时间：2021年3月19日
出席管理层：主席总裁兼执行董事廖传强，副主席兼执行董事郭晓亭，副总裁兼执行董事郭丽，计划财务部总经理易学中
整理/校对/排版：杜亮 / Alice / 李源 大湾汇房管荟团队
一、总体业绩
公司在2020年实现了内生发展与外部扩张并重，保持较快的增长，收入17.3亿，同比+37.1%，毛利5.28亿，同比+39.4%。剔除期权费用后，核心净利润2.55亿，同比+49.2%，归母净利润2.22亿，同比+35.4%。公司计划每股派息69港仙，派息率40%，仍然在偏高的派息水平。
主要经营数据
截至期末，合约面积7730万平米，年内新增2349万平米，另有约800万平米已经合作的城市更新服务未记录在合约面积。在管面积5750万平米，年内新增约1129万平米。2020年12月下旬并购的浙江瑞源物业，面积约1100万平米，未含在目前在管面积内。
在管项目数435个，其中住宅195个，非住240个，公司在住宅与非住业务上齐头并进，同时积极切入城市综合服务和文体场馆，目前已经覆盖15个省市及自治区，重点布局于大湾区、长三角及重点城市群等经济较发达区域。
营收结构
基础服务：核心业务，收入占比进一步提升，达45.9%，在母公司佳兆业集团持续稳定交付以及并购和外部投拓的拉动下，在管面积显著增长。基础服务板块年度营收7.93亿，同比+41.9%。
交付前服务：基于和母公司的合作，实现营收6.23亿，同比+33.3%。交付前服务中来自第三方项目数量增长迅速，由2019年的55个增加至2020年78个。
智能解决方案：公司较具特色的业务线，其持续的发力第三方市场，同时产品研发及销售也有突破，实现年收入1.78亿，同比+56.8%。
社区增值服务：营收1.35亿，公司重点发展的核心业务为房屋租售、空间资源管理、社区金融、社区团购的合计同比增幅超65%。
各板块毛利
2020年度公司毛利5.28亿，毛利率提升0.5个百分点到30.5%，维持30%以上的较高水平。其中：
（1）基础业务：实现毛利2.1亿，同比+37.9%，毛利率26.6%，后续公司重点关注城市综合服务和文体场馆运营，其中文体场馆是公司的特色业务。
（2）交付前及顾问服务：实现毛利1.95亿，同比+45.4%，毛利率增加2.6个百分点至31.3%，未来随着佳兆业集团良好的发展预期，公司预计交付前业务会有更好的业绩表现。
（3）智能解决方案：毛利0.54亿，在过往三年持续快速增长，毛利年复合增长超60%，主要在于旗下佳科公司品牌综合实力的增强，在第三方市场扩张加速。
（4）社区增值服务：实现毛利0.67亿，同比+45.4%，毛利率增加2.5个百分点到49.6%，根据现有的业务规划和布局，公司未来将深入挖掘增值服务的盈利能力，充分释放在管业务的社区价值。
二、业务回顾
基础服务
公司在管面积为母公司和第三方五五开的平衡比例，从刚上市时以佳兆业集团为主第三方为辅，到现在已发展成母公司和第三方均衡比例，代表了佳兆业美好在物业服务行业里面的竞争力。
业态方面，非住宅占比为26.7%，主要来源于公司通过市场的收并购获取了大量的非住宅项目，未来非住宅项目会是佳兆业美好持续发力的一个重要方向。
区域方面，公司深耕于经济比较发达的环渤海、长三角、和大湾区等，去获取中高端项目作为公司主攻方向。未来按照这样的发展战略，相信佳兆业美好能获取更好的优质项目。这几年公司一直在贯彻的投资策略为以住宅为主，非住宅作为增长点的发展模式。除了收并购，也会通过平台公司的合作，以招投标去获取优质项目。2020年公司除了已经在管的场馆、市政、商住、写字楼、学校等，也新增了高校、医院等项目，进一步实现了向综合城市服务的运营转型和升级。
在合资平台方面，公司与河北邯郸市峰峰矿区成立了合作公司，主要是服务河北邯郸区整个城市综合服务平台，会涉及到公园、市政、学校、产业园等，是一个业态比较丰富的合作公司，同时以合资平台为载体，致力公共配套服务体系建设。
2020年公司城市公共服务这块也已落桐乡、盐城、嘉兴等长三角区域，未来还会发力其他区域。股权合作也是佳兆业美好项目拓展的一个发力方向。公司在2020年收购了浙江瑞源和宁波朗通两家物业公司。
交付前及顾问服务
收入6.23亿，同比+33%，总收入占比36%，其中有87%是来源于母公司。佳兆业集团官网显示，截止到2020年上半年，母公司的城市更新项目储备高达167个，占地面积超过了4200万平米，其中99%在粤港大湾区。佳兆业集团未来将会持续不断的给佳兆业美好提供很好的收入来源。
