进入2020年，一边是疫情影响下，经济不景气，一边是深圳房价的大幅上涨，到了三月，深圳二手房涨幅位列全国第一。
全国的焦点都聚焦在深圳上。
围绕着房价为什么上涨，一直有一个误解，很多人认为一定是有大量的资金进来炒房，比如政策性降准降息等等。
所以深圳的小微企业房抵贷一下子就成了众矢之的。
央行也紧急发文，要求自查房抵贷。
自查的结果是什么呢？违规流入房地产市场的一共只有3笔贷款。
4月22日下午，央行深圳中心支行表示，深圳存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。
招商银行股份有限公司深圳分行：2020年，共发现违规流入房地产市场贷款3笔，均已提前收回违规贷款。
为什么结果和我们想象的不一样呢？
普通大众一般是这么想的，房价上涨说明有大量的人在买房子，突然出现这么多人买房子一定有大量的钱流入房地产，这些钱哪来的呢，央行降准降息释放出来的增量资金进入楼市，要么是炒房客变相从银行获得贷款流入房地产，本质上是一场金融加杠杆的游戏。
真实的二手房市场远不是一个增量资金进入楼市就能解释的。
在报复性消费没来，3月深圳房价涨到怀疑人生 我说过：
我们知道房价长期看人口，中期看资金，短期看政策！
在深圳，迅速集齐了人口，资金，政策三个龙珠，召唤房价上涨的神龙。
人口：根据深圳市统计局，深圳市2019年末常住人口1343.88万人，比上年末增加41.22万人。每年增加40-40万户籍人口。
资金：自2019年以来，央行为给经济输血，频繁降准降息。疫情之后，逆周期调控政策力度进一步加强。
有了人口和资金，没有政策，那么刚需还是会被压制，大部分买房一族都会选择观望。
从限购，到限售，再到公积金限贷，北京的一系列组合拳，精准的打击了二手房价格上涨。整整将刚需购房压制了3年。
深圳楼市的上涨，从去年9月“豪宅税”新政开始，房地产调控政策的方向性调整迅速改变了刚需族内心的焦虑。深圳房价上涨的最后一条神龙召唤完毕。
深圳房价短期上涨是一场政策引发的心理预期发生巨大转变的跟风效应。这种跟风抢房子在2017年3月的北京也出现过，当时北京房价短时间内上涨了30%。
这种跟风抢房潮的发生的过程如下：
第一步，政策调控了很长一段时间，房价长期震荡调整，大量刚需购房在观望，希望等房价更低，在买房。
第二步，宏观货币政策开始出现放松信号，尤其是降息，对房价影响巨大。
第三步，地方调控政策开始出现放松信号（这个信号是房价开始转向的最直接导火索），在深圳，19年豪宅税的取消就是政策出现放松的信号，这之后，深圳房价开始稳步上涨。
第四步，大量二手房卖家心理预期出现变化，提高挂牌价，观望已久的刚需买家，很少一部分开始迅速出手买房。
我们知道，绝大部分小区，在挂牌诚意出售的房子只是很小一部分。比如深圳一个小区300套房子，正在挂牌出售的只有30套不到，而这30套里真正诚意卖的10套都不到。迅速出手的刚需买家把挂牌小区挂牌价最低的房子买走，整个小区挂牌价升高。
也就说很少的成交量，造成了小区二手房挂牌价整体的提高，而随着买房和卖方心理预期的改变，这种提高又会造成房价确实上涨的恐慌。
第五步，会出现大量的从业者，尤其是中介通过朋友圈等各种渠道来营造房价上涨的气氛，然后会承诺通过各种各样的贷款方式帮你搞定首付，帮你上车买房。
同时会有大量的外地炒房客短时间涌入，买房。
至此，整个恐慌性买房的流程结束，深圳成为全国二手房涨幅第一的城市。
对于一个不限购的城市来说全国的购房者和存量资金可以迅速的造成房价快速上涨的后果。深圳是全国最好落户的一线城市。行政效率之高，服务态度之好，全国领先。
在从网上办理到实际落户只需要一天时间。
也就说全国的炒房客可以简单快速的在深圳买房。
至此，我们可以归结为，深圳的房价上涨，是短期调控政策引起的购房者预期发生改变，进而导致恐慌性购房。小微企业经营贷，只是增量资金来源的一种方式，和全国的炒房客资金来比，实在很有限。
2017年3月，北京的房地产精准调控堪称教科书，通过提高二套房首付标准来降杠杆，从而引导购房者从恐慌性购房预期转为观望。
房住不炒，深圳应该从转变购房者购房的政策预期来调整。
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