龙湖新城粗略对比

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前两天写了一篇关于龙湖的文章,一些朋友建议对标一下新城。对新城不太了解,只听说过老王因祸得福,提前2年缩表降负债,因此躲过了本轮危机。因为不了解,所以尽可能用年报上的客观指标进行对比,避免主观评价。目的则是初步判断自己要不要花费精力进行深入研究。

首先看一下现金情况:

在目前这个行业情况下,现金短债比可以直接理解为企业还能撑多久的先行指标。上表可以看到,龙湖现金短债比1.93远大于新城的1.36,龙湖领先。

再看看商业情况:

龙湖单店租金收入1.28亿大幅领先于新城0.69亿,说明龙湖的商业资产的盈利能力、素质远高于新城。成本数据没法精确计算,建安成本偏差不会太大,一般计容建面8000-10000元/m2,假设新城8000,龙湖10000。龙湖22年报中土储平均成本5181元/m2,假设商业打6折为3100元/ m2;新城没找到数据,按1000元/ m2预估。其他成本除了资金外都差不多暂不考虑,则龙湖商业单方成本13100元/m2,新城9000元/m2,这个成本差远远覆盖不了租金的差距。当然这么算单店租金是有瑕疵的,应该算单方租金,这样就能避开单店面积的差异,只是找不到数据,姑且先这么初略进行估算。

至于后续发展潜力,一个聚焦于一二线城市轨交TOD节点,一个主要分布于三四线城市的核心区域,要说哪个资产更优质,应该不会有分歧吧。

说明:年报中已开业数量包含了当年开业的数量,而当年开业项目的租金并不是完成年度的,因此直接用年租金除以开业数量,得到的店均租金会有些误差。

接着看看经营质量:

龙湖资产负债率比新城低了10个点,龙湖胜出。过去5年龙湖的毛利率比新城高了2个点,净利率高了4个点,说明龙湖的经营效率和管理效率比新城高一些。

而18-22年均ROE龙湖新城都达到了20%以上,遥遥领先于一众房企,新城甚至还高出龙湖4个点。新城负债率高于龙湖,似乎可以解释ROE的领先,但是毛利和净利都低于龙湖,理论上又应该拉回这个领先。猜测或许新城可能有不少表外负债,实际负债率更高,这样ROE的领先才能得到更好的解释。

最后看看估值:

PB上龙湖0.49,新城0.45,龙湖高8.9%;23年一致性预期PE龙湖3.1,新城7,新城高125%,此外龙湖多年持续分红,目前股息率已达10%。

对比来看:

现金短债比龙湖1.96,新城1.36,资产负债率龙湖69%,新城79%,安全性龙湖胜出;

毛利率、净利率龙湖分别高了2个点和4个点,ROE新城胜出4个点,虽然背后原因存疑,姑且打个平手;

估值方面,PB差不多,PE新城比龙湖贵一倍多,此外龙湖股息率10%,龙湖胜出。

商业方面,龙湖聚焦于一二线轨交节点,新城聚焦于三四线核心地区,单店租金远大于新城,龙湖胜出;

综上,龙湖的安全性和性价比都超过新城,暂时就不花时间去研究新城了。

$龙湖集团(00960)$ $新城控股(SH601155)$

精彩讨论

铁头怼新城2023-11-11 20:43

雷布斯对比法?怎么不比实控人风险?一个润了,一个在吃国家饭,潜心学习社会主义核心价值观。

莫南2023-11-12 07:53

地产最重要的两个指标是有息负债和债务结构,龙湖2000亿有息(新城只有620),在2025年后集中到期,现金短债比会急剧恶化,个人认为风险较大。新城有息负债总量远小于龙湖,而且债务一年比一年少。对于租金来说,作者把低效的物业和公寓经营也算到了龙湖天街头上,是明显的挂着羊头卖狗肉。这个帖子只是挑选性的比了当前的一些指标,极具误导性,大家要注意风险。
$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$ $龙湖集团(00960)$

