万科今天涨停了，据说政策可能会有很大的改变，今天有人问我现在还值不值得投资万科？我个人认为，在目前的股价下，并结合当前的整体市场状况，万科依然没有任何投资的价值。我们目前普遍有一个错觉，认为政策的改变，会使房地产行业重新走向原来的局面，但其实不然。这不仅仅是销量的问题，也不仅仅是价格的问题，这是整个房地产开发行业去杠杆的问题。现在不是说增加贷款，让你不至于爆雷，就可以改变你经营困难的局面。由于消费者对预售房的担忧，和施工方对施工垫资的担忧，房地产开发企业所获得的无息融资，几乎已经消失了。这部分必须要用银行贷款进行填补，从无息融资变成有息融资，必然增加房地产开发行业的整体成本。并且我们如果考虑到销售的时间变长，那一个项目的开发成本会增加的更多。再考虑像万科这样全国性的房地产开发商，其总体销售面积必然萎缩，所以一方面是销售收入的减少，另一方面是利润率的减少，所以整体利润水平是很难恢复的。我们不要认为万科能生存下去，它的股价就能恢复。我们还要考虑目前市场有很多其他低估的品种，所以它的股价也不会给原来的估值。
综上我认为不仅仅是万科，目前所有的房地产开发商都依然没有投资价值。但如果只想做一个超跌反弹，可能还是可以赚到部分差价的。$万科A(SZ000002)$