前两天写了一篇关于龙湖的文章，一些朋友建议对标一下新城。对新城不太了解，只听说过老王因祸得福，提前2年缩表降负债，因此躲过了本轮危机。因为不了解，所以尽可能用年报上的客观指标进行对比，避免主观评价。目的则是初步判断自己要不要花费精力进行深入研究。
首先看一下现金情况：
在目前这个行业情况下，现金短债比可以直接理解为企业还能撑多久的先行指标。上表可以看到，龙湖现金短债比1.93远大于新城的1.36，龙湖领先。
再看看商业情况：
龙湖单店租金收入1.28亿大幅领先于新城0.69亿，说明龙湖的商业资产的盈利能力、素质远高于新城。成本数据没法精确计算，建安成本偏差不会太大，一般计容建面8000-10000元/m2，假设新城8000，龙湖10000。龙湖22年报中土储平均成本5181元/m2，假设商业打6折为3100元/ m2；新城没找到数据，按1000元/ m2预估。其他成本除了资金外都差不多暂不考虑，则龙湖商业单方成本13100元/m2，新城9000元/m2，这个成本差远远覆盖不了租金的差距。当然这么算单店租金是有瑕疵的，应该算单方租金，这样就能避开单店面积的差异，只是找不到数据，姑且先这么初略进行估算。
至于后续发展潜力，一个聚焦于一二线城市轨交TOD节点，一个主要分布于三四线城市的核心区域，要说哪个资产更优质，应该不会有分歧吧。
说明：年报中已开业数量包含了当年开业的数量，而当年开业项目的租金并不是完成年度的，因此直接用年租金除以开业数量，得到的店均租金会有些误差。
接着看看经营质量：
龙湖资产负债率比新城低了10个点，龙湖胜出。过去5年龙湖的毛利率比新城高了2个点，净利率高了4个点，说明龙湖的经营效率和管理效率比新城高一些。
而18-22年均ROE龙湖新城都达到了20%以上，遥遥领先于一众房企，新城甚至还高出龙湖4个点。新城负债率高于龙湖，似乎可以解释ROE的领先，但是毛利和净利都低于龙湖，理论上又应该拉回这个领先。猜测或许新城可能有不少表外负债，实际负债率更高，这样ROE的领先才能得到更好的解释。
最后看看估值：
PB上龙湖0.49，新城0.45，龙湖高8.9%；23年一致性预期PE龙湖3.1，新城7，新城高125%，此外龙湖多年持续分红，目前股息率已达10%。
对比来看：
现金短债比龙湖1.96，新城1.36，资产负债率龙湖69%，新城79%，安全性龙湖胜出；
毛利率、净利率龙湖分别高了2个点和4个点，ROE新城胜出4个点，虽然背后原因存疑，姑且打个平手；
估值方面，PB差不多，PE新城比龙湖贵一倍多，此外龙湖股息率10%，龙湖胜出。
商业方面，龙湖聚焦于一二线轨交节点，新城聚焦于三四线核心地区，单店租金远大于新城，龙湖胜出；
综上，龙湖的安全性和性价比都超过新城，暂时就不花时间去研究新城了。
$龙湖集团(00960)$ $新城控股(SH601155)$
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铁头怼新城2023-11-11 20:43雷布斯对比法？怎么不比实控人风险？一个润了，一个在吃国家饭，潜心学习社会主义核心价值观。
莫南2023-11-12 07:53地产最重要的两个指标是有息负债和债务结构，龙湖2000亿有息（新城只有620），在2025年后集中到期，现金短债比会急剧恶化，个人认为风险较大。新城有息负债总量远小于龙湖，而且债务一年比一年少。对于租金来说，作者把低效的物业和公寓经营也算到了龙湖天街头上，是明显的挂着羊头卖狗肉。这个帖子只是挑选性的比了当前的一些指标，极具误导性，大家要注意风险。
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青茶淡酒大红袍2023-11-11 20:47照你这么说，大家都应该买龙湖而不买新城呀！但事实却不是这样，尤其你都没有认真了解新城就更加显得很片面。两家房企都是很优秀的民营上市房企，商业地产做得都很出色。龙湖的住开体量更大一些，我承认龙湖很优秀，但新城也同样很优秀，目前龙湖的现金流相对好一些，但新城（应该新城发展对比龙湖，都是港股）的估值更低一些。就商业而言，新城的规模已超过龙湖，无论总租金收入还是综合体数量，至于单个综合体的租金龙湖是高一些，这也正常，因为城市能级不同，消费密度与消费力存在差异，但是高能级城市的单店投资额肯定高过低能级的，否则谁都去一二线城市建综合体，谁还去三四线城市。从总的商业综合体投资租金比来看，龙湖未必高于新城，具体数据看投资性房产金额（因为除了综合体外都还有其他资产，也难分清各自多少），龙湖投资性房产1900多亿元，新城只有1100多亿元。我倒觉得新城的商业综合体运营更胜一筹。我本来也一直想写一下新城，实在是非常优秀，如果能熬过24，25年，新城将一片光明！借此表达一下。
管毅2023-11-12 18:08虽然雪球很多人骂我新城大空头，但这个帖子我还是得说，龙湖绝不比新城强多少，甚至风险可能更大。
龙湖的财技是业内少数压过新城的。
新城的主要问题有三个，一是明股实债，老王的皮包公司，各种跟投，内部都知道；二是合同负债和利息资本化，规模上行期的常规操作；三就是被人诟病的公允价值重估，吾悦的计提显著不足，抵押折扣要显著大于龙湖和华润。但新城以前的付款还是很及时的，讨债问题从老王出事开始出现，大概到21年随着房地产销售额见顶下滑而显著恶化。像今年不仅员工的22年奖金迟迟未发，很多供应商的22年货款也是拖着未付。
