孙斯陶在去年的文章中提醒大家，在关注2023年美国房地产市场走向的时候，要看今年“溺水屋”会不会增加。换句话说，我们要关注房贷违逾期率会不会大幅增加。我们知道，从去年3月到去年年底这段期间，随着美联储大幅加息，美国房价疲软，加州房主手里的房屋净值也在不同程度上缩水了。
在2008年次贷危机之后，房地产价格连续跌了好几年，市场上大批的房子的价值，已经低于房主的房贷总额。处于水平面以下嘛，所以翻译成“溺水屋”。
从2000年以来的美国住宅独栋别墅的房贷逾期率的走势图上，我们可以很清楚的看到，截止到去年年底，逾期率只有1.77%，处于历史低位！可见自去年3月份以来，被暴力拉升的美国房贷利率，对住宅贷款的影响并不大。
美国房主的“底气”是什么？
其实，对于房贷逾期率不高，市场上在售房源不多的现象，孙斯陶在3月份的文章里，就跟大家分析过：
首先，我们要分析一下美国房主的房屋购入成本。在疫情期间（2020年一季度到2022年二季度），除去通货膨胀，美国房价上涨了24.3%。这是自1975年以来，美国房价上涨最快的九个季度。但是大部分美国房主是在疫情之前购入的房产，所以房产入手的成本很低。去年美国房价下跌，但是尚未造成大面积的跌破房屋净值的情况。
其次，我们看一下美国房主的贷款融资成本。根据Black Knight的美国房地产贷款数据，大多数的美国房主身上背的房贷的利率，是在4%以下。孙斯陶觉得，这说明大部分房主的房子是前些年买的，当时房贷利率很低，月供还在可承受的范围之内。还有很多房主，更是趁疫情期间的房贷利率极低的时候，办理了Refinance重新贷款，锁定了长期的低房贷利率。
第三，我们在南加州洛杉矶和尔湾的市场上就能看出来。自疫情期间到现在，房产出售的挂牌量虽有增加，但仍不多。购房者的选择余地不大。供需决定价格。美国房价虽然可负担性不佳，但是房产供给不足，同时需求量很大。假设一个房主发生付不出月供的情况，同时，房子积累的净值又很高，房子又很容易脱手的话，他把房子卖掉就可以脱离“困境”。
4月份美国消费者物价指数CPI
美国劳工统计局于5月15日（周一）公布的数据显示，今年4月份的消费者物价指数（CPI）跟2022年4月相比，同比上涨了4.9%。
但是基于美国通货膨胀依旧很高的现状，低利率环境短时间内很难回来。再说，现在租金也非常高。卖了房子，一来要承受高通货膨胀，到手的钱如果没有稳妥的投资渠道的话，会贬值；二来去租房的话，租金没准儿比正在付的月供还高。所以，孙斯陶发现，在美国经济前景不明朗的当下，为了保住现在的低月供，稳住现在的现金流，很多房主舍不得卖房。