最近又有好多中介给执明电话推销房子，感觉房地产销售又开始转暖，特别是恒大2月销售额暴增，也让执明对房地产行业重新感兴趣起来。查了下申万一级行业的估值情况，除了银行和建筑装饰行业外，房地产是估值（PE_TTM）最低的行业了。便宜才是硬道理，执明最喜欢便宜。
便宜不一定涨，首先要想明白房地产行业股票为什么便宜？执明认为核心是由于政策持续收紧，估值长期被压制。所以我们看到，一有政策放松的传闻，地产总会反弹下。
因此估值的提升更多的需要看到明确的政策放松才有希望。而政策方面，坚持房子是用来住的不是用来炒，这个大方针估计很难被放开。但是有些小的放松政策可能会放松，例如贷款利率，LPR下行应该是大概率的，且全球货币更加宽松，海外央行纷纷降息，房地产企业融资环境将大幅改善。
假设政策如旧，行业估值不会大幅提升，那如果企业盈利好，股价也是能够涨的。不能享受估值提升的收益，享受企业盈利增长的收益也不错嘛。那我们看下现在的地产企业盈利情况如何。下图是兴业证券报告中测算的优质房企2020年净利润增速，普遍在20%以上。
通过保利地产的走势我们可以看到，18-19年市盈率PE一直保持在低位，但保利地产的股价却在震荡向上不断创了新高。
政策的压制对于房地产龙头企业其实利大于弊，外部环境越恶劣，中小地产公司退出市场的速度越快，龙头地产商的市场份额将持续变大，规模优势越明显。我们从下图地产行业的集中度就可以发现，短短3年，TOP10的地产商销售占比从30%快速提升到46.4%，这个速度是十分惊人的。
目前还有个指标是值得关注的，房地产公司的股息率。全球货币政策宽松，流动性充裕，美国10年国债收益率都已经跌破1%，在全球资产荒的情况下，房地产公司高股息率的特点应该会吸引资金的注意力。从下图主要上市地产公司的股息率与10年国债收益率对比来看，大部分地产公司股息率都是有吸引力的。金地、保利、万科的龙头股息率都在4%以上。
之前大家一直说国内的房子比较贵，尤其是租售比很低，相比银行理财等吸引力不足。但随着国内利率的下行，各类理财收益率持续下行，这时候出租房子的收益率是不是变的有吸引力了？低风险偏好的资金是不是会重新流入房屋租赁市场，这个其实值得期待的。
最后执明给大家推荐几个主要投资房地产的基金，看好地产股机会的朋友可以关注下。
1、万家精选混合(519185)
虽然名字中不带地产，但这基本就是个地产主题基金，前十大基本都是地产股，且集中度比较高。
2、鹏华地产分级(160628)
这是个地产基金指数，万科、保利2家就占了28%的权重，指数的好处是理解简单，风格稳定，坏处就是有些不好的地产股也在里面了。
文中数据图表来源：兴业证券、华创证券等