作者：Jonathan Brasse
时间：2023/09/06
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最近，当博枫公司的房地产主管Brian Kingston提起美国的写字楼时，他也会感到沮丧。这家总部位于多伦多的大型资产管理公司拥有一些全球最受瞩目的优质写字楼，但Kingston在谈论这些写字楼时却感到难以启齿。
他解释说："我不想吓到每个人，让他们觉得如果在我们这里投资，就只能买写字楼"。Kingston说，尽管博枫公司在该资产类别方面拥有悠久的历史，但目前围绕美国写字楼的负面消息是这些写字楼如今不是公司地产基金业务重点的原因之一。
今年6月，有消息称该公司正在向机构投资者募集150亿美元，用于全球机会主义地产基金系列的第五期。Kingston不愿讨论该基金。但这里的推论是，除非市场发生变化，否则美国写字楼将被排除在外。
这是今年6月在250 Vesey Street的公司美国总部与Kingston进行了一个多小时的坦诚讨论后得出的一个显著结论。这座大厦位于公司在曼哈顿下城金融区的博枫广场（Brookfield Place），出租率达到95%，是公司表现最好的资产之一。Kingston并没有忘记这种讽刺意味。他说："自1993年以来，我们一直拥有这座大楼，它的出租率从未达到95%，而且我们正在以有史以来最高的租金签订租约"。
我们见面的几天前，加拿大野火的浓烟席卷了纽约，曼哈顿被一片橙色所吞没，宛如末日电影中的场景。望着窗外的纽约港，他回忆道："上午10点，一切看起来都很清晰。到了上午11点，自由女神像消失了。就像在火星上一样"。当时的情况非常糟糕，他甚至在注意到旧楼天花板上的烟雾后，提前结束了与一个政府机构的会议。他回忆说："每个人的眼睛都红了，喉咙也疼了"。
就像三年前Kingston在接受《PERE》采访时所说的那样，这样的经历应该成为赞美博枫写字楼的现代属性的一个线索。事实上，这座大楼配备了最先进的高效过滤器。他说："如果外面有烟雾，在大楼里根本闻不到。你不是在黑暗、低矮、肮脏的老式写字楼里"。
Kingston谈到，在纽约，有这样工程设计的写字楼少之又少："在纽约，13%的写字楼是在1994年之后建成的。即使对写字楼的总体需求在减少，但如果租户要在好的和不好的楼宇之间做出选择，就一定会选择质量好的楼宇。这些楼宇的出租率更高"。
Kingston详细介绍了250 Vesey Street和Manhattan West的现代吸引力，后者是一个占地700万平方英尺的办公楼开发项目，位于上城区哈德逊码区，占地8英亩；即使是第五大道660号，这座20世纪60年代的经典办公楼也受到了租户的欢迎，博枫公司于2018年择机收购了这座办公楼，目前正在进行耗资4亿美元的重建。
（第五大道660号）
那里的工程尚未完工，但大楼的入住率已经接近70%。他说："它看起来就像一栋全新的大楼，在过去两年里，我们在这里完成了超过100万平方英尺的租赁，租金也非常可观"。
但不幸的是，对于Kingston来说，人们对博枫的优质写字楼或其他任何人的写字楼的兴趣都在减少。所有的写字楼都被认为是坏消息，而在疫情之后，各大城市的写字楼空置率都在不断上升，利率飙升使大多数再融资都面临挑战，这意味着经营任何写字楼都变得困难重重。
事实上，某些公司，包括博枫最大的竞争对手黑石集团，现在都在以他们目前在国内写字楼的曝光率有多低来推销自己。"现实情况是，对于大多数房地产投资者而言，他们最终都会重返写字楼市场"，Kingston预测道。"然后它们的价值就会回升，赚到一大笔钱，人们的看法就会改变"。
【沉默就是责骂】
与此同时，Kingston并不想逆流而上，因此博枫对其在写字楼方面的工作一直比较低调。因此，该公司并不觉得有必要对今年早些时候有关其部分写字楼贷款违约的负面头条新闻做出回应。今年4月，博枫公司拖欠了1.61亿美元的债务，涉及华盛顿特区的十几处房产。继两个月前洛杉矶约11亿美元的写字楼债务违约之后，这一事件进一步加剧了人们对博枫写字楼帝国摇摇欲坠的看法。