而龙湖，是业内一个最早就把供应链金融给玩明白的。各类供应商应付账款，在龙湖押三个月以上都是常规操作。这种滚动流水，规模要远远大于负债融资，因此其实际占据（剩下）的利息成本贡献了相当一部分其真正的利润。
你也可以说，在行业上行期，龙湖依靠良好的管理和优越的口碑，建立了这一压榨乙方的护城河。但问题在于，这个规模一旦过于庞大，在下行期一个不小心，就会出现连锁的资金链危机。简而言之，相比新城，龙湖以更低的资金利息，撬动了实际可能更高的杠杆。结果就是，新城的成本可能确实更高，但龙湖的抗风险能力要更差。
另外，龙湖天街这个东西，运营质量并没有看出与吾悦广场拉开显著的差距。注意我说的是运营质量，要说项目地段和租金收入/租金坪效，当然要显著强一截。这也意味着，龙湖天街的商户有很多可能承受着更高的租售比，在现在这样的经济环境下，稳定性也比新城更弱。
我在去年中龙湖股价还有37块时就指出，龙湖作为地产股内唯二的抱团股（唯一的2021年以前强抱团股，华润的抱团更多体现在防守），会走大C浪杀跌，至今已基本验证。即便到这个时候，你要说龙湖和新城的对比，我也不觉得龙湖可以值3个新城。作为一个新城大空头，难得替新城呐喊一次。虽然新城也不怎么样，但龙湖这个公司，自上而下透露着和某科一样的气质——鸡贼，且有过之而无不及。
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地产股小学生2023-11-11 21:14新城1100多亿房地产投资性房地产应扣除在建投资性房地产100亿，新城这几年有息负债、长期股权投资、少数股东权益一直在持续减少。感觉新城表外负债比例比万科、龙湖要低。而且新城房地产销售全部100%按交付验收物业时点确认收入，其他地产公司都有15%左右比例按时段确认收入。万科、新城一部分利息未资本化，存货中利息占比少。遗憾的是新城资金成本较龙湖、万科高。三家公司应该都不会债务违约，仔细阅读三家公司年报比较，如果都没有外界帮助，新城爆雷概率最低。
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雷布斯对比法？怎么不比实控人风险？一个润了，一个在吃国家饭，潜心学习社会主义核心价值观。
地产最重要的两个指标是有息负债和债务结构，龙湖2000亿有息（新城只有620），在2025年后集中到期，现金短债比会急剧恶化，个人认为风险较大。新城有息负债总量远小于龙湖，而且债务一年比一年少。对于租金来说，作者把低效的物业和公寓经营也算到了龙湖天街头上，是明显的挂着羊头卖狗肉。这个帖子只是挑选性的比了当前的一些指标，极具误导性，大家要注意风险。
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照你这么说，大家都应该买龙湖而不买新城呀！但事实却不是这样，尤其你都没有认真了解新城就更加显得很片面。两家房企都是很优秀的民营上市房企，商业地产做得都很出色。龙湖的住开体量更大一些，我承认龙湖很优秀，但新城也同样很优秀，目前龙湖的现金流相对好一些，但新城（应该新城发展对比龙湖，都是港股）的估值更低一些。就商业而言，新城的规模已超过龙湖，无论总租金收入还是综合体数量，至于单个综合体的租金龙湖是高一些，这也正常，因为城市能级不同，消费密度与消费力存在差异，但是高能级城市的单店投资额肯定高过低能级的，否则谁都去一二线城市建综合体，谁还去三四线城市。从总的商业综合体投资租金比来看，龙湖未必高于新城，具体数据看投资性房产金额（因为除了综合体外都还有其他资产，也难分清各自多少），龙湖投资性房产1900多亿元，新城只有1100多亿元。我倒觉得新城的商业综合体运营更胜一筹。我本来也一直想写一下新城，实在是非常优秀，如果能熬过24，25年，新城将一片光明！借此表达一下。
中国国情来看 未来大城市虹吸效应已经结束 年轻人不愿意再去大城市做奴隶 龙湖主打的一二线城市 可能已经没有多少空间 反而三四线城市人口出生率更好一些 人口活跃度高一些 可能新城未来空间更好
新城只有600多亿有息负债了，这两年负债压降了三分之一，那叫一个狠
前提是基于能稳定盈利的商业，能保证不死，同样的100亿，龙湖有息是新城的三倍多。接着是比较估值，比新城A不合适，比H
吧，新城H优势巨大。最后还要考虑下接下来两年的短期债务，避免住房销售的冰点给企业带来的现金流压力。
个人认为：小仓位，新城h明显优于龙湖。$新城发展(01030)$ $新城控股(SH601155)$
假设房地产行业逐渐恢复，你说的对，龙湖肯定比新城优秀，但是反过来想新城发展比龙湖跌的太多了，一旦行业好转，新城发展幅度肯定比龙湖大，房地产行业像好宝龙弹性最大。
假设房地产按照目前每两个月爆雷一个，金地黄了后，万科黄，后面铁定是龙湖，不说别的龙湖和新城月销售都挂0，谁先爆雷，别提什么短现比，龙湖三个月销售挂零，短现比就低于1了。所以分析半天还是屁股决定脑袋。
龙湖的企业运营效率是超过万科和华润的；龙湖的商业大多在一二线城市，在一个城市做深做透，商业价值更大；龙湖的贷款利率在民企里最低，平均贷款年限超过6年。简单说，龙湖优于万科。
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