地产行业现在一个普遍遇到的问题就是完成住宅的开发销售之后，普遍都会留一批商业资产在手上。这些资产形式各异，商场、写字楼、酒店、文旅之类的。没办法，地方政府也不能一直卖地，都想着卖完地能留一点以后能持续收税的税源。
这些商业资产每年在核算的时候，都会由于价值重估引出两个争议极大的问题：一个是公允价值的计算逻辑；另一个是由此算出来的非经常损益。
首先第一个问题是，按公允价值估值，是不是一定比成本法更激进？我的看法是并不一定，直接看万达当年跟富力的酒店交易：77个酒店卖199亿，折合成本每平方米6000元左右。按照成本法去估值的话，看起来当时占了大便宜，几年之后再看，富力是有苦说不出，酒店业务一直亏亏亏。成本法的问题还是在于商业物业跟住宅完全不一样，盖好了是为了收租的，所以其定价实际只能按照商业定价模型（比如DCF，比如P/FFO）来折算，过程跟估算一个公司价值差不太多。而住宅，由于各种大家都知道的原因，其价值一直都是由（你懂的）大庄家控制的。如果你去按租金的DCF模型折算，完全算不出来这么高的价格。前两天看微信群里发的一个前海时代的图，132平的3房卖1730万，租金13000/月。我们假设完全没税，也完全没维修没物业管理，也得租111年才能回本。。。
第二个问题就是这些资产去重估的话，到底应该怎么估？当然只有一个自由现金流折现一个方法，比如说同样一个公司，同样的自由现金流，如果无风险收益下降，估值肯定得上涨。再一个就是确定性，如果收益极其稳定风险极低，自然就该有相应溢价。另外一个就是流动性，如果一个资产的流动性特别好，持有的人就可以在状况发生恶化的时候果断卖掉，这种流动性自然就应该让资产获得更好的溢价。而如果一直卖不掉，很多时候就只能砸手里，打落门牙也得和血吞。经营的好的商业物业的租金稳定，像商场这样的物业，还能不停的涨租，风险是比较低的，最适合风险偏好低，收益期望也不高的人持有。一般的做法是打包成reits，本质上reits就是把稳定性高，收益尚可的资产打包卖给相对应的人。如果这条路是通的，就能高流动性的把合适的资产卖给合适的人。当然前提是收益至少也得高于无风险收益率吧，别以为这点要求很低，以国内畸形的地产市场来看，你拿上面前海时代的住宅数据去算一算。。。
很可惜的是国内并没有reits。。。
那就只能暂时把租金收入利润和公司总的收入利润混在一起算了。。。
目前看到的地产公司财报来看，大部分用公允价值重估会计准则的公司，投资性房地产都是按reits的模型在算的，租期收益率和复归收益率大概4%-7%不等。什么意思呢？相当于持有这部分资产大概每年能获得4%-7%的年化收益。。。这离地产销售逆天的ROE显然是相去甚远的。当然这里有一个点就是商业资产的净资产一直会涨，如果按照初始成本投入算，有些经营优秀的企业的初始成本ROE还是挺能看的。就算修正这个点，商业资产的ROE离开发销售业务的ROE仍然相去甚远。道理也很简单，就算开发的净利8%，周转的快一点，资金管理好一点，上下游资金多占一点，融资成本低一点，开发业务的ROE也还是不会差。
所以，实际上买一个地产公司的股票，相当于是买了一个高ROE（地产开发）业务和一个低ROE（商业资产租赁）业务的组合。部分投资人幻想着按Reits的估值算其中一部分，再用地产的业务逻辑算另一部分是不合理的。
最合理的做法就是分拆商业资产，或者甩卖给合适的投资人。毕竟，你不想被商业资产拖累ROE，而愿意接受低收益的投资人同时也嫌弃地产开发业务高杠杆高风险。这就是为什么地产的股价惨成这样，又有高风险的成分，又有低收益的业务。。。
当然了，万一reits来了呢。。。