巨变前夜的征兆，已经显现。
土地出让金，把账算明白
所有人都在紧盯着房地产税的当口，中央来了一场奇袭。
6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部委一起发布了一个通知——
《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。
通知的名字很长，但绝大多数人关心的事实只有一个——
国有土地出让收入，自2022年起，全面划转税务部门征收；2021年7月1日起，开始在部分省市试点。
这意味着什么？
国有土地使用权出让收入，通俗来说就是地方政府卖地的钱，这是地方上最大的收入之一。在过去，这卖地的钱都是地方上自己收、自己管、自己花的。而这个通知出台意味着，以后这笔钱，不再是由地方政府征收了，而是由税务部门来收。
要知道，如今的税务部门经过改革后，国地税合并，现在是中央直管。
当然，从目前的情况来看，这笔钱除了负责征收的主体发生了变化以外，其他的都没有什么变化。还是地方政府用，但换成中央来收了。
有人说，这有什么变化吗？不还是地方的钱。我只能说，说这话的人还是太年轻了。有网友打了个比方——
以前，你的工资是直接发到你手里，自己花；而现在，工资先发到你老婆手上，你老婆再给你花。钱一点也不会少，但真的和以前一样吗？
以前，钱在自己兜里想怎么花就怎么花，但现在，买包烟你都得看人家的脸色。
这感觉，结过婚的人都懂。
不得不说，中央这招妙啊。看似轻描淡写的一变，实际上让整个地方财政生态发生变化。
这可不是一笔小钱。根据财政部数据，2020年地方政府国有土地使用权出让收入超过8.4万亿元。对于不少地方政府来说，土地出让金几乎是它们的命脉。
在过去，这钱一直是笔“糊涂账”，类似于地方上的小金库，时不时还能来个隐藏债务。而如今，地方会计被换成中央会计了，糊涂账也就能算明白了。
当然，这并不意味着土地财政的终结，在目前的情况下，土地财政制度依然会长期存在。
但是，未来谁也说不定，中央是否有进一步的政策出现。
理顺这笔账，就有助于理顺地方政府的收入。把地方的钱包管住，只是第一步。
2
信号不断释放
在这之前，牵动人们心弦的，是房地产税。
5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局召开了一个座谈会，就谈一个事：房地产税改革试点。
四大部委齐出动，左右房产税立法、征收的单位都聚齐了。当时我就感慨，这一次，房地产税恐怕是真的要来了。
这个事，过去的半年，高层提了4次。最近的一次是在5月6日，财政部长刘昆在《经济日报》撰文：
“积极稳妥推进房地产税立法和改革。”
这听起来像是一个狼来了的故事。从2013年至今，几乎每年都提到房地产税立法和改革；但直到现在，10年过去了，依然是雷声大雨点小。
当大家的目光都汇聚在房地产税和土地出让金征收问题的时候，一条沉寂在角落里的消息被翻出。
早在几年前，国土部、住建部就联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布将13个城市纳入试点。
参与试点的13个城市，全部为中国的核心城市，中央建立“租售并举”住房体系的决心之大可见一斑。
但这个方案里，更劲爆的是这一点——
在试点城市，农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场。
这是一个颠覆传统房地产市场逻辑的大招。按照传统的土地审批流程，农村土地归集体所有，城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地，需要通过地方政府征地，转换土地性质。
直接在农村集体土地上建设的房子，属于小产权房，一般来说不允许上市交易，也没有房产证。
在我们的深圳，这样的房子多如牛毛。
而农村集体土地直接入市意味着，“政府征地—土地拍卖—开发商开发”的基本逻辑将迎来变革。
更重要的是，如果这个举措真的落地，意味着一大批低成本土地将流入市场，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。
这也意味着，一个商品房、租赁住房和政策性住房三分天下的时代，正在向我们走来。
如今，土地出让金的变革，无疑给这个时代加上了一个催化剂。
3
土地财政，一道伤疤
土地出让金之所以能掀起如此大的波澜，有深刻的历史原因。
中国内地房地产的市场化，最早是向香港和新加坡学习的。
上世纪80年代后，住房商品化浪潮涌动，70年产权、公摊、预售制、土地财政等制度，开始从香港流向内地。
最早实践的是深圳和厦门等经济特区，它们通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资。
从此以后，一条以土地为信用基础，积累城市化原始资本的独特道路，被推广开来，这也就是如今广受诟病的“土地财政”。
而土地出让收入归于地方，则始于1993年的分税制改革。
这是一项极为激进的改革。在那之前，中央与地方的财税关系是个铁疙瘩，一直困扰着中央政府。为了打破局面，时任国务院副总理兼中国人民银行行长的朱镕基勇挑大梁，带领60多人的大队人马，在两个多月的时间里南征北战，先后走了十几个省，与地方官员面对面地掰着指头算账。
为了说服地方顺利改革，朱镕基同意将土地出让收入部分归于地方政府，这为日后的地方“土地财政”埋下了伏笔。
分税制的推行是中国经济改革史上一个转折性的事件，它带来的最重要结果，是中央在经济权力和利益的分配中重新获得主动权。但与此同时，将大部分收入上缴的地方政府，面对巨额的开支，只好寄希望于借债和卖地。
有人会问，卖地收入对地方财政来说到底意味着什么？
根据最新数据统计，2021年前4月全国卖地收入2.1383万亿元，占前四月全国一般公共预算收入的27%、占地方一般公共预算收入的52%、占全国税收的32%。
也就是说，地方财政收入里，每100块就有52块是卖地得来的收入。
公众号投实做的这张表更是直观地反映了各城市对土地财政的依赖——
▲图源投实，数据来源各城市统计局及其他政府网站、CRIC
绝大多数城市的土地财政依赖度超过了50%，有不少城市更是超过了100%。
土地财政依赖度过高会带来什么问题，不用我说你也应该能猜到。
房价一直涨、炒房客横行、产业结构畸形、年轻人不愿意生孩子……
房地产业正在变成一个击鼓传花的财富游戏。
看看香港，高房价已然成为社会的一道伤疤。
4
尾声
哪怕到现在，人们对中国楼市的信心，依然根源于土地财政。
这是无数多头、炒房客高歌猛进的最大底气所在。
当然，中央让地方收取土地出让金的初衷，是希望他们能自力更生，发愤图强。而且，“土地财政”并非中国独有。从建国至1862年近百年间，美国联邦政府依靠的也是“土地财政”。
但真正的问题在于，有些地方实在不给力，你看贵州一个小小的独山县，竟然能为了搞形象工程负债400多个亿。
幸运的是，亡羊补牢为时未晚。中央已经在行动了，房地产税、土地出让金改革、农村集体土地入市改革……都在路上了。
吻别土地财政，扭转房地产拉动经济的粗放模式，已经能看到曙光了。