2020年的疫情对公司交付前及顾问收入是有影响的，但是这块业务全年实现了33%的增长，说明从4月到12月，公司交付及顾问服务实现了不错增长，相信这个趋势还会继续。
除了87%外来源于母公司以外，还有12.9%是来源于第三方公司。第三方项目数2019年是55个，2020年是78个，印证了佳兆业美好品牌的影响，以及公司服务的专业化和标准化获得了市场的认可。
智能化解决方案
收入1.78亿，增长56.8%，占总收入10%；毛利率上升了0.6个百分点到30.6%；未来公司会积极提高市场份额和盈利水平。
佳科智能有强大的拓展团队，被268家房地产公司纳入合格供应商，与愈10家房地产企业达成战略合作。2020年实现业态突破，继公交枢纽中心智能化工程后，成功签约了高新科技智能化办公区、智慧酒店和智慧医院等项目，使收益来源更多元化，为智慧城市标杆项目体系建设奠定了基础。公司和前海人寿也签署了战略合作，未来佳科在非住宅还会拓展更多的项目类型。佳科还在进行研究智能化全链条的产品，2019年佳科开始设立智能化产品，到2020年在实现了智能化产品的可观增长，截止到年底，销售额为1000万，虽然额度不大，却是布局的新业务链条，预计2021年新合约量大概率破亿。
社区增值服务
收入1.35亿，其中包括7800万的生活服务类，生活服务同比增长66%。生活服务业务包括租售、空间、O2O、后勤服务类等。空间资源、O2O从2019年的19.5%增长到2020年的40%，整个生活类服务的占比还是逐步提高的。泊车业务的份额逐步的减少，两年减少了近三个点。
未来社区增值在经营好已有社区服务的同时，会大力发展生活服务产品的挖掘和销售，提高社区增值的收入，创造佳兆业美好新的增长点。
公司的K生活平台，注册用户数已经突破了21万家，相信在2021年可以到40万+。小k财富的财富产品销售额15.8亿，说明社区财富销售也是一个值得去挖掘的产品类型。公司2020年也发力了租售业务，租售门店及网点从年初的40个扩展到了年底的60个，2021年会突破80~100个。
三、业务展望及业绩指引
业务展望
自IPO以来，公司主业和副业都实现了快速发展，特别在社区服务和智能解决方案方面，收入和毛利率的共同提高，说明公司专注的领域越来越细化，但是公司基础业务的增长一直没放松。公司的管理层和全体员工，仍然是用80%的精力去服务于占比收入和利润贡献80%以上的业务上面。公司清醒的认识到，作为一个服务型公司，展望未来，依然不变的是基础服务是公司的重点，无论是从企业未来3~5年的规划，还是从今年给出的数据和规划来看的话，依然会重视基础服务。
佳兆业美好企业文化从2018年上市到现在，一直打造的是城市综合服务运营商的终极目标和形象，同时场馆运营也是公司的一个核心和触角，是公司与其他同业的一个区别。场馆运营将会是公司2021年运营的一个重点，因为与母公司佳兆业集团旗下文体科技公司的合作，这一块的投资拓展以及在市场的品牌的影响力，属于双品牌在运作，由佳兆业集团和佳兆业美好两家上市公司同时去获取文体场馆的稀缺资源，这也是有壁垒的资源，是公司与其他同业有所不同的。行业同业发展方向基本都是城市综合服务运营商，公司这几年的并购，反映出公司合作方都是专注于在当地，特别在城市公共服务方面。相信在未来3~5年内，无论是从公司自身本身来说，还是合作的公司来说，都是确保能实现给出业绩指引的有力保障。
公司四大块业务，除了基础服务和协同服务以外，还有智能化以及社区增值，后两块业务是寻求高毛利增长点所在。社区增值业务，现在服务的用户接近150万人，数量在30万户以上，在此基础上开展相应的场景消费是有优势的；且集中在大湾区，人均可支配收入较高地区对社区增值业务是有利的保障。人多也是一个基础，但同时它必须有足够的这种消费能力。其次，智能解决方案佳科智能发展会比公司想象的快。
业绩指引
预计2021年收入增幅50%，净利润增幅60%，在管面积超过1亿平米，其中母公司交付不低于500万平米。给出相对较保守的面积交付，是因为最终以佳兆业集团公告的口径为准。通过并购实现4000万平米，招投标和第三方的投拓不低于750万平米。
公司是一个比较保守的企业，所谓保守并不是公司的思想保守，而是公司专注于能履行和兑现的，在数据给予方面较保守一点。预计2021年到2023年收入复合增长率不低于55%，利润复合增长率不低于60%；2023年在管面积突破2.4亿平方米；2023年收入接近70亿，目标净利润10亿。
