在上一篇《房价下跌的逻辑》中，我们指出，当前国内房价下跌的根源在于房地产市场严重的供给过剩，从中长期来看，房价下跌已是不可逆转的趋势。那么，房价会下跌到什么程度呢？经济学的原理告诉我们，任何一种商品的价格都是由供给和需求两方面共同决定的，如果把住房看作一种纯粹的耐用消费品（这符合国家关于“房子是用来住的”政策定位），那么住房的价格就是由供给和消费性需求决定的，但目前房子对大多数人来说不仅是消费品，更是投资品，因此不管是新房市场还是二手房市场，目前的住房价格中包含了由投资性需求产生的溢价成分，而投资性需求极易波动，进而会导致房价的大起大落。其实，可以真正用来衡量消费性需求的是租房市场的需求，相比于房价，租金价格可以更好地反映房地产市场的真实供需状况。
如何估算房价的合理水平？
住房和其他耐用消费品在购买后都会产生租金收益。有人对此会有疑问，像手机、电脑、电视机等耐用消费品购买后都是自己使用，怎么会产生租金收益呢？其实几乎所有的耐用消费品都存在租赁市场，只是有些比较常见（如汽车、住房等），而其他就比较少见（如手机、家用电视机等），这和耐用消费品的货值、使用频率等因素有关，货值越高、使用频率越低，就越可能出现租赁行为。举个例子，如果我要在一个城市短期居住一段时间，那么我会选择租房和租车，而不会在当地买房（除非投资目的）和买车；如果我在一个城市长期居住，那么我更有可能买房和买车，当然也有可能租房，但不太会长期租车（因为房屋比汽车货值高），对于像手机、电视机这种货值低、使用频率高的耐用消费品，就更不太会租用了。
到底是租赁还是购买？这取决于通过租赁方式取得耐用消费品使用权而支付的全部租金流现值之和与直接购买的价格孰大孰小，如果消费者为取得耐用消费品使用权而支付的全部租金流现值之和小于直接购买的价格，那么消费者就会选择租而不选择买，反之则选择买而不选择租。即使是自己购买自己使用的耐用消费品，也有一个隐含的租金收益，可以把这个隐含的租金理解为自己为了使用耐用消费品而支付给自己的费用，这个隐含租金流的现值之和就是耐用消费品的价格。同理，对于房屋来说，不管是自住（包括闲置）还是出租，都有一个隐含的或现实的租金收益，而房价的合理水平就是房屋在可使用的全部期间内，预期可获得租金流的现值之和。
用预期未来的租金收益估算出房价合理水平其实是一个资本化的过程，类似于股票投资中将预期未来现金股利折现后估算股票内在价值的股利折现法（DDM）。我们用R表示当前房屋每年的租金，g为预期每年的租金增长率，r为资本成本率（或必要报酬率），根据DDM方法，房屋的内在价值V就是：
可见，当前租金越高，房屋内在价值越大；预期租金增长率越高，房屋内在价值也越大；资本成本率越高，房屋内在价值越小。
接下来，我们以一套月租金1万元（年租金12万元）的房子为例，估算其内在价值。首先假设：
（1）预期租金增长率g：根据万得二手房租赁价格指数，过去8年（2015-2022年）国内二手房租金年化增长率为2.6%，因此假定未来房租预期年化增长率为2.6%；
（2）资本成本率r：我们用最新的5年期贷款市场报价利率（LPR）估算债务资本成本为4.3%，假定权益资本成本为8%，债务资本占比为70%（30%的首付比），根据加权平均资本成本公式，计算出资本成本率为5.4%。
根据上面的公式和假设条件，这套房子的内在价值为439.7万元，合理的房价租金比（租售比）为36.6倍。
房价会下跌多少？
下表是截至2023年5月底国内38个主要城市的二手房租售比数据，一线城市（北上广深）的租售比都在60以上，二线城市租售比普遍在40-60之间，全部城市平均租售比为51.68。如果按照我们上面的假设并给予10%的偏差，合理的租售比应该在30-40之间。一线城市由于租金增长率更高，合理的租售比应当高于平均值。总体来看，当前国内房价已经脱离了由真实供需状况决定的基本面合理水平，房价要回归到合理区间，至少要下跌20%，而之前文章说过，这个下跌过程可能要持续10年左右。
当然，房价趋势性下的过程中，必然会出现阶段性上涨，但房地产市场的严重供给过剩，以及人口出生率下降带来的消费性需求减少，注定了房价中长期下跌已是不可逆转的趋势。
