深圳是寸土寸金之地，深圳土地供给主要依赖城市更新、土地整备提供，土地整备可查资料较少，现结合前海土地整备相关公告，初步了解深圳土地整备相关情况。
一、前海土地整备基本原则
2016年10月-2017年10月期间，招商蛇口、中集集团与深圳国际陆续与深圳市规土委、前海管理局签订的土地整备问题框架协议，协议明确了土地整备原则：一是原规划条件下土地价值全部归属原土地业主（深圳市规土委与土地业主分别委托评估机构评估，取算术平均值），二是新规划条件下的土地价值以深圳规土委和前海管理局共同委托的评估机构的评估结果为准, 新规划条件下的土地价值扣除原规划条件下的土地价值后的余额在扣除政策性刚性支出后，按照前海管理局60%、原土地业主40%的比例进行分享。
二、前海3大地主土地整备概况
（一）中集集团前海土地整备概况。前海管理局按整备协议约定收回中集集团52.4万平方米土地，中集集团获得新规划条件下同等价值的土地使用权人民币128.9亿元（其中原规划条件下的补偿价值的算术平均值为19.31亿元），即中集集团在前海获置换用地面积约为9.21万平方米，总建筑面积约为62.79万平方米，其中办公44.28万平方米，商务公寓3.82万平方米、地上商业7.55万平方米、地下商业5.44万平方米，上述置换土地使用权价值人民币125.16亿元，差额3.74亿元通过货币补偿。其中2018年确认置换土地使用权价值38.7亿元，增加2018年税后净利润约人民币28.8亿元；按中金证券研报，该笔合同增厚公司2019年税后净利润人民币66.9亿元。小结：中集集团置换土地面积仅占17.6%，前海管理局收回82.4%的土地。原土地置换价值单价为每平方米土地价值为人民币2.45万元（128.9/52.4) ，其中：原规划条件下的补偿价值为每平方米0.37万元（19.31/52.4），新规划条件下原业主分享价值为每平方米2.08万元。按重新置换后建筑面积计算楼面价为2.05万元，置换后建筑面积与原土地面积比例为1：1.2。
（二）深圳国际前海土地整备概况。前海管理局按整备协议约定收回深圳国际38万平方米土地，深圳国际在前海置换用地面积约为12.02万平方米，总建筑面积约为39.58万平方米（其中，住宅建筑面积 19.1万平方米，公寓建筑面积 2.5万平方米）。前海土地整备补偿为深圳国际带来合共约人民币 83.73亿元的土地价值。深圳国际于2017年、2019年和2020年分别确认税前收益约人民币 24.4亿元、21.87亿元和 35.53亿元。小结：深圳国际置换土地面积仅占31.6%，前海管理局收回68.4%的土地，原土地置换价值单价为每平方米人民币2.2万元（83.73/38) ，对应置换楼面价为每平方米2.11万元，置换后建筑面积与原土地面积比例为1：1.04。
（三）招商蛇口前海土地整备概况。招商蛇口是前海最大的地主，涉及土地整备面积291.13万平方米，从2016年就开始与前海管理局通过成立合资平台公司等方式推进前海开发建设，2018年12月，签署前海土地整备协议，由前海管理局收回招商蛇口旗下原19家持地公司前海土地整备范围内原规划下的全部土地使用权，置换补偿土地使用权价值约432.10亿元，新规划条件下经营性用地面积约94.4万平方米，非经营性用地面积约196.73万平方米。招商蛇口前海土地多、盘子大，相关情况较为复杂，暂不作深入研究。
三、土地整备工作关注点
土地整备的核心还是利益分配，新旧规划条件下的评估价值是土地整备价值测算的关键。按照相关土地整备协议，原规划条件下的评估价值由原业主和深圳市规土局分别委托评估机构的评估结果算术平均，新规划条件下的评估价值以深圳规土委委托的评估机构的评估结果为准。因此，可以得出一个非常有价值的结论：土地整备评估先行，可以此外推。
2018年7月9日，前海管理局发布前海合作区招商局集团、中集集团、深圳国际土地整备专项策略研究及技术服务招标公告，实行网下纸质投标文件投标，网上未披露具体招标要求。2018年7月30日开标。深圳市城市规划设计研究院有限公司以238.5万元的最低价中标（深圳市新城市规划建筑设计股份有限公司报价240万元、雅克设计有限公司报价239.5万元）。招商蛇口、中集集团和深圳国际签定前海土地整备协议分别是2018年12月25日、2019年9月29日和2019年9月29日。从前海管理局发布土地整备专项策略研究和技术服务招标公告到签订土地整备协议时间看，招商蛇口仅仅耗时4个多月、中集集团和深圳国际也仅耗时1年零2个月。
四、疑问
（一）新规划条件下的土地价值增值部分如何分配？是否都是原土地业主拿四成，政府拿六成（如前海管理局）？（二）置换补偿物业性质如何决定？为何中集集团置换土地7成是办公楼，而深圳国际置换土地近5成是前海片区稀缺的住宅？置换的依据是什么？有何有如此大差异？
五、外推