#2019年报解读#
表哥是个马拉松爱好者，中国马拉松爱好者的圣地无疑是北京。举办了接近40年的北京马拉松是中国最负盛名的马拉松赛事，也是全球顶级赛事之一。
据统计，北马平均中签率不足7%，表哥有年有幸中签参赛，获得了一块珍贵的爱不释手的北马奖牌。
北马给每个参赛者一种强烈的荣誉感，清晨，朝阳升起，4万人在天安门前高唱国歌，每一个跑者都激情澎湃。
除了能够骄傲的跑过长安街，跑过天安门，跑过鸟巢等耳熟能详的首都著名景点外，北马的赛事质量也让人印象深刻。
最近几年，北马的口号是：向着幸福跑。
这个口号和赛事冠名商有关，顶级马拉松赛事的冠名商必然是实力不凡的，这家和幸福有关的公司，就是著名的华夏幸福。
一、近年的业绩情况
4月24日晚间，华夏幸福发布了2019年年报和2020年一季报。
报告期内，公司主营业务稳健快速增长，实现营业收入1,052.10亿元，比上一年同期增长25.55%；实现归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，比上一年同期增长24.40%。
数据来源：iFind，制图：诗与星空
从数字上看，公司在营收过千亿的同时，还能保持超过25%的增速，尤其是在"房住不炒"的2019年，各大房地产商纷纷过冬的时候，华夏幸福的高增长尤为难能可贵。
因为会计准则的原因，房地产企业的营收和净利润往往会有水分。很多上市房企利用娴熟的财技来修饰财务报表，华夏幸福有这样的情况吗？
需要关注房地产商的几个数据：一是营业收入，二是销售额，三是预收款项（合同负债）。
房地产商收到钱的时候，虽然实现了销售额，但不能马上计入收入，需要计入预收款项或者合同负债，待到符合会计准则规定的时候（比如房子主体完工），分环节分步骤计入收入。
从核算步骤可以了解到，营业收入其实是历史业绩的反应（通常3-5年前），预收款项或合同负债才是当年经营成果的体现。
华夏幸福的预收款呢？
公司预收款项连续四年超过1000亿，2019年更是高达1253亿元。这都是未来将要实现的收入，是公司长期维持高速增长的基础。
二、多点开花的多元化业务
大家都是搞房地产的，为什么华夏幸福能在行业隆冬里格外不一样？
其实，华夏幸福还真的不是普通搞房地产的，从事的业务范围非常广阔。
甚至，公司的名称里和房地产毫无关联，叫"华夏基业幸福基业股份有限公司"。
年报显示，公司从事产业发展服务、城市地产开发业务、基础设施建设、土地整理、物业管理等。
其中除了传统房地产外，相当一部分业务是城市配套业务和工业产业园区新城业务。在大量企业在政府主导下进入工业园区的时候，华夏幸福也在共享智能制造转型发展的红利。因为公司的业务不拘泥于房地产，也不受房地产政策拘束。
数据来源：iFind，制图：诗与星空
从资金流动来看，当前监管层限制资金流入房地产行业，但华夏幸福从事的工业园区产业新城开发建设等业务不受影响，公司的融资能力非常强悍，现金流充裕。
三、不一样的PPP业务，未来现金流的保障
由于华夏幸福的业务模式不完全等同于传统房地产行业，所以公司经营性现金流的解读，不能简单等同于其他房地产企业。
传统房地产企业，经营性现金流量净额才能显示出公司真正的经营情况，如果为负数，则说明公司经营不够稳健。
华夏幸福相当一部分经营性现金流出用来进行PPP业务，而且，和传统的PPP也不相同。
年报数据显示，报告期内，公司各地产业园区新增签约入园企业 545 家，新增签约投资额 1,956.13 亿元，同比增长17.84%，其中环京区域新增入园企业 115 家，新增签约投资额 337.40 亿元，同比增长 32.83%；环北京以外区域新增入园企业 430 家，新增签约投资额 1,618.73 亿元，同比增长 15.13%。 报告期内公司产业服务收入 274.05 亿元， 其中环京区域产业服务收入 55.14 亿元， 环北京以外区域产业服务收入 218.91 亿元，同比增长 73%。
表哥曾经撰文拆穿一些PPP业务的实质，比如2018年的东方园林，承接了地方城投公司不愿意接手不赚钱的环保等业务。
华夏幸福的PPP业务则是另一番景象，公司主要方向为电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等 10 大产业。
要知道，这都是各地政府积极扶持的行业。
因此，公司的PPP业务也就格外不同。比如固安项目，是财政部政府和社会资本合作示范项目以及国家发展改革委员会 PPP 项目典型案例，通过强化电子信息、航空航天及智能装备、生命健康三大战略新兴产业，以及临空服务、都市消费、精品农业三大区域特色产业，形成肽谷生物医药产业园、航天产业基地、卫星导航产业港、清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地、电子商务产业园、新型显示产业园等产业集群聚集高地和科技服务业一大科创服务平台。
公司的产业园，结合当地政府的优惠鼓励政策，吸引了大量的企业入园。虽然前期投资较大，看似经营性现金流不佳，但在当地政府的背书下，公司后续的收益是持续而稳定的。
四、轻资产模式起航
在政策不断收紧的情况下，房地产行业未来的出路是什么？
王石在2013年给出了答案：轻资产重运营。
所谓轻资产模式，是公司通过资本合作（参股）的方式进行项目建设，项目完成后深度参与经营。建设这些项目过程中，不谋求控制权，不进行并表，从而减轻风险和资金压力。
轻资产的优点是显而易见的，低风险。
在王石离开万科后，万科调头就回到了老路，沿着高风险高杠杆的悬崖高速开去。
只有极少数房地产企业意识到了这个问题，或者意识到了也很难刹车。
难能可贵的是，华夏幸福的高管团队及时转型，公司开始了轻资产模式。
年报显示，公司完成北京丽泽项目的转让交易，同时提供在项目地块上代为开发建设标的物业，并在开发建设完成后对标的物业提供运营管理服务。
五、从股权激励看管理层的自信心
2018年7月，公司发布了股权激励计划的公告。
公告显示，激励计划首次授予的激励对象共计 133 人，包括公司公告本激励计划时在公司（含子公司，下同） 任职的董事、 高级管理人员、核心干部。
而股权激励计划的解锁条件非常霸气：四年，净利润翻番。
2017年，公司的净利润高达88亿。在如此高的基数下翻番，难度极大。公司敢于出台这样的股权激励计划，也彰显出公司管理层对经营的信心。
事实证明，公司超额完成了进度，从超过千亿的预收款可以推算，2020年实现翻番的目标唾手可得。
六、疫情期间的社会责任
和传统房地产行业不同，大部分工业园区受到疫情影响比较小。
2020年一季报显示，公司营收激增，净利润基本和上年同期持平，能在全国经济按下暂停键的情况下实现这样的成绩，已属不易。
更为难得的是，公司在疫情期间，捐款已经超过3400万元，彰显大企业的担当。