| 发布于: | 雪球 | 回复：7 | 喜欢：0 |
就像Jon Gray说的黑石使用了大量流动债券来应对赎回，影子银行都是采用金融资产证券化进行信用扩张，产品结构非常复杂，过程不透明，高杠杆。银行受到强监管为影子银行做大规模提供了机会，债务扩张和低利率更是东风，利率提高可能冲击影子银行业务的脆弱点，这个风险需要注意。
用public mutual fund和BREIT比可能不太恰当，因为二级市场的估值相当不稳定。黑石22Q3业绩电话会议时有分析师问过这个问题，如下：
Chris Kotowsk, Oppenheimer：我们看到二级市场的物流地产和租赁住房REITs的预期收益正在上升，但股票下跌了30%。我想这让我思考，你是否需要在BREIT中准备更多的流动性以应对赎回？公开交易的房地产资产的估值是否变得有吸引力？
Jon Gray：好的，我会从估值开始。二级市场REITs的有趣之处在于，它非常小，大概占美国商业房地产市场的7%到8%。正如你所指出的，它的交易波动性很大。事实上，自2010年以来，60天内上涨或下跌超过10%的情况有50次，私人房地产市场没有发生过这样的事。当然，它可以在NAV之上或之下交易。你们看到的部分REITs股价大幅下降是由于公开市场进入了这个阶段。这为我们作为最大的房地产投资者创造了机会。我们在二级市场REITs领域做了很多私有化交易。
关于BREIT，我们在构建这个产品时牢记市场可能会有波动。因此，我们用大量的现金和流动债务证券来运行这个工具。自六年前成立以来，包括疫情期间，我们满足了100%的赎回请求，这意味着我们不会被迫出售资产。因此，我们对BREIT及其经受任何风暴的能力感到满意。