四、问答环节
【Q1】请问母公司佳兆业集团给予佳兆业美好怎样的发展支持，对佳兆业美好有什么样的发展要求？
【A1】佳兆业集团肯定会给佳兆业美好提供全方位强有力的资源优势的，比如说在城市更新或者新兴板块（如：文体）方面都有夯实的赋能。佳兆业集团也希望佳兆业美好可以为业主创造美好的生活服务，为投资者创造良好的利润回报，最重要的要为社会创造价值贡献。
【Q2】请公司介绍一下目前对收并购的策略，对于规模利润以及定位有什么样的要求？另外，是不是是已经有一些洽谈的目标，整体规模可不可以分享一下？目前佳兆业美好的估值跟一手收并购市场的成交价格对比来看，可能还是偏低一些，管理层如何去考量和平衡规模增长以及股东回报这两个因素？
【A2】公司收并购策略一直都没有改变，2018年到现在完成的并购一共有4家，其背景都是在当地，无论是营收还是管理规模以及区域，都是匹配公司的战略发展。因为公司更专注于大湾区、长三角、环渤海以及成渝、华中经济较发达的地区，从公告可以看出公司的发展规划是没有改变的。其次，所并购标的的营收、管理面积、利润以及服务业态，基本达到了公司并购的预期。公司拿着投资人的钱去完成并购，相信会给各位股东一个满意的答复。收并购储备方面，整个蓄水池现在目前依然很饱满。目前在谈以及在实际接触有不低于三家的标的，敬请各位投资者关注，最终以公司的公告为准。
【Q3】2020年SG&A改善不错，往后在费用率上面还会不会有进一步改善的空间？管理层对2021年整体员工成本走势的预期和展望，预计这一部分会不会对公司利润率有很大影响？
【A3】费用率方面，从公司成本管控来讲，主要是分两块，直接成本和职能费用。无论是哪个方面，首先考虑的是对于科技手段的一个提升，社区方面，公司通过科技赋能和一些智慧化改造，来降低人工成本的投入。同时在外包上集约化的采购，去调整改革一些采购方法来增大规模效应。职能部门费用这块，是通过正在推进的信息化水平的提升，例如OA，财务共享，管理架构的调整，来提高整体的管理效能，人均的效能，提高管理的效率。多种方式并举来控制费用的一个增长的速度，提高利润空间。
物业最大的成本是人工成本，因为物业是以人为主的，但是疫情给物业带来了很多挑战，公司通过信息化的手段来解决一线管理，同时来解决和提升内部运营上成本的增加。未来公司会通过信息化的使用，包括办公信息化、流程信息化，管控等，把核心的业务人员，核心团队保留在公司，其他的非核心次要的会采用市场化方式来解决不断的人工成本增长给公司带来的利润方面的消减。从2018年上市到现在，随着这三年公司规模的扩张，人工成本也在增加，但是公司整体人工成本的占比一直还保持在一个非常平稳，也符合于行业的市场水准。所以相信未来无论物业行业怎么发展，人工成本虽然是它的大头，但是不会成为公司业绩一个拖累。
【Q4】请管理层介绍一下旧改业务，这块有很多土储，但是转化一直比较慢一些，会不会影响将来服务的收入？请管理层也给一个旧改的贡献指引。
【A4】旧改是佳兆业集团一个比较重要的核心业务，最终以集团的公告为准。佳兆业集团旧改业务对公司后续的整个发展是强有力的帮助，这点毋庸置疑。旧改的业务逻辑，除了占地面积的规模以及转换的时间和速度，还有一些政策的变化。通过时间换空间，随着后续物价的提升，以及土地储备稀缺的资源越来越少，而公司的旧改大部分都集中经济较发达地区，地上建筑物的溢价空间是非常值得投资者关注和期许的。随着国家十部委相应文件的推出，对公司社区增值服务也提出了较高的一些指引，以前在做和不能做之间一直徘徊，现在明确给出是可以做的，也是合法的。后续对于经济较发达地区所居住的人群以及当地服务企业所给予的赋能、社会的信任等等的综合因素来看，我觉得是值得关注的。
【Q5】公司2020年业务布局集中在长三角区，展望2021年及以后，希望重点培育的业态布局的地区是哪些？对于城市服务的愿景，展望一下实现的路径，在业态多元化方面有何部署？
【A5】公司首先要加大对已落地城市的城市服务力度，在长三角地区，例如盐城以及宁波、台州、以及河北邯郸等城市，目前已经逐步在落地，并且在扩大合作范围。后面随着佳兆业集团在全国各地综合开发，城市更新的持续推进，佳兆业美好跟政府合作会越来越紧密，获取资源力度会更强。未来公司会相对集中在较发达地区城市，加大此类城市综合服务运营的拓展力度。
