最近两年，房地产发展增速放缓，内房股在港交所震荡回调，但是物管服务公司却凭借稳定的业绩，现金牛特性，成为投资界“最靓的仔”。
一、招股信息
二、公司概况
佳源服务，分拆自佳源国际（02768.HK)，是一家位于浙江省的综合物业管理服务供应商，通过逾15年的运营，已从地区物业管理供应商成长为具有全国性业务的综合物业管理服务供应商。
根据中指院的排名，于2020年，佳源服务在2020中国物业服务百强企业中排名第35及在2020中国物业服务百强企业成长性领先企业中排名第13。
财务数据显示，2017年至2019年，佳源服务的收入分别为2.09亿元、3.31亿元及4.54亿元，复合年增长率为47.2%；截至2020年6月30日止六个月，佳源服务的收入为2.8亿元，同比增长33.0%。
于同期，净利润分别为1834万元、3577万元及5021万元，复合年增长率为65.4%，今年上半年，公司净利润为3630万元，同比增长27.0%。
截至2020年6月30日，佳源服务的合约总建筑面积约为4030万平方米，涵盖中国42个城市及16个省份，共有154个在管项目，在管总建筑面积约2760万平方米，其中在管总建筑面积约84.5％位于长江三角洲地区。
如同大部分物业公司一样，佳源服务提供物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务三大类业务。相对不足的是，佳源服务仍处在传统物业服务为主的阶段，2017年至2020年上半年，物管服务收入占比在80%左右。
物业管理服务可细分为住宅物业和非住宅物业，期内以住宅物业为主，2017年至2019年住宅物业收入占物管服务收入比例分别为89.9%、82%、84.5%和85.6%。
随着公司的不断发展，公司持续拓展了各种类型的物业项目，除住宅以外，公司还管理的物业业态包括办公楼、商业物业、医院、学校、工业园等。
佳源服务来自佳源地产品牌开发的在管物业仍然占据了超过7成的收入，于2017年以及2020年上半年，分别占同期物业管理服务总收入的96.3%、90.8%、79.4%、80.0%及70.2%，可以看到公司付出了不小的努力降低对于佳源地产的依赖。
母公司佳源国际目前市值122亿港元，是一家中型地产商，2019年财报，总土地储备还有1400万平方米，这是佳源控股未来潜在的业绩增长源。
此次发行引入，Domking Investment II, L.P.及嘉实国际投资有限公司作为基石投资者，同意合共投资1000万美元，以发行中间价计，占发售股份总数的14.36%，并设6个月禁售期。
佳源服务此次预留了发售总数10%的股份，优先发售给佳源国际合资格股东，每持有82股股份可得1股预留股份。
行业方面，今年已经上市10只物业股，其中合景悠活和第一服务上市首日破发，表现整体不错。
保荐人国泰君安和海通，是中资传统券商，其中海通作为稳定价格操作人，历史保荐项目很多，表现参差不齐。
三、综合点评
佳源服务2020年上半年净利润3630万，预估全年净利润7260亿，以发行中间价算公司估值21.6亿，前瞻市盈率30倍。
对比今年上市的规模接近的物业股，弘阳服务市值20亿，动态市盈率31倍，在管物业面积1872万平方米，合约面积3101万平方米。母公司弘阳地产（01996.HK）市值94亿港币。
正荣服务目前市值46亿，动态市盈率30倍，在管物业面积达到2777万平方米，合约物业面积4299万平方米。母公司正荣地产（06158.HK）市值201亿。
这三家公司是物业股同一梯队，动态市盈率都是30倍左右，可见佳源服务估值合理。
需要注意的是，佳源服务招股价区间上限浮动29%，如果认购冷清按下限定价还有肉吃，中间定价喝汤，上限定价吃面。
四、预估中签率
香港公开发售1500万股，每手1000股，合计1.5万手，在不启动回拨的情况下，甲乙组各获配7500手。
前恒大物业和华润万象生活两只巨型物业股，佳源服务是小型物业股，后面还有蓝月亮和泡泡玛特要来，预计申购的人不会太多，按3万人申购算，有可能超购15倍启动回拨至30%，预计一手中签率60%，申购20手稳中一手。
打新乙头需要申购200万股2000手，很多券商没有放佳源服务的融资额度，820万的乙头也比较贵，认购的投资人可能不多，预计乙头中签30-40手。
五、本人操作计划
郭二侠计划孖展不超购7倍，预计不会启动回拨，认购比较冷清，就现金摸几手，如果摸的人多，孖展超购7倍，那我就不玩了。
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