青茶淡酒大红袍2023-11-11 20:47

照你这么说,大家都应该买龙湖而不买新城呀!但事实却不是这样,尤其你都没有认真了解新城就更加显得很片面。两家房企都是很优秀的民营上市房企,商业地产做得都很出色。龙湖的住开体量更大一些,我承认龙湖很优秀,但新城也同样很优秀,目前龙湖的现金流相对好一些,但新城(应该新城发展对比龙湖,都是港股)的估值更低一些。就商业而言,新城的规模已超过龙湖,无论总租金收入还是综合体数量,至于单个综合体的租金龙湖是高一些,这也正常,因为城市能级不同,消费密度与消费力存在差异,但是高能级城市的单店投资额肯定高过低能级的,否则谁都去一二线城市建综合体,谁还去三四线城市。从总的商业综合体投资租金比来看,龙湖未必高于新城,具体数据看投资性房产金额(因为除了综合体外都还有其他资产,也难分清各自多少),龙湖投资性房产1900多亿元,新城只有1100多亿元。我倒觉得新城的商业综合体运营更胜一筹。我本来也一直想写一下新城,实在是非常优秀,如果能熬过24,25年,新城将一片光明!借此表达一下。

管毅2023-11-12 18:08

虽然雪球很多人骂我新城大空头,但这个帖子我还是得说,龙湖绝不比新城强多少,甚至风险可能更大。
龙湖的财技是业内少数压过新城的。
新城的主要问题有三个,一是明股实债,老王的皮包公司,各种跟投,内部都知道;二是合同负债和利息资本化,规模上行期的常规操作;三就是被人诟病的公允价值重估,吾悦的计提显著不足,抵押折扣要显著大于龙湖和华润。但新城以前的付款还是很及时的,讨债问题从老王出事开始出现,大概到21年随着房地产销售额见顶下滑而显著恶化。像今年不仅员工的22年奖金迟迟未发,很多供应商的22年货款也是拖着未付。
而龙湖,是业内一个最早就把供应链金融给玩明白的。各类供应商应付账款,在龙湖押三个月以上都是常规操作。这种滚动流水,规模要远远大于负债融资,因此其实际占据(剩下)的利息成本贡献了相当一部分其真正的利润。
你也可以说,在行业上行期,龙湖依靠良好的管理和优越的口碑,建立了这一压榨乙方的护城河。但问题在于,这个规模一旦过于庞大,在下行期一个不小心,就会出现连锁的资金链危机。简而言之,相比新城,龙湖以更低的资金利息,撬动了实际可能更高的杠杆。结果就是,新城的成本可能确实更高,但龙湖的抗风险能力要更差。
另外,龙湖天街这个东西,运营质量并没有看出与吾悦广场拉开显著的差距。注意我说的是运营质量,要说项目地段和租金收入/租金坪效,当然要显著强一截。这也意味着,龙湖天街的商户有很多可能承受着更高的租售比,在现在这样的经济环境下,稳定性也比新城更弱。
我在去年中龙湖股价还有37块时就指出,龙湖作为地产股内唯二的抱团股(唯一的2021年以前强抱团股,华润的抱团更多体现在防守),会走大C浪杀跌,至今已基本验证。即便到这个时候,你要说龙湖和新城的对比,我也不觉得龙湖可以值3个新城。作为一个新城大空头,难得替新城呐喊一次。虽然新城也不怎么样,但龙湖这个公司,自上而下透露着和某科一样的气质——鸡贼,且有过之而无不及。
$新城控股(SH601155)$ $龙湖集团(00960)$

地产股小学生2023-11-11 21:14

新城1100多亿房地产投资性房地产应扣除在建投资性房地产100亿,新城这几年有息负债、长期股权投资、少数股东权益一直在持续减少。感觉新城表外负债比例比万科、龙湖要低。而且新城房地产销售全部100%按交付验收物业时点确认收入,其他地产公司都有15%左右比例按时段确认收入。万科、新城一部分利息未资本化,存货中利息占比少。遗憾的是新城资金成本较龙湖、万科高。三家公司应该都不会债务违约,仔细阅读三家公司年报比较,如果都没有外界帮助,新城爆雷概率最低。

