保利地产，一家比较优秀的央企，公司近10年ROE均不低于15%，好像就这一点就灭了太多公司。公司股权激励搞了两批，每批三期，大大小小的管理人员均有持股，历史上分红也具有可持续性，均不低于当年归母净利的30%。
公司16年合同销售2100亿，17年合同销售3092亿，18年合同销售4048亿，19年力争实现5000亿销售收入。从历史数据看，公司每年结算收入大致为2年前的销售收入，公司19年结算收入应主要来自于17年，悲观估计，按结转收入2800亿，销售净利率11%（最近10年最低是16年的11.05%，13年12.85%，其余都高于13%）,权益占比70%，毛估19年每股收益在1.8，中性估计，按结转3000亿，销售净利率13%，权益占比70%，则是2.3元。大概率19年每股收益落在1.8至2.3之间。如果按30%分红，则股息大概率在0.54元至0.69元之间，按现价，明年对19年利润的分配，股息率也差不多5%了，市盈率大概在6至7倍。
同理进行估计，20年每股收益2.6至3.05之间，21年每股收益在3.2至3.8之间，公司现在股价才12.8元，股息率及市盈率就不用算了。如果不是在地产行业，是不会出现这个估值的。
地产股的核心问题是可持续性，如果不具备可持续性，3倍PE也未必值得买，一些小公司弹性非常好，可能前瞻PE两倍多，比保利还便宜很多，实际上股价也是反映了对可持续性的担忧。
就可持续性与安全性来看，全国性的大公司优于地方性的小公司，房地产行业集中度在提升中；央企优于民企，借款或发债成本低。从弹性看，可能就反过来了，小公司拿到几个好项目之后，对业绩的帮助很大。在大势不明的情况下，牺牲一点弹性，换取安全性，有利于拿得住。$保利地产(SH600048)$
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宓悦2021-09-27 10:34割肉有两种。一种是主动割。疼，却是自愿的，就像下围棋，为了大局，不得已放弃小利。还有一种是被动割，就是屎到屁股门，不得不拉，那就不管什么地方什么场合，是否斯文是否儒雅，什么后果，都顾不上了。
在房地产这个畸形市场，很难想象在二十年高速暴涨的红利期。各家房企却都是微利。有人说钱都让卖地的挣了，房企只能喝汤。但是就有那么一家李氏房企，在吃尽了房价上涨红利，然后拍拍屁股走人了。人家是怎么做的？
很简单，拿一块地，先盖成房子，捂着过十年，等价涨上天再卖。有人说不对啊，禁止捂盘惜售啊。可以变通一下，先招租嘛，等租够十年，再精装一下，顺便给提价增加点砝码。
那为什么其他的房企不这么做啊？因为贪啊，买一块地的钱，加上杠杆就能买十块地，这种好事谁不干？四海龙王来了，虾兵蟹将来了，小鱼小虾来了，最后连虾皮贝尖鱼子酱都来了，在这片红海里，大家备齐子弹用足杠杆争抢着拿地，谁拿的少谁吃亏，甭管多高的价先拿了再说。一轮轮的抢又造成价格猛涨，然而谁还管价格，反正拿了地盖了房就能出手，出手了就稳赚，傻子才不上呢。
然而银行是有风控的，到点得还。刚性还款前提下。房企们，只得盖好了赶紧出手，甚至没盖好，就先预售期房，回款了赶紧给人家还了。虽然知道再等等还能涨，但谁也等不起，而且利息都把利润吃的差不多了，趁还能赚点赶紧出手，拿了钱再投入下一轮抢地大战。就这样在这二十年的大牛市里，房企们进进出出，拼了老命挣钱，却错过了整个大牛市，手续费倒没少交。听起来倒挺像散户炒股的。这还没完，出来混总是要还的，牛市虽然你没吃着肉，但毕竟牛市来过了，而世间万物否极泰来，泰极否来。牛市过了一定是熊市，靠这种玩法赚钱的人还能玩得下去吗？
