| 发布于: | 雪球 | 回复：9 | 喜欢：1 |
肯定是乐观了，在香港市场按最保守的算法没毛病。
250亿无形资产里，需要折旧摊销的是80亿，不摊销的170亿，会计上可以存在，实际上账上就是一堆空气，啥都没有。是需要经营性现金流去充实这个坑的。可以说不影响持续经营，但估值时不能当他存在，你去买这个玩意就是钱扔水里，就当是开拓市场的营销费用花出去了，但还挂账上，做什么品牌价值。
碧服的实际账面价值有70-80亿就够了，一年40-50亿的利润。现在市值就160亿，还想着350亿的账面资产，不切实际啊。
350亿肯定是有水分的，但我倒不觉得不摊销的直接归零。不摊销的只是会计上的东西，也不能算纯空气吧，还得根据当时估值和假设看，就像现在去收购滨江服务，也有30亿的商誉，但这笔投资基本不可能减值了，甚至30亿商誉我都觉得捡便宜了，毕竟8倍PE
我明白你的意思，最终还是从经营性现金流的角度出发，花出去就是花出去了，你赚的是未来的现金流。未来现金流值钱，你就值钱，可以溢价交易，将来卖出也是溢价交易，商誉不贬值。
企业收购股权价值准确表达应该是未来现金流加上当期账面可分红变现的净现金价值，不过很多公司在被收购之前会把现金分掉罢了。
融创服务等有些物业公司除了有未来净现金流价值还有当期账面现金价值，恒大物业没有当期净现金价值，碧桂园服务的当期净现金价值算下来不会很高，我估计不超过80亿。
同样的现金流价值，不同的当期净现金价值，也会存在估值差别的，有当期净现金价值可以容易用于提高分红比例。
$融创服务(01516)$ $碧桂园服务(06098)$ $恒大物业(06666)$
我其实觉得今年以后商誉可能需要扣的不多了，不太影响最后的对比。主要原因是商誉根据各种假设算的公司价值嘛，这两年物业的问题慢慢出来了，过去过高的假设已经证伪了，降低各种预期指标，才有的减值。未来再大幅下调假设的可能不高了，整个物管行业基本触底了。