虽然现在说有些晚，但是当整个市场收缩的时候，头号玩家首当其冲。房子的金融属性切实的在减弱，人口增长停滞，经济发展受挫，预期下降叠加买涨不买跌的特征，市场向下已是共识。
问题是谁去谁留，问题是底部何在。相对于关注整个行业，更重要的是关注能够逆势突围的少数企业。
今年前4个月万科的销售总额同比下降4成，这是很恐怖的，当然，也要考虑到2021年一季度新房销售火热。如果与2019年相比，大概下降了3成。销售的大幅下降意味着两年后结算利润的大幅下降。目前市场政策与去年相比直接反转，但究竟效果如何，有待观察。
万科今年结算的地应该主要是在2019年拿的地，在2020年销售出去的。根据一季报，一季度的结算毛利率低于去年全年的毛利率，说明毛利率依然处于底部区域，并且毛利即使后期反弹，反弹力度也比较微弱，已经回不到19/20年的状态了。
已售未结面积在去年首次出现下降，今年大概率依然会下降，这部分储备利润可以为万科未来两年提供掩护，但是也只有两年，万科必须在这两年时间加速推进多元化业务的发展。多元化业务才是值得期待的。
最后是前4月新增土地货值798亿，当然这是第三方数据，具体情况有待万科披露。拿地反应房企的态度，是不是底部我相信万科比散户可清楚多了。
至于股价，这个交给市场先生判断吧，个人觉得可以等半年报再说。
2022年5月4日