这时我们的两大主角登场了，一位是王老板，一位是许老板。王老板是江湖的一哥，坐拥无数内外优质资源，且善于对外资产配置。将他国文娱企业买了个遍。嗅觉灵敏的他感知风向逆转，凭借江湖关系打探各种消息，最终确定了自己的判断:此时的风向是降杠杆。
暴风雪还未吹到，但整个办公室却像预见了不详的征兆，空气阴郁凝重。他点起一支烟，使劲吸了一口，却无心下咽，手微颤着，任凭带着热气的烟灰砸在手上，又像无形的云弥漫在视线中。从不抽完整根烟的他，却由着那团微弱的红点，若隐若现嗞嗞地吞噬完每一丝烟叶。决定是困难的，但决定又是事关生死不得不做。
吐出他国资产，向自己竞争对手出让核心资产。曾经白花花掏银子砸下来的，却像卖破烂出手了。自己都懒得再多看一眼，明明是再转头就存不住纵横的老泪。壮士不仅断腕，只要要不了命的都要断，直到顺应了风向。他不是螃蟹，既没有足够的腿，断了也不能再生。但为了活，只能断，必须断。自己从老大的地位栽下来，从前十的榜单被踢出来，现在前百的榜单也是若隐若现……
而后起之秀许老板，才不管什么风向，别人恐惧我贪婪，蒙着头加足马力上足杠杆搞生产。很快就跻身一线，并稳坐老大位置。暴富的和暴亏的其实是一拨人，成就他的素质也必然成为毁掉他的原罪。
这天在办公室运筹帷幄指点江山的他，隐约感到那个结果就要来了。虽然办公室有他设下的秘密逃生通道，他却不想放手这栋由他命名的帝国大厦。以前都是请请客送送礼，什么事不是一顿酒能解决的。虽然知道这次可能不一样，但是还是心存一丝侥幸，也许这次还能过去。他坐在老板椅上，助理递上现磨的咖啡，他抿了一口，不知是浓香还是苦涩。突然，他的嗓子眼被一股热腾腾咸腥味占据，来不及喊助手拿垃圾桶，一口鲜血喷出。助手下了一跳，尖尖的高跟鞋乱转着，身体却不听使唤僵在那里，几秒后才缓过神来，抽出几张纸巾，在桌上慌乱擦着。老许摆了摆手，她怔了一下，好像要说什么。“已经来不及了”老许慢慢站起身，用纸巾简单擦拭两下，显然这满桌子的鲜血是不会被这么两下对付过去的。他好像也预感到早晚要出事。“就没有其他办法吗”带着点哭腔，她是许老板的贴身助理，是她看着他起大楼，看着他迎宾客，现在又要眼睁睁看着他楼塌了。“他们要的不仅是我的帝国，还要我……要我不存在”。他又尝了一口咖啡，暗淡的血色，与鲜亮的咖啡交融成一幅诡异的图画仿佛再昭示某种不详的结果。
嗵嗵嗵几声急促的脚步声，来者不少也更不善。而那杯咖啡好像起了安眠药的作用，让他慵懒地歪在真皮的老板椅上，仿佛下面发生的与他无关了……
若干年后人们提起当初的老王总是一脸嘲讽，“有钱的没有一个好人，这就是报应”“这就有点钱烧的，吃进去的都得吐出来。”“富不过三代，这刚一代就玩完了”。而同样是老许却赚足了同情——毕竟谁还不会给死人一点怜悯呢。而此时半拉身子骨的老王却在偷笑，身在国外的老李一声唏嘘……网页链接
慢即是快-martin0082021-09-16 17:54请问房企这么多预收款，为什么没法做到加紧结算预收款，让利润飞奔？谢谢
慢即是快-martin0082020-12-29 22:55销售净利率最近10年最低是16年的11.05%，13年12.85%，其余都高于13%。
请问怎么算的？净利润减去投资收益，然后除以销售收入，2016年算下来是8.61%
股市小小菜2019-07-26 11:29买保利的话，为啥不配万科？
聖贤教育改变命运2019-07-21 09:422000亿是有的，16元。
st万年胖猫2019-07-12 22:55本想说点啥，哎，不落井下石了
华语流行2019-07-03 09:33称的算法我不是很懂可以详细说说吗
清水煮面加点盐2019-07-02 10:37保利最近拿的地有赚头吗
坚定地夹头2019-07-01 17:28我的算法是将未来两年的业绩折算成净资产，然后按当前股价重新计算市净率（扣除15%左右通胀）。保利妥妥地破净
等待两到三年股价翻倍