洛杉矶的投资组合包括2006年斥资48亿美元收购Trizec Properties和2013年斥资20亿美元收购MPG Office Trust的资产，这两笔交易使博枫成为该市下城区最大的写字楼业主。该公司将这些交易中的六项资产注入一个名为博枫DTLA基金办公信托投资公司的实体，旨在从当时该地区的住宅繁荣中获益。博枫看到曼哈顿下城的住宅吸引力急剧上升，并带动了附近对现代写字楼的需求，因此打赌洛杉矶市中心也会出现同样的现象。
Kingston承认自己的理论有缺陷，因为在家办公在疫情之后依然存在："第一部分是正确的：洛杉矶市中心有大量人口增长。但这并没有转化为大量的租赁活动，至少在这些大型玻璃塔楼中没有“。
事实上，洛杉矶投资组合的出租率从2016年的近90%下降到2021年底的77%。尽管这些资产吸引了更多的租金，但利率的飙升使其原有的商业计划变得不合时宜。这促使博枫公司在寻求资本结构调整资金的同时，拖欠了这些大楼背后的债务，同时也拖欠了其他一些物业管理公司的债务。随后，其中三处房产--煤气公司大厦、南菲格罗亚街777号和EY Plaza--于今年二月被接管。
Kingston说，违约是一个艰难但有时是必要的决定。"他说："显而易见，我们宁愿不违约，也不愿违约。"我们在资本市场上一直保持着很好的声誉，如果我们想在未来借到钱，保持这种声誉非常重要"。但他同样强调了公司对投资者的信托责任的重要性。"如果我们把钱砸得一塌糊涂，而且我们认为不会得到很好的回报，那么我们就没有为投资者做好工作。这就是我们不得已违约的原因"。
Kingston说，任何关于公司交出写字楼钥匙的报道都是夸大其词："这种情况很少发生"。
他预计，这些违约贷款都是单一资产贷款，对博枫公司没有追索权，将引发与贷款人的谈判，尤其是以CMBS结构持有的贷款。"如果没有违约，或者至少没有违约风险，特别服务商甚至都不会被任命。否则，就没人可谈“。
至关重要的是，Kingston认为大多数谈判将导致博枫公司保留对物业的管理权，尽管条款要重新设计。同样值得注意的是，他预计这些程序需要长达一年的时间才能解决。“不像房屋违约，这是一个漫长得多的过程”。
一位不愿透露姓名的纽约写字楼经营者对此深表同情。他说，今年夏天，他所在的一家公司的一笔数亿美元贷款进入特别服务阶段后，他的公司也一直在努力应对日益严格的审查。他说："向记者解释这只是个小问题令人沮丧。一旦你不得不解释这些事情，它们就会分散你的注意力。头条新闻是一笔贷款进入特别服务阶段，但这是进行对话的唯一途径”。
另一位不愿透露姓名的纽约房地产经理认为，随着市场进入新一轮周期，博枫目前的困境应被视为正常现象，与贷款人的稳定谈判应能确保公司渡过难关。"说到博枫及其写字楼违约，各方都需要务实"。
【不是金丝雀】
尽管如此，Kingston承认，博枫公司本可以在公司违约问题上进行更好的沟通，从而抢占先机。他甚至认为，主流媒体将博枫称为该行业的"煤矿中的金丝雀"是不公平的。像这样的采访就是为了消除这样的标签。"当人们打电话来询问我对写字楼市场的看法时，我几乎是抗拒的，因为我不想让人们永远认为我们只是做写字楼的"。
Kingston认识到，了解围绕博枫及其目前在写字楼方面的投资，尤其是其表现良好的私募基金业务，是有好处的。投资者报告显示，自2006年以来，BSREP系列和其他机会主义工具的净内部收益率达到了19.5%。Kingston希望强调一个事实，即最近的业绩几乎没有来自美国的写字楼。博枫房地产基金有23%投资于写字楼，但只有5.6%投资于美国，其他17%都是非美国。在这5.6%的风险敞口中，洛杉矶和华盛顿这两个因写字楼违约而备受关注的市场仅各占1%。
"承认我们在资产负债表上拥有写字楼并无不妥。但我们被描绘成写字楼大亨，这让人们以为我们的基金遇到了麻烦，"Kingston解释道。"我们基金中的美国写字楼占比不高，我们资产负债表上的写字楼是投资者可以拥有的最高品质的写字楼。他们做得很好”。
