毛利率反映的是商品售价中非制造成本部分的占比。
作为资金密集型行业，房地产毛利润的体量非常大。然而，当毛利率下降到一定程度，如13%一15%左右或者更低，再叠加市场不景气产生的减值因素，势必造成毛利润占比各方利益格局难以为继的局面，并由此催生变革。
也就是说，诸如利息、税收和上市公司资产，或者管理费、少数权益与普通权益，池塘水少了，各类利益诉求自然要重新平衡。当然，这不会是一个简单的线性过程，而一定会是一个曲折的博弈过程。
金地23年营收毛利率为17.4%，毛利润为170.6亿，真是一块大肥肉呀！！而当年普通股东所占权益仅为8.88亿，作为出资承担经营风险的股东比如福田投控、富德人寿或我等小散，对这样的分配方案很难说满意。当然，巧妇难为无米之炊，金地在如此艰难的行业环境下仍有如此可观的毛利润，是谈一切改变的前提。
行业不景气，反倒正是变革契机，多在毛利率低位盘桓几年也不全是坏事，可以看看由此能倒逼行业与公司进行哪些长期变革，为将来毛利率重上20%之后的景气周期做好准备。
而衡量这些变革好坏的标准无外乎两点，
a公司内外占益各方，是否向夯实做厚上市公司资产让利。皮之不存，毛之安附，尤其在构建长期经营资产上，更是需要社会多方协力。
b公司内部三方权益是否均衡，员工、优先股和普通股。不明显的问题可以慢慢讨论达成共赢，明显的失衡应该尽快纠正。像23年这种普通股占权益8.88亿而管理层通过管理费和少数权益拿走69.12亿的情形，不应该再发生。
既然法律赋予董事会决策权力（如制定员工薪酬），董事会就应承担起责任来行使权力。
①所谓毛利率，可以简单地等于差价/进货价，在实践中常常还要加权尾货因子。我们不妨先从小商贩角度通俗点来建立理解，再来观察思考地产项目和行业的一般特点。
比如，某类水果进价10元，进货10斤，以12元价格2天内卖掉8.5斤，1.5斤尾货按进货价第3日处理完毕，剔除其他因素，则总成本为100元，总营收为117元，毛利率为17%
将上例置换成地产项目来理解，
a：如果去化非常顺利没有尾货的话，此项目最终可按开盘价实现毛利率20%，
b：但一般要预留尾货加权因子3%，即便项目尾货最终没有折价卖，也会涉及周转率问题。
地产公司的尾货因素比水果复杂得多，既需要在区域经营层面深化实时反应机制，也需要在集团层面做好长期战略管理，这里简要聊聊后者。一是资产配置，战略拨备应从核心住开业务中分离出来，但总不可能就是现金放银行，要平衡流动性、收益率和资产结构来考虑这种战略储备类的资产配置。金地在非住开多元资产端很强，结构布局非常好，没有资产荒和绩效差的问题。二是在收益上，也需要平衡当期收益指标来执行长期战略拨备。
这些年房地产行业几乎所有公司都在为上规模而选择做大当期利润，风险与债务则尽可能后延。金地算相当克制，但人家R0E33你总不能13吧，否则奖金怎么发。人家同班同学营收规模都冲2千亿3千亿了你千亿要不要冲，否则以后生存空间在哪。这波周期触底之后，小金权益营收稳住千亿左右慢慢推资产，完成全国布局适度下沉之后进入深耕巩固期，这种发展态势算是相当舒服。绩效方面，以后R0E13一15就是合理中高值了，当期战略拨备空间相比从前大很多，利于做厚资产，利润和分红也更可持续。
需要强调的另外一点是，规模化经营里的成本核算（进货价），仅仅是指在生产环节当中附着在产品或服务上的成本总和，即制造业成本部分，尚未包括销售管理环节（消费服务）及税收环节（调节）的成本支出。
这里乔不十有话想说。一方面，作为股东，我们当然都希望税费越少越好，绝无可能对繁重的税费持欢迎态度。另一方面，从经济发展潜力挖掘來说，当各类指数持续萎靡下行时在各项税费上让利，放水养鱼而非涸泽而渔，几乎是政策制定者的必然选择。
情况变得不能再坏时，也就成了转变契机。
②2023年金地营收的毛利状况，
当年营业收入980.1亿，营业成本809.5亿，毛利率相应为17.4%，毛利润为170.6亿。
Ps：980.1亿加所得税后的加减项为营业总收入981.3亿，营业总成本则包括各项税费132.04亿及资产损益4.96亿本年总计为946.5亿。
也就是说，今年非制造环节中的营业税、销售、银行、管理层、所得税不承担风险地从金地创造的社会财富增量170.6亿中拿走了132亿，承担风险的普通股所占权益为8.88亿，优先股占益23.07亿，资产损益调节加税收调节占6亿出头。
这也可以看出，在经营艰难的这几年里，上一届董事会也没什么好办法控制各类毛利后税费开支，除了普通股东，其他各方该拿多少几无减少，全然不顾上市公司正面临行业艰难期。公司外部不由董事会做主，公司内部费用的控制是否应当为夯实做厚上市公司资产更有所作为一些呢？公司也是管理层和员工的家，艰难时期老板勒紧裤腰带，打工的马照跑舞照跳，各种绩效照拿，这样的画风是否有些怪诞。
所以，改选后的新董事会格局乔不十举双手欢迎，要是牛市乔不十认为值两个涨停板。代表股东权益的席位在数量上占据优势，也给代表专业性和改开前沿阵地官方意志的管理层和福田区留有主导公司经营发展的优势地位，这样的安排带有值得观摩的办公室ZZ智慧。
另外，从这几年所得税后极少的加减项来看，这表明资本项下这几年只有极少税收调节流入。如果为了造车行业的发展可以十年如一日地给予税收补贴，那么在地产业极其困难的几年里是否也可以在税收上过渡补贴减免几年？或者针对各类持有型物业做长期靶向支持？