白天忙了一天，吃完饭发现今天没有做作业。想想写文章和投资一样，应该坚持不懈怠。
赶紧打电脑，撸起袖子加油干！今天轮到房地产了，刚好最近好消息满天飞，房地产股票起飞，我也蹭下热点。
我买了并且还持有的是天上最闪亮的那颗星 $万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$
一、投资的理由和买入的过程
翻看交易记录，我是从2021年7月开始试探建仓万科A的，具体理由我记不清了，但大体如下：
1、长达15年的房地产繁荣周期，我都是一个看客，在房地产股票上一分钱没挣到。其实是有不甘心的，所以老是想着有没有机会可以参与一下。
2、最近这几年在国家的调控下，房地产行业泥沙俱下，曾经的4大天王，1家破产倒闭，1家债务重组，1家天天被暴雷，我想万科应该就是 剩者为王的那个王了。
3、我把万科20多年的年报都看了一遍，说实话年报（致股东）写的真好，战略清晰和前瞻，披露的数据详实。在行业中，完全是鹤立鸡群的感觉。
4、当万科A的估值来到1PB左右的时候，我认为差不多了。万科多年标榜的很多资产按照成本入账，不像其他港股每年都有资产重估虚增利润，谨慎的财务处理让我认为万科A真实PB已经低于1了。万科已经低估了，我认为作为行业老大应该给1.5PB。
5、好公司只有在危机中才能有好的价格，作为“架子”投资者必须要敢于逆向。而且和美国相比，中国的城市化还没有完成，还有空间。如果万科都穿越不了周期，那谁可以？总不能全部完蛋吧。
话说，经过多年的市场毒打，抄底我还是非常有经验的，马步扎好，准备长期慢慢熬。
第一阶段小仓位开始，2021年7月买到2022年3月，成交价格21.5到16.5；
然后整个行业就开始暴雷了，港股房地产股票股价那真的可以说是飞流直下三千尺，壮观啊！作为小白的我，也没见过这个阵势，有点懵了。 这个时候的万科虽然下跌，但是还是具有那种独特的贵族气质，而且港股相对A股只有20%的折价，和其他大蓝筹是一样的。我没动手，关键也没钱了，都被套在其他港股里了。
第二阶段万科港股开始暴跌，港股和A股折价来到40%，我开始动手了。从2023年10月到2024年04月，成交价格8到3.87；我是真没有想到万科的港股能跌破5元。在我的交易计划中都没有这笔价格。
二、关于万科的基本面、财务分析和管理层表现
1、应对危机，管理层的表现不及格
伴随着股价的下跌，万科的基本面也发生了巨大的变化，而且管理层的操作也非常的奇葩。一边分红一边在港股低价配股融资，而且还是一副高高在上的感觉。甚至对股价的下跌，非常冷漠和不关心。说实话，这是非常不应该的。
每次看股东大会，管理层都是侃侃而谈，完全和没事人一样。特别是郁主席食指上戴的那个大戒指，不能不让人浮想联翩。
很多股东大会上的问题回答，其实回头来细细品味，才听得懂。 比如前两年说的，管理偏离度问题，现在成立住开总部。其实不就是说明，万科在战略上虽然提前预判了，但是执行上面是一塌糊涂，总部要么是根本管不了下面分公司的激进投资，要不就是战略就是浮于表面嘴上说说的。
2、房地产的财务报表 — 一般人真的很难看懂
伴随的房地产的困境，越来越多的房地产内部知识开始在网络上流传。我开始认真学习，然后带着问题重新看财报。这个时候，我才发现房地产公司的财报是很难看出门道的。而且如果公司要是有意隐藏，很难通过财务报表发现问题。上市公司的财报，就像女人的脸蛋，一定是画过妆的。
在我们国家，房地产公司有非常多的分子公司（都是按照项目来成立公司），而且这些项目公司的股权又是错综复杂的，这些复杂的业务在财报上就是笼统的记在了“其他应收款/其他应付款”，如下：
这个其他应收款，仅次于存货科目，2548亿可不是一个小数字和小比例，也不是通常财报中可以忽略的科目。
熟悉制造业的朋友都知道，存货是隐藏一切问题的地方。只是在地产顺周期的时候，存货越多越好啊，因为土地增值啊。
再加上，地产公司的高杠杆，利息对利润的侵蚀是很大的。利息是占比非常大的一项费用
所以这些在资产负债表上的大头科目，我们都没法搞清楚，那其他再仔细的分析都是徒劳。做报表分析，一定要抓住主要的东西，不要追求无谓精细。这就是所谓的模糊的正确好过精确的错误。
3、房地产的商业模式
现在来看，在中国房地产的商业模式是真的不好，完全被政府强管控。
土地走招拍挂，价高者得；房价限价限购，房地产企业完全没有主动权，也是很难的。 我记得芒格在书中谈过美国的房地产企业也非常的难做。
另外一点，万科这么多年的市场占有率都没有提升，这个和我的预想也是很不一样的。
所以房地产市场容量见顶，头部企业通过市占率的提升，能活得更好也不成立。
而且还有一个就是房地产是超长周期，如果真的进入下行，那可就不是1-2年的事情了，所以我对万科确实也没有什么真知灼见了，这个圈不是随便谁都能进的。
上面说的这些道理，回头看真的都是一些基本常识，并不需要太多的专业知识。但是身处事中的人，就是没法客观的看待，总是抱有不切实际的希望，和为股价上涨来找很多的理由。
包括现在的我，虽然觉得这笔投资肯定是错的，但是依然像一个耍赖皮的小孩死不认输。
港股比A股残酷的多，容错度非常的低。
我现在持有万科唯一的理由就是不相信政府会让其倒闭，没有其他的了。
这段时间看来，中国还是政策市，政府的调控能力是真的强，看看这次的周期是如何度过的吧。
最近港股池塘的鸭子都在快速飞升，马上心中默念股神的经典语录3遍
“是池塘的水上涨了，而不是鸭子变天鹅了”
“是池塘的水上涨了，而不是鸭子变天鹅了”
“是池塘的水上涨了，而不是鸭子变天鹅了”
晚安！！！谢谢看到这里的朋友！！！