【Q6】在中考和高考体育分数占比权重越来越高的背景下，公司体育教育这块是否会加大投入？
【A6】佳兆业集团旗下文体科技集团和佳兆业美好双品牌携手在国内市场上共同去拓展和获取体育场馆项目，场馆运营作为佳兆业美好的标签之一，是公司特有的，也是一个有亮点的优势。公司在管的体育场馆截止到2020年年底是13个，在2021年预计应该可以突破15个达到28个。佳兆业美好在体育场馆运营方面的势头还是不可挡的，竞争优势也比较突出。随着国家对中小学生体育和全民体育的关注，公司会携手文体科技集团共同来去打造，将来体育会进社区。响应国家的号召，公司要做体育文化建设；从青少年开始抓体育文化教育，也会扩大公司在业主社区或是行业里的影响，进而获得更多体育场馆。
【Q7】业绩指引的分解，例如来自佳兆业集团、收并购和外拓的占比？
【A7】公司计划2021年在管面积突破1亿平米，其中佳兆业集团贡献500万平米，第三方交付（通过投拓合作方式）750万平米，收并购贡献3000~4000万平米。整体的营收构成，基础服务占比会进一步增加到接近50%左右；交付前及顾问服务在合作规模和业务形式上会进一步扩充，带来此项业务在2021年会有明显的增长。整体2021年营业收入增长约50%，净利润增长越60%。
【Q8】佳科智能2020年业务上有哪些进展，竞争优势所在，后续进一步的规划？
【A8】公司智能解决方案服务这几年整个发展态势很不错，实现了收入的高增长和毛利率的一个稳定，带来净利润的增长。佳科发展方向是迎合市场的，虽然它是辅助性一个业务，但逐步随着业务的扩张，将不再是普通的集成商，而更多的会专注于产品销售以及设计和在智能家居和智慧社区上面发力。在未来的几年，佳科智能也会寻找机会收购1~2家同类型或者互补的智能化公司，来完善整个业务链，2021年希望能落地。
【Q9】未来收并购是否规模扩张的主要方式，收并购标的估值范围、区域业态和面积的规模？
【A9】从收入和面积这两个维度来看，它有必然性，但是这种必然性不至于让公司整个战略受影响。我们最近收购瑞源服务有1100万平米，并且其在管面积还在动态增加，截止上周在管面积近8000万平米，所以完全有信心完成今年突破1亿的面积的指引。
其次，投资者最关心的是公司在投拓上面的策略是什么。其实每家公司的投资策略大致相同，没有什么特别的方法。佳兆业集团母公司的强有力的支持，会给佳兆业美好强有力的支持，无论在开发还是城市更新，这是佳兆业美好强大的一个基石保障。还有公司的品牌溢价，通过市场化拓展方面，2021年指引是750万，2020年公司指引是250万到300万平米，能提高到750万平米，反应了佳兆业美好品牌的溢价空间越来越好，公司有信心以及整个团队的不断的努力，是很大概率可以实现的。股权并购方面，指引是3000~4000万平米，公司目前储备的项目，也就是蓄水池已经蓄水的，或者目前正在谈的，或者已经进入了实际业务的接触的一些标的公司来说，也是有信心可以完成。
作为城市综合服务运营商的提供者，公司会坚定不移的走下去，主要通过以下渠道：第一，佳兆业集团的综合开发城市更新，作为切入点切入到城市综合服务里面。第二，体育场馆，因为任何一个城市的体育场馆，都是城市的一张文化和对外形象的名片，公司有资质和能力和品牌服务于这样的建筑物，带来公司综合实力是可以被整个市民和主管的政府部门看见的。第三，公司股权并购的第三方的公司，它们在当地深耕多年，品牌和技术壁垒都形成了独有的企业文化。以上三个方面就是公司所进行面积拓展的一个策略，当然最核心的依然是团队。佳兆业美好是一个年轻的团队，人员平均年龄30多岁，年富力强，无论知识结构以及拓展精神，还是企业忠诚度，都是独一无二的。
整体来看，佳兆业美好核心主业优势明显，新兴的业务拓展顺利，发展活力亮眼。疫情给公司2020年经营业绩及业务发展等带来了挑战，但是也加速了佳兆业美好的科技化和智能化。母公司也会整合全集团的优势资源，多维驱动、协同发展，帮助佳兆业美好积极应对各种风险跟挑战，为公司业务增长、利润贡献、规模扩张等方面提供强力支撑。佳兆业美好将继续提高服务水平，打造核心竞争力，实现高质量的增长，以更优异的业绩回报投资者。
（注：本文根据公司2020年业绩发布会记录整理，如有遗漏或错误之处，请以公司正式对外披露为准。）
原文链接《佳兆业美好2020年业绩会纪要》
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