全部讨论

2023-11-11 20:43

雷布斯对比法?怎么不比实控人风险?一个润了,一个在吃国家饭,潜心学习社会主义核心价值观。

2023-11-12 07:53

地产最重要的两个指标是有息负债和债务结构,龙湖2000亿有息(新城只有620),在2025年后集中到期,现金短债比会急剧恶化,个人认为风险较大。新城有息负债总量远小于龙湖,而且债务一年比一年少。对于租金来说,作者把低效的物业和公寓经营也算到了龙湖天街头上,是明显的挂着羊头卖狗肉。这个帖子只是挑选性的比了当前的一些指标,极具误导性,大家要注意风险。
$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$ $龙湖集团(00960)$

照你这么说,大家都应该买龙湖而不买新城呀!但事实却不是这样,尤其你都没有认真了解新城就更加显得很片面。两家房企都是很优秀的民营上市房企,商业地产做得都很出色。龙湖的住开体量更大一些,我承认龙湖很优秀,但新城也同样很优秀,目前龙湖的现金流相对好一些,但新城(应该新城发展对比龙湖,都是港股)的估值更低一些。就商业而言,新城的规模已超过龙湖,无论总租金收入还是综合体数量,至于单个综合体的租金龙湖是高一些,这也正常,因为城市能级不同,消费密度与消费力存在差异,但是高能级城市的单店投资额肯定高过低能级的,否则谁都去一二线城市建综合体,谁还去三四线城市。从总的商业综合体投资租金比来看,龙湖未必高于新城,具体数据看投资性房产金额(因为除了综合体外都还有其他资产,也难分清各自多少),龙湖投资性房产1900多亿元,新城只有1100多亿元。我倒觉得新城的商业综合体运营更胜一筹。我本来也一直想写一下新城,实在是非常优秀,如果能熬过24,25年,新城将一片光明!借此表达一下。

2023-11-11 21:42

中国国情来看 未来大城市虹吸效应已经结束 年轻人不愿意再去大城市做奴隶 龙湖主打的一二线城市 可能已经没有多少空间 反而三四线城市人口出生率更好一些 人口活跃度高一些 可能新城未来空间更好

2023-11-12 16:32

新城只有600多亿有息负债了,这两年负债压降了三分之一,那叫一个狠

2023-11-12 11:27

前提是基于能稳定盈利的商业,能保证不死,同样的100亿,龙湖有息是新城的三倍多。接着是比较估值,比新城A不合适,比H
吧,新城H优势巨大。最后还要考虑下接下来两年的短期债务,避免住房销售的冰点给企业带来的现金流压力。
个人认为:小仓位,新城h明显优于龙湖。$新城发展(01030)$ $新城控股(SH601155)$

假设房地产行业逐渐恢复,你说的对,龙湖肯定比新城优秀,但是反过来想新城发展比龙湖跌的太多了,一旦行业好转,新城发展幅度肯定比龙湖大,房地产行业像好宝龙弹性最大。
假设房地产按照目前每两个月爆雷一个,金地黄了后,万科黄,后面铁定是龙湖,不说别的龙湖和新城月销售都挂0,谁先爆雷,别提什么短现比,龙湖三个月销售挂零,短现比就低于1了。所以分析半天还是屁股决定脑袋。

2023-11-12 08:55

龙湖的企业运营效率是超过万科和华润的;龙湖的商业大多在一二线城市,在一个城市做深做透,商业价值更大;龙湖的贷款利率在民企里最低,平均贷款年限超过6年。简单说,龙湖优于万科。
如果比烂、博反弹,为什么不选碧桂园、融创?

2023-11-12 08:12

目前持有万科港股
亏损10%,接受30%的亏损
赌万科活出来后的可持续价值

2023-11-12 08:11

感谢楼主
有点深度
逻辑自洽