KPMG就是一个很好的例子。这家会计师事务所将在Manhattan West二号大楼租用45万平方英尺的写字楼，整合其在纽约的三个写字楼。管理合伙人Yesenia Scheker-Izquierdo表示，该写字楼符合现代劳动力的需求，是在曼哈顿广泛搜寻后的结果。她同意Kingston的评价，即蓝筹公司优先考虑质量而不是成本。"我们抓住了这个机会，在曼哈顿最令人兴奋的地段之一，将我们在纽约的员工团结在一个全新的现代化空间里”。
（Manhattan West二号大楼）
【最大的问题】
Kingston还认为，写字楼如今普遍遭到资本市场的排斥是个错误。
"写字楼最大的问题--并非所有人都关注这一点--不是在家办公，不是写字楼的未来，也不是人工智能抢走工作。而是利率。Kingston说，由于写字楼的资本密集型特点，每一次再融资都会给业主带来巨大的成本，而很多贷款都是在低息条件下完成的，因此已经变得难以承受"。这才是更大的问题。Kingston认为，利率趋于稳定将确定写字楼的运营成本，这将有助于再次启动市场。
无论如何，虽然Kingston对写字楼市场有自己的看法，但他这几天还想花时间讨论一下公司目前最有说服力的策略，比如住宅（占基金资产的22%）或物流（占基金资产的15%）。他问道："你知道我们的机会主义地产基金中有超过4000万平方英尺的物流仓库吗？这是我们的一项重要业务，表现非常出色”。
事实上，Kingston更愿意讨论公司旗下酒店的价格如何比2019年的水平高出18%-19%，或者公司旗下公寓的租金如何比大流行前的水平上涨了22%。即使是该公司的零售物业--房地产行业以前的贱民资产类型--租金也比大流行前的水平上涨了近20%。Kingston认为，从博枫的业务规模来看--该公司目前管理着8250亿美元的资产，其中约2600亿美元是房地产--其美国办公楼资产并不值得受到如此关注。"我们不仅仅是写字楼"，他说。
最重要的是，Kingston希望提升公司的声誉，使其成为能够发现市场空白并抢占市场份额的机会驱动型投资者。"我们希望成为全球知名的机会型房地产投资商，当然不仅仅是写字楼投资商”。但他也认识到，公司需要加强沟通，以便将这一信息传播出去。“我们确实希望人们能更好地了解我们的业务。我们不能躲在地下室里做交易，指望业绩能说明一切”。
【留下优先贷款】
博枫长期以来一直是房地产领域的贷款人。相比起美国写字楼的股权投资，Kingston认为公司在优先贷款（包括对美国写字楼的贷款）方面拥有更大的机会。
事实上，公司发行优先债务基金的筹资活动也在计划之中。他说："我们确实认为目前有一个有趣的机会，因为基准利率上升了，利差也确实扩大了。因此，作为贷款人，现在的经济效益相当诱人”。
博枫的信贷基金业务以次级贷款人起家，该公司还在2019年收购了债务专家Oaktree Capital Management的多数股权。这家总部位于洛杉矶的基金管理公司最盛行的是高收益夹层和不良债务策略。
“我们曾经发起过整笔贷款，然后创建优先贷款和次级贷款，保留次级贷款并将优先贷款出售给银行或保险公司"，Kingston说。"从目前的利差来看，我们越来越倾向于持有整笔贷款，因为这样可以获得更多的回报。他说，博枫正在考虑为其发放的贷款中的优先级和次级部分分别设立不同的工具，并可能为包含优先级部分的工具筹集资金。
博枫还可以从其不断增长的保险业务中获取资金，因为优先级债务的回报情况与其保险浮存金非常匹配。
这一举措与其他金融公司不谋而合，其中包括总部位于休斯顿的Hines公司和总部位于纽约的Tishman Speyer公司，这两家公司也被认为正在规划债务产品，以占据被传统银行贷款人放弃的市场空间。他们的愿望与资产管理巨头PIMCO于6月发布的一份白皮书不谋而合，该白皮书预测将有"海啸式"的贷款到期需要解决："近期内，我们认为房地产债务具有前所未有的潜力”。