对新城财报里面的那些数字做财务分析兴趣真的不大，新城以后大概率就是卡着那个股权激励释放利润了，公允价值那部分看管理层心情，有兴趣的可以看看券商那些研报，还有一堆文章喜欢去扣利息资本化那些数字游戏的纯粹是浪费时间，投资还是多思考一些底层的逻辑。
一二线 VS 三四线
相比三四线，市场和很多分析师特别是国外的更看好中国一二线的商业地产，我的观点完全相反，更看好下沉中小城市广阔战场并且有核心竞争力的商业地产典型就是万达广场和新城吾悦，大部分三四线平庸的商业我也不看好。一二线的商业地产未必比三四线的日子好过，首先 一线城市的商业饱和程度高，大家都一窝蜂去，竞争激烈，你去北上广深待过就能感受出来。其次，一线城市的整体投资回报率是最低的，注意是投资回报率不是租金绝对额，投资回报率是你每投1块钱能收多少钱。当然像龙湖这样的一二线顶级选手我也是长期看好的，这个行业未来就是巨大的分化，比住宅企业要分化更严重，能活得好的就是极少数，只能投最有竞争力的公司，投资者不能简单的用一二线还是三四线去一概而论。
万达和新城的模式好在哪
这套模式好就好在解决了传统地产商和传统商业地产几大发展最头疼的事情：
1. 勾地。对于传统地产商，要想在公开市场招拍挂拿便宜地越来越难，毛利率长期向下不可避免。万达和新城通过强力商业地产品牌勾地，有明显排他性竞争力，拿到便宜土地的同时构建商业的能力对那块平常的土地本身也是创造额外附加值。例如 我们老家万达广场本身开在一个郊区，结果那个本身偏远区域一下变身城市中心，周边整体房价都大幅上涨，同样的一块土地，不同的企业赋能以后价值可能天差地别，这就是优秀企业的价值所在。这种能力绝非平庸企业可以拥有，也绝非可以轻易模仿，事实也是如此。
2. 融资。小企业融资难其中重要原因就是没有资产抵押，特别是民企。新城从一个小公司短时间能实现指数级增长进入全国前十，商业广场除了勾地对于融资也是如虎添翼，通过商业地产做大规模，意味着更多的地更多的钱，有钱有地有人才，速度爆发力真的惊人。当然，在资金支持层面，新城长三角三四线为主的土储，实现住宅高周转也是核心因素，住宅周转慢了资金一定吃紧，新城的雪球滚不到这么大。
3. 长期稳定现金流。地产公司估值低最核心的原因之一就是原料是土地，没地压根做不了生意，让投资者很难相信你有长期稳定的现金流，可不像白酒的原料是水，靠一个品牌可以赚10年20年甚至永远，长期稳定现金流清晰可见。新城不出意外，未来会给股东沉淀出数百座广场 ，形成长期稳定现金流，至于现金流含金量如何就看到时候运营成果了。这个需要跟踪和观察。
勾地解决地的问题，融资解决钱的问题，长期稳定现金流解决现金流的问题。
4. 对传统商业地产的降维打击。传统商业地产在中国很难做，或者很难做大，回报率相比资金成本没得玩，资产太重风险太大，又不像国外有reits 专项基金来支持。而万达和新城这样的模式，通过配套的住宅高周转回笼现金流，大大降低了成本，作为民企，在没有便宜资金成本的不利条件下才有了迅速做大规模的可能性。
最近几年，万达模式又和现在新城不太一样了，毕竟两者发展阶段不一样，万达商业的规模比新城毕竟大得多。万达是要彻底转型轻资产做纯粹服务运营商的角色，彻底告别重资产模式。这个应该是大方向，但是这种模式下细节上面的管控，合作方等等挑战也是不少的，但是这个方向是对的，特别是品牌和规模到了一定的阶段。
新城的执行力如何
光有好的商业模式，没有强大的执行力和管理也是圈圈。为什么很多企业不愿意去三四线而是扎堆一线，因为招商难 运营难 ，新城和万达这些年在整个运营成绩来看非常优秀，对于其他平庸的三四线公司就是降维打击，主要体现在极高的出租率，单店的稳定的内生增长率，高效的准时开工完成率，大家都知道新城商业团队本身也是万达挖过来的，新城能有今天万达的功劳是不小的。双轮驱动这套模式模仿的多，真正做好的很少，对执行力和企业文化的要求不是一般的高，好在市场会自动给你过滤掉那些平庸的企业，剩下优秀的供你投资。这套模式对于优秀企业的威力其实已经显而易见了，没什么好辩的，事实就在那里，新城控股短时间能从一个小公司变成一个年销售2500亿+，实际利润200亿+，净负债率低于20%，同时沉淀60座广场 租金40亿的中国前十地产公司。这个成绩背后是极佳的商业模式+强大的执行力结合的魅力。
商业地产其实门槛远比纯住宅高，而且随着以后城镇化趋于饱和，再想从0进入做起来几乎是不可能的了，也就是说真正有竞争力优秀公司会是稀缺的资产，值得长期拥有，投资者要看长远点。万达商业退市了，龙湖优秀但是估值合理，剩下的就是新城了....
最后说几个潜在风险吧：
1. 中国经济整体崩盘, 这个无解。2. 小王能不能带领好团队有待时间检验。3. 疫情一直反复持续冲击商业。4. 土储可售货值不太足 能级也不高，销售跟不上。