那么多好行业可选，地产股别碰。国家随时一个政策让你死翘翘

地产股的投资逻辑，学习了！

两颗蒙尘明珠
漂亮50行情继续持续，小票被集体抛弃，很多明珠蒙尘，一些先知先觉的投资者已经慢慢布局了。由于近期的内房股实在火爆，A股的地产股也有崛起和发力的迹象，于是周末研究了一下一直跟踪的两只地产股：泰禾集团、阳光城。
我分析地产股的思路很简单，只看3点：
1. 土地储备情况。土地储备决定了未来数年的发展空间，这一点得到了很多投资者的认可。不光是规模，还要看质量。
2. 销售情况。可以参考克尔瑞的数据。由于房地产企业的当期销售需要在交楼后才计入营收，因此当期销售基本决定了未来两三年的盈利情况。这种确定性能让让人持股更放心，静待利润入表，股价上涨即可。
3. 销售利润率。楼房卖出去了，能赚到多少钱是关键。像绿地那种大块头，卖了不少楼，浪费不少土地储备，结果销售利润率太低，最终还是没赚到多少钱。许多投资者分析房地产公司的有息负债率、借贷成本、周转速度、利息覆盖率等，其实是绕到坑里面去了，这些指标与销售利润率有很大的相关性，最终可以反应在销售利润率上。上面说道，由于房地产企业的当期销售额与营收不匹配，所以销售利润率至少要看5年以上的平均值。
将当期销售金额乘以销售利润率，大致等于未来两三年的净利润，然后估值即可。
=======================================================
一、首先来看二者的土地储备情况：
1. 阳光城（摘自年报）

共2200多万平方米的土地，而且楼面价只有逆天的3251元，这为公司后续经营奠定了非常好的基础。年报显示，截止到2016年底，累计竣工面积738.54万平方米，可售面积2374万平方米（扫了一眼年报，实际权益比率估计85%左右），已经预售170.85万平方。2017年上半年又销售268.9万平方（CRIC数据），全年销售面积翻倍已无悬念。
2. 泰禾集团
泰禾与阳光城、融创的拿地战略基本一致，选择大举并购搁置项目的方式获取廉价土地。2016年，公司在项目获取上合计投入资金266.40亿元（含土拍和并购），新增土地储备 204万平方米，计容建筑面积为396万平方米。截止报告期末，公司已拿地未开工建筑面积为727万平方米。有些投资者认为泰禾的短板是土地储备，其实泰禾的土地储备主要集中在京津冀、长三角、珠三角和福建等一二线核心城市。2016年泰禾的平均拿地成本1.3万元，土地楼面价1.5万元。虽然土地储备比较少，如果按照阳光城的楼面价3251元来折合，其实土地储备相当于再乘以4倍，即3000万平方，绝对不算少。你想想，人家一套房子最高卖2亿呢！
=======================================================
二、再来看销售情况：

1. 阳光城
阳光城2016年销售权益金额438.5亿元，销售面积353.1万平方米（销售单价8000元），2017上半年就达到了364.1亿和268.9万平方米（销售单价1.35万元）。全年有望突破700亿，按此增速，2018年有可能步入千亿大关。保守估计2019年销售900亿
2. 泰禾集团
泰禾集团2016年销售权益金额384.1亿元，销售面积268.3万平方米（销售单价1.43万元），2017年上半年达到388.8亿元，销售面积172.2万平方米（单价2.26万元）。全年有翻倍潜力，但考虑到一二线城市的调控政策，保守估计全年销售700亿，2019年800亿。
=======================================================
最后看看销售利润率
1. 阳光城，2011年以后基本保持着8%左右


2. 泰禾集团，由于泰禾集团是2011年借壳上市，从2012到2017年一季度的平均销售净利率都在10%以上，毕竟院子系列产品走的是高端路线，具有很强的溢价能力。

=======================================================四、综合分析
根据上面的数据，初步判断2017、2018年阳光城的实际净利润大概是700亿×8%=56亿，900亿×8%=72亿，分别反映在2019年和2020年报表上，按照10倍PE估值的话，市值在560亿和700亿，现在市值231亿，有三倍潜力。
2017、2018泰禾集团的净利润是大概是700亿×10%=70亿，800亿×10%=80亿，分别反映在2019年和2020年报表上，按照10倍PE估值的话，市值在700亿和800亿，当期市值208亿，有4倍潜力。
其实，如果横向对比的话，二者都比融创中国更具有投资价值，因为乐视。泰禾集团由于耕耘一线城市，面临的调控压力更大，所以风险收益比会高些。阳光城这种涉及三四线城市的地产商，由于棚户区改造货币化安置政策支撑，确定性更大。
=======================================================
本人第一次长文分析具体标的，请多指教。
$阳光城(SZ000671)$ $泰禾集团(SZ000732)$ $融创中国(01918)$
@扑扑初心 @投资从入门到精通 @释老毛 @坚信价值 @正合奇胜天舒 @酱油慧的实盘日记 @秃鹫投资 @丹书铁券 @山行 @流水白菜 @持有封基 @今日话题

我也持有泰禾，但还是不要太乐观，房地产这东西，现在就是赌未来3年不发生大的下跌，分析来分析去都是假的，明年给你来个资产减值10%,立马傻眼，不要被小兵那一套洗脑了