工和新开工中大部分应该是近三年已经卖掉的