按揭买股还是按揭买房

按揭买股还是按揭买房,做房奴还是股奴。

此文也算是对自己大比例融资买入招商银行的一个说明。

先来几个设定条件:

1、假设现有资金300万,买股买房都融资200万;

2、银行贷款利率为基准利率6.55%,买股融资利息为8.6%;

3、通过技术手段展期买股融资,实现无限展期;此条不懂的可以看云蒙置顶贴里如何融资展期及省钱;

4、极端情况下市值长期(半年以上)横盘在400万以下时,展期担保品不够,再使用一部分流动资金来提确保股份不丢。此条不懂的可以看看融资融券的规则,担保品折价0.65,融资股折算0.6,1:1配资大部分券商可实现;

5、甲股票买入招商银行,每股10.47元,买入股票近48万股。买入北京市二至三环内一套房,房价为6万一平,大两居一套83平米,按揭20年。(房价含税费,在一些好一点的地段房价远超这个数)

6、招商银行每年利润增长与新常态M2同速,即为13%,股息分红30%。过去十年增长一直超过M2增速。

7、房子买后用来自住就是负债品,不考虑,如果需要消费那就用租金再去租。房子租金为每年8万,过去十年租金增长也就7%,设未来增长继续为7%。

现在看看未来的情况:

2015年:

甲股票分红48万*0.71元,即34万元。支付利息17万,还款本金17万,还欠券商183万。

乙租金收入8.6万,按揭还款每月1.5万,一年18万,需要自掏腰包9.4万。

2016年:

甲股票分红48万*0.8元,即38万元。支付利息16万,还款本金22万,还欠券商161万。

乙租金收入9.2万,按揭还款每月1.5万,一年18万,需要自掏腰包8.8万。

2017年:

甲股票分红48万*0.91元,即44万元。支付利息14万,还款本金30万,还欠券商131万。

乙租金收入9.8万,按揭还款每月1.5万,一年18万,需要自掏腰包8.2万。

2018年:

甲股票分红48万*1.02元,即49万元。支付利息11万,还款本金38万,还欠券商93万。

乙租金收入10.4万,按揭还款每月1.5万,一年18万,需要自掏腰包7.6万。


2019年:

甲股票分红48万*1.15元,即55万元。支付利息8万,还款本金47万,还欠券商46万。

乙租金收入11.1万,按揭还款每月1.5万,一年18万,需要自掏腰包6.9万。


2020年:

甲股票分红48万*1.3元,即62万元。支付利息4万,还欠券商46万元,剩余现金12万元。

乙租金收入11.8万,按揭还款每月1.5万,一年18万,需要自掏腰包6.2万。


由此可见,在2020年:

甲通过股息已还清融资本息,并收入现金12万元,招商银行股票48万股,每股净资产为24元,每股收益4.33元,如果当时给予15倍PE股价65元,市值为3120万。

乙这些年自掏资金50万还款,还有14年每年18万的按揭需要去还款,我不知道2020年此套房会不会涨到10万市值830万,反正我打问号。

(上述算法适用于分红30%的浦发银行,兴业银行、民生银行也很快会实现30%分红)



@东博老股民 @小小辛巴 @释老毛 @不明真相的群众 @黄建平  @梁宏 @唐朝 @唐史主任司马迁 @二线牛牛 @西点老A @zangyn @管我财 @耐力投资 @价值at风险 老师阅示,云蒙目前融资比例基本类似,80%融资买入了招商银行。
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精彩评论

捂股丰登节节高2016-04-16 09:19

现在北京二环房子已经超过10万了……杠杆买房完爆买股

7千的成长记录2017-09-01 15:43

买房与买股还有一个比较大的区别就是,买房可以25%的首付,杠杠达到3倍,而盈透炒股最多只能达到2倍(隔夜),同时盈透有下跌平仓线,买房就不同,即使房价下跌了,只要你都按时还款,银行不会把你房子买了进行平仓。

全部评论

北极狼玩股票2018-06-11 23:54

$中国建筑(SH601668)$ 厉害了!

长期博弈2017-10-15 21:35

杠杆是一个工具。低利率杠杆对于目前价位的港股银行股是一个非常诱人的机会,每年的分红就能覆盖融资利息,只要不爆仓就可以了,可以动态调整整体仓位控制风险。

7千的成长记录2017-09-01 15:43

买房与买股还有一个比较大的区别就是,买房可以25%的首付,杠杠达到3倍,而盈透炒股最多只能达到2倍(隔夜),同时盈透有下跌平仓线,买房就不同,即使房价下跌了,只要你都按时还款,银行不会把你房子买了进行平仓。

华仔自由之路2017-09-01 08:46

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研报vs年报2017-07-23 23:41

评论已被删除