投资者-用户57153 的讨论

这就是奢侈品、业主平台、轻资产商业结合的巧妙之处，公司就是未来能够产生的所有净现金流的折现，业主承受一些重资产，并认可轻资产商业的价值，轻资产商业自然就是实实在在的在创造价值。打造恒隆生活即轻资产商业的这种模式里确实离不开背后的业主平台的，诸如华润万象生活也是一样都得依赖业主，华润万象生活离开华润置地去做轻资产输出能够获得多大的估值呢？无疑打造生活轻资产商业这种模式的智慧之处就是资产较轻，发展的空间也可以更大向外辐射，这个模式是有护城河的，即能够跟世界五大奢侈品集团合作。如果不是奢侈品商业模式，一般商业建立这种模式也没有什么护城河，比如中骏商业、星河商业估值是很低的。

就如腾讯说把最赚钱的游戏独立出去、视频号独立出去、广告业务独立出去，然后留下了微信这个不赚钱的业务留在母公司。
根都没了，花再漂亮又有何用。

如果恒隆地产弄一个轻资产的恒隆生活，净利率20%。
那么100亿收入，大概可以做到20亿的净利润，20倍pe，市值400亿。
这个无中生有的公司值400亿，超过了恒隆地产市值，到底是谁贵了呢？

皮之不存，毛将焉附

如果极端一点，把恒隆生活全部卖了，400亿解决了负债问题。
恒隆地产没有负债的情况下，净利润20亿，一堆的好资产，是不是值0市值呢？

这就有点无中生有了，搞成轻资产，收入应该是租金收入的4%+营业利润的4%，所以轻资产的收入是100*4%+60*4%=6.4亿，哪里来的20亿利润

商业地产最后最值钱的是房子，这个可以考麦当劳最核心的资产是什么。
租金其实只要有一点，就是很好的生意了。
而轻资产的商业地产运营公司，其实运营难度不低，大部分还是需要靠地段的。

我也知道中国国贸很好，我也是国贸的小股东。
这五年，上海 2 恒隆增长是超过国贸的。
每年的回报率更是远超国贸，当然抛开股价看。
我不太喜欢把重资产和轻资产分开的商业地产公司，拿着重资产我安心一些。
如果要配置轻资产公司，我宁愿选择更有话语权的公